在前幾篇的專欄中分析過,由公司名義持有豪宅,稅賦不見得優惠,為何還是常見企業法人持有高價房地產呢?試分析現象如下。

理由 1:規避房地合一稅

個人在 2016 年以前購買之房地產,持有超過 2 年以上再出售,出售之所得稅仍適用舊制 (售屋所得課稅)。若個人在 2012 年 8 月 1 日以前購買此房地產,因為實價登錄尚未實施,仍有機會以房屋評定現值為核算申報售屋所得,稅賦極輕。於是,個人故意以高於市價的交易價格,出售給自己為股東的公司。將來再由公司出售該房產,甚至還創造公司出售的虧損,利用盈虧互抵,還可以降低該公司之營所稅。而個人以高價出售給自己的公司當時,已經將售屋獲利落袋為安,甚至高於市價出售,還將公司鉅額現金洗入個人口袋,規避個人所得稅,這又是一招五鬼搬運。

不過,國稅局也注意到這種左手賣右手的關係人交易,只要稽徵機關盯上,可以透過實價登錄系統,比較交易價格與當地當時行情是否有異常。而且,由於公司高價買入,若短期內以市價出售,並未獲利,也不會適用房地合一稅的短期高稅率 35-45%。所以,稽徵機關可以利用大數據挖礦 (data-mining),將個人出售給公司後,短期出售虧損而免房地合一稅者,依據電腦篩選列出的名單,就可一網打盡取巧者。

理由 2:避免繼承人分產後,造成產權分散

土地經過數代人繼承之後,可能有上百名的所有權人,而且分散各地,聯絡困難。若某些子女欲出售該房地,可能困難重重。如果,當時長輩以公司名義持有房地,子孫只能繼承公司股權,日後,就算股東人數上百位,只要董事會決議或股東會表決通過,便可順利出售。

當某一股東過世,後代人繼承股權時,因為公司未經解散,故其公司法人人格並無消滅,公司只是變更股東名冊,並無移轉產權的事實,免課徵土增稅。

但是,台灣俚語:「有一好,無兩好。」當個人持有土地時,所有權人死亡,可以讓土地增值稅歸零,生前也可用「重購自用住宅退稅」方式節省土增稅。但公司持有土地時,因為法人不會死亡,持有愈久,土增稅愈重!

另外,還有一缺點。有位父親遺產中,包括某公司股權,子女以父親死亡日的股票淨值申報遺產。但是,國稅局發現該公司持有嘉義縣水上鄉 7 筆土地,繼承日之土地重估價值 4071 萬元,大於帳面價值 564 萬元,重估公司股權價值。因此國稅局要求補繳遺產稅 440 萬餘元,再加罰 347 萬餘元。若能回到當初,父親不如以個人名義持有土地,遺產稅仍一樣,但可讓土增稅歸零。

理由 3:假外資隱匿身分

2017 年起,許多國家陸續實施 CRS(共同報告標準),又稱「全球性的肥咖條款」(Global FATCA)。民眾若將逃稅資金繼續藏匿於海外,都由可能遭當地國家以 CRS 起底,並將帳戶明細送回居住國。因此,2016 年以來,出現許多資金從海外匯回國內的現象,逃稅者若將該筆逃稅資金購買個人名下房地,很可能因為「資產異常」而引起查稅。因此,這類逃稅資金多以境外公司名義匯入台灣,這就是俗稱的「假外資」,以境外公司名義購入豪宅自住。

小心!稽徵機關可以透過豪宅地址,查出所有權人,若屬於公司名下資產,得向經濟部調閱股東名冊,查出最終受益人。若公司的股東是境外公司,則可透過約談房地產賣方,說明當初付款方式,確認資金來源帳戶,有機會查出金主。假外資一旦遭揭露,後續案外案發展,可以續查此人所得稅或贈與稅。

理由 4:真外資轉換身分

2016 年以前,外資公司投資房產獲利只需就源扣繳 20%,比境內公司或個人的稅賦更低,因此,過去流行以免稅天堂的境外公司購買豪宅。

但是,2016 年房地合一上路之後,外資房產獲利採分離課稅,一年內出售獲利核課 45%,二年以上出售則課徵 35%。相較國內公司或個人名義購屋投資,稅賦反而變重,房地合一稅制明顯地要阻絕外資來台炒房。

於是,境外公司以增資名義,將資金匯入一家台灣 A 公司,由此 A 公司名義購屋。將來出售房地時,房地獲利課徵 17%,A 公司再以股利分配方式分給境外公司,此股利就源扣繳 20% 的話,前後總稅賦合計 33.6%。比外資的房地合一稅率之 35-45% 稍低,但是節稅效果不顯著。稽徵機關只要解讀台灣 A 公司的年度財報,就會發現該公司並無實際營運,認定為影子公司,便可實質課稅。

理由 5:規避土增稅

某人以成立一家公司,只購買一個房地產的方式置產。換句話說,此人成立的公司,只為持有某一筆房地產。此人規劃的動機是打算將來出售房地產時,就將該家公司股權 100% 出售給買方。如此一來,移轉股權,而不移轉房地產。房地產上漲利潤變成證券化,股權交易價差因為證券交易稅停徵,因此價差免稅。而且土地仍在原公司名下,並未過戶,也無土增稅。

但是,這個如意算盤不見得可行,因為買方不一定願意配合。社會經驗告訴我們,投資人千萬不能隨意購買他人的公司,萬一對方董事長以公司名義向地下錢莊借錢,加上惡意隱瞞,該公司的財報是不會出現這類負債事實,買方進行 Due Diligence (DD 投資風險評估) 的過程,可能不容易察覺。萬一購買此類惡質公司,將會招來無妄之災!而且土地因為沒有過戶,土增稅繼續累積,無法歸零重新起算。

社會實務上,投資人可以購買對方的土地、廠房、機器,但不一定願意買下整個公司。

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