撰文:肯尼 攝影:張聖奕

市場霸主易位!兩房取代三房,成為近期建商推案的新寵,就連中古屋市場也轉為小坪數宅的天下,想購買兩房小宅要注意哪些「眉角」?怎樣的格局才好呢?兩房小宅購屋術 首購族必看

阿文與阿珠是新婚剛滿一年的年輕夫妻,從交往開始共同打拚好幾年,兩人終於計畫在今年買房,依照手中的自備款估算,差不多足夠買下新北市的兩房產品,不過,他們發現市場上兩房的新建案跟中古屋還真多,實在不知從何找起,坪數與房型似乎不能當作唯一條件……

根據市調機構統計,2016年台北市新建案兩房戶數首度超越三房,達到1,135戶,同期三房推案僅1,087戶,龍頭地位史上第一次易主。到了2017年第一季,不僅北市兩房比重持續擴大,就連桃園市兩房供應量也超過三房,顯示兩房取代三房成為北台灣的主流房型。


有房產業者表示,北市與桃園兩房戶數比重稱冠的情況前所未見,與近年來換屋客縮手及投資置產客不買三房等大坪數產品有關,於是建商改推迎合首購需求的兩房小宅。

兩房小宅崛起 成北台灣推案主流

在此之前,歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比,三房總是市場上的最大宗,不管小家庭數量持續增加、房價居高不下,各縣市新建案三房比例依然最高,就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。

房產業者認為,三房是最適合多數家庭居住的格局,房間數量剛好,起居空間較足夠,也可免去換屋麻煩;其次,金融海嘯後房價雖貴,但因當時房價持續看漲,造成有些自住客會苦撐買三房,置產客也不排斥三房,期待將來有大漲空間。

房地產市場中,北市的嗅覺與反應最敏銳,這股兩房推案風潮往外擴散,三房不再如以往搶手,桃園兩房占比也明顯上揚,2016年共推出3,815戶,占總供給量約3成,而今年截至第一季,兩房達到899戶,不僅超過三房的889戶,占第一季總供給量更驟升至41%。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶,占比從2016年約26%大增至約32%,兩房推案戶數雖不及三房,比重仍在持續增長。

專家分析,兩房取代三房成為推案主流,與換屋客、投資置產客縮手息息相關;當房價邁入下修階段,換屋族群原本就有房屋,較無購買急迫性,需求會下降,目前市場上多剩下自住客、首購族,只能挑選總價較低的兩房,部分投資置產客也偏好兩房,因為「買大賠大、買小賠小,賺租金剛剛好」,但當兩房供給量快速放大,後續應留意是否有過量的危機。


買2房>>5眉角

01 注意產品規畫

是純2房社區?或2至4房混雜社區?若為後者,2房分配的位置通常較差,採光和座向可能不如3、4房,甚至會有臨路噪音和落塵問題。

02 注意採光

市面上2房大部分只有單面採光,能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局,其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。

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03 利用促銷優惠

部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案,買方能運用預售屋分期繳款的特性,減輕購屋壓力,特別適合年輕首購族。

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04 注意單層戶數

單層戶數以不超過8戶為宜,否則管理相對困難,也要注意電梯數量和梯間大小,避免多戶共用一支電梯,出入須耗時等待。

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05 避開假2房

避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」,前者可能因坪數過小,銀行貸款受限,後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。

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低總價中古屋受青睞 交易比重逐漸提升

中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢,從六都的購屋坪數分布觀察,根據內政部實價登錄資料,台北市2016年的購屋坪數,20坪以下占比25%最高,21至30坪占比24%次之,合計為台北市近半的交易量,這類坪數主力也正是兩房房型。

太平洋房屋總經理蕭朝陽認為,小坪數產品會如此受到買方青睞,除了因為家庭結構改變、人口減少,不需要太大空間,最關鍵的還是價格,例如台北市住宅單價過高,買方只能選擇小宅來壓低總價。兩房小宅購屋術 首購族必看

