李同榮│理財周刊886期│2017-08-17 

「房市走空,還需廣建社會住宅嗎?」這是許多建築業者提出的疑問,他們擔心房市走空之際,廣建只租不售的社會住宅只會讓房市更雪上加霜。

「社會住宅不是解決房價的萬靈丹!」這是某些學者對廣建社宅的單向論述。

事實上,很多人誤解了只租不售社會住宅的功能與需求主軸,房價跌歸跌,但買不起租不起的弱勢族群問題若沒解決,民怨永遠上升,社會貧富越行對立,民怨就會變成民粹,就會影響政府的政策,包括稅制打房,最終受害的還是業者或無辜的民眾,對業者而言,豈不是自己搬石頭砸自己的痛腳,所以廣建社會住宅當然是政府刻不容緩解除民怨的首要政策。

廣建社會住宅是真正在解決弱勢租屋問題,反對無理!

雖然產官學界對提供只租不售的社會住宅解決弱勢租屋需求都有高度共識,但對供給的手段與策略看法不一,尤其是產業界普遍認為提高供給就會立即衝擊房市,建議清查全省蚊子館充分利用轉型為社會住宅,但這在實務上有些困難,尤其規模與地段都難以吻合實際的需求。況且我們要考慮的是蚊子館的定義為何?全省蚊子館數量多少?改建成本多少?若這三樣都不成問題,當然可以規劃納入政府尋地的考量範圍。但若業者認為興建社會住宅是提高供給會衝擊房市,那改建蚊子館也是增加供給,同樣也會衝擊房市,所以業者對衝擊房市的考量是多餘的。

而官方及學術界建議以租稅手段逼使空屋釋出就能滿足租賃需求,這也與實務上有相當大的落差,同樣面對的困難仍然是現有的空屋大小與實際需求難以吻合,其主要理由有四:

一、空屋持有者目的不同:空屋持有者大多目的在理財增值,他們本來就不在乎租金收入,所以他們對租稅獎勵無動於衷,空屋還是空屋。

二、空屋的地段面積不符真正需求:空屋多是中大坪數,地段分散各處,對首要解決的弱勢需求毫無幫助,否則美河市政府分配到的中大坪數就不會出租無門,淪落標售一途。

三、逃漏稅問題嚴重,屋主不願曝光於政府的租屋平台:尤其是小坪數持有屋主不擔心房屋沒人租,最擔心的是查稅問題,這就是過去租屋平台失敗的主因,連租金補貼與租稅減免成效都很有限,未來政府的包租代管政策可能又要重蹈覆轍。

四、提高持有稅逼出空屋,適得其反:政府一旦大幅增加持有稅,空屋不會轉移到租賃市場,只會轉入交易市場拋售,反而影響房價硬著陸,對房市造成更大衝擊,政府若聽信一些學者建言以租稅手段逼出空屋,期待完成空屋移轉租賃的政策勢必落空。

廣建社宅才能解除高房價民怨,業者反對會自砸痛腳

房地產業者擔心廣建社會住宅會影響房價,我倒認為不廣建社宅,房市更沒有健康的未來,長線對業者一點好處也沒有,主要理由有二:

(1)廣建社會住宅不但長線穩定房市,且可消除高房價民怨

高房價再降三成,弱勢仍然是弱勢,買不起仍然買不起,但若大量興建社會住宅可紓解都會租賃市場需求,間接平抑中小坪數租金價格,不但達照顧弱勢居住需求,長期若租金緩漲或下跌,就可平抑過度投資的市場假性需求,更不會造成空屋量體的持續增加。而弱勢的租賃問題先解決,才能解除高度民怨,也不會造成民粹治國影響政府提出打房決策,對業者而言,打房政策才是真正的痛腳,有必要搬石頭砸自己的痛腳嗎?

(2)廣建社會住宅雪上加霜?時機不對?其實剛好相反!

業者擔心廣建社會住宅會對當前已走空房市產生更大衝擊,並認為時機不對,我倒認為社會住宅是只租不售,由於要花八年時間陸續完成,所以短期不會造成房市任何影響,中期對租賃市場產生紓解效果,長期對交易市場產生穩定房價效果,對房市走空現況不致產生影響,反而現在才是最好的時機,不但符合社會需求與弱勢期待,也能創造一定經濟效益。

我一向主張「廣建社會住宅」才能解決高房價民怨,甚至提出「空總舊址應蓋成世界第一流社會住宅」。記得上次台北市長選舉時,無殼蝸牛夜宿帝寶前,連勝文搬出帝寶時,我呼籲連勝文根本不需要搬出帝寶豪宅,只要他提出仁愛路空總舊址改建為世界第一流的社會住宅,並展現願意與弱勢為鄰的大格局,民調就一定會翻轉,選舉結果可能會不一樣,這就是掌握民意。

甚至在選舉時,大家爭論一殯是否遷移改建社會住宅時,有些民意反對把陰氣森森的殯儀館改建為社宅,認為是歧視弱勢的作法,且沒人敢住,我當時就建議把一殯改為榮星花園,把比鄰一殯的榮星花園改為社會住宅,可謂一舉兩得,這也是掌握民意的變通做法。
 
無論如何,廣建只租不售的社會住宅,政府應該勇往直前,重要的意義不在於能降低多少房價,而是能解除多少民怨。業者若為了怕房價跌而反對廣建社宅,最終可能反而引起民怨反撲,在民粹高張與選票為王的現今政治氛圍中,小心石頭真的會砸到自己的痛腳!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19910508800

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