蕭朝陽指出,41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微,尤其在台北市只剩下9.9%占比,而本為自住客最愛的31到40坪三房產品,在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越,兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象,反映台灣的社會經濟結構,中產階級逐漸消失、富者越來越富有,若薪資持續停滯不成長,預估兩房比重還會逐漸上升。

房產達人施孝文表示,年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重,但通常經濟能力不太寬裕,建商勢必會設法降低總價門檻,提升其購屋意願,以新北市為例,兩房總價600萬元的預售案,自備款僅120萬元,不足的部分建商甚至願意提供無息貸款,年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性,減輕購屋壓力。


當心「假兩房」 適法性、銀貸都有問題

同樣是兩房產品,又可分為標準兩房、大兩房、小兩房,主要差異在於坪數,標準兩房可大至26至28坪,也有小至20坪左右的房型,坪數越大,當然越舒適寬闊,如購買的是公寓,扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價,若是包含車位買賣,買方出手議價前,記得先將車位價格拆算,還原原始單價後看看是否過高,或是車位價格是否太貴。

近年市面上也出現特殊產品,以1+1房或挑高夾層屋的形式,號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒,挑高夾層屋存在適法性的問題,且銀行貸款限制較多;而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房,空間較為狹隘,使用性來說沒有標準兩房來得好。

施孝文指出,購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險,建商或代銷在銷售時不會施作夾層,並會在契約內與買方清楚切割規避責任,這類產品單價往往較高,買方施作夾層還需額外裝修費用;至於1+1房的出現,是建商推案坪數縮小,兼顧壓低總價及產品功能性的考量。

這些格局都NG!

NG 01 長形屋

NG 03 臥室過於狹小

NG 05 沒有前陽台

房屋形狀狹長會形成走道,占去室內空間,且會形成暗房,使光線無法透進房間,空氣也不易流通,長久居住恐對身體有不良影響。

若非標準2房,次臥可能會過於狹小,難以擺放家具,甚至在擺放家具後沒有走道可行走,購屋時宜多考量,勿因總價選擇過小房型。

許多2房產品沒有前陽台,或將陽台外推,風水上不利主人財運與事業發展,也因缺乏陽台緩衝,客廳易有日曬過強和雨水噴濺的問題。

NG 02 對沖格局

NG 04 廁所廚房在中央

NG 06 暗廳格局

2房室內面積小,容易形成門對門的「對沖」格局,又以廁所門面向大門或臥房最為忌諱,購屋時宜避免,或修改格局來化解。

廁所或廚房位在房子中央都屬大忌,不論是廁所的穢氣或廚房的熱氣都會影響主人運勢和健康,臭味和油煙也會殘留室內難以排除。

風水上以「明廳暗房」為宜,若為暗廳恐不利家運,因暗廳通常搭配開放式房型,隱密性較低,不適合國小中年級以上的學童。


看兩房物件格局 採光面最重要

哪種兩房格局最好呢?一般小家庭通常在五到七年後才會換屋,因此居住實用性最重要。施孝文建議,房屋面寬最好大一些,由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件,大部分為單面採光,若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面,將是首選格局,而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗,條件更佳;其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面,只留一個暗房。

全國不動產總經理石吉平說,兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況,形成「對沖」的不良格局,在風水上易影響主人健康及運勢,應避免購買。

避開戶數過多社區 管理機能要注意

石吉平指出,在一定的基地規模上,建商縮減三房數量,增加兩房的房型規畫,意味著整體戶數一定會變多,這時建議買方應留意社區管理功能,最好由運作順利的管委會出面主導,聘請24小時專業保全公司,才能確實管控社區出入分子,維持鄰居素質。同時,若社區公設項目太多,買方應當心可能負擔太多虛坪。

單純兩房的社區,房型採取均質分配,但在市場上很少見,一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒,實務經驗來說,小宅通常會被分配在前棟,臨路的噪音及落塵問題較大,值得買方注意。

若為戶數很多的中大型社區,則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小;單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍,至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況,也要檢視梯間大小是否合乎使用。

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