顏瓊真│理財周刊886期│2017-08-17 
沉寂已久的房市,出現活絡跡象及房市落底訊號,再加上經濟感受度六大指標全面翻紅,令人對於接下來的房市表現抱以樂觀預期。

中信房屋董事長鄭余正全指出,第二季的落底訊號明顯,主要呈現在以下三大現象。

現象1:台北市第二季價量俱增

台北市擁有首都地位,其成交價量最具指標意義。中信房屋根據台北市歷年來的中古屋價格指數顯示,自二○一五年十一月價格指數跌破基期一○○%,來到近年來的最低點九八.七一%之後,台北市中古屋的價格曲線是往上走的。

就曲線的歷次低點來看,去(二○一六)年四月為一○○.三六%,十月為一○五.○二%,今年一月為一○九.五二%,一直到今年三月攀升到一一四.八四%,不僅較今年前兩個月增加,同時就二○一五年十一月之後的趨勢線整體來看,是處在一個價格上漲的格局之中。

而就成交量來看,觀察買賣移轉棟數的統計,今年五月為二○七○棟,與四月一七○七棟相比,增加二一.三%,與去年同期一八三四棟相比增加一二.九%,顯示台北市的成交量處於摸底的狀態,可望趨穩。

現象2:全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加

中信房屋在今年六月份,針對全國加盟店的店長及業務同仁問卷調查、回收有效樣本三一三份統計分析的結界,認為來客量較第一季增加一~五%的占比最高,達到三九%,若將所有認為有增加但增加比例不同的占比加總,達到五一%;其餘有二一%認為持平,真正認為來客量減少的只有二六%。

另就斡旋量來看,高達四○%認為增加了一~五%,若將所有認為有增加但增加比例不同的占比加總,達到五三%;認為沒有增減持平的占二一%,而認為減少的只有二六%。

鄭余正全分析,站在市場第一線的房仲從業人員,對於市場變動最敏感,認為第二季成交量及斡旋量都較第一季增加的比例,遠大於認為減少的比例,這表示購屋人對於房價下降有感,願意進場看屋、下斡旋,這是很值得觀察的指標。

現象3:七四.六%民眾對房價未來看法「持平偏漲」

還有一個值得注意的現象是,有購屋計畫者認為居住地房價上漲的占比,最高來到四○.一七%,而前一季也是如此,占比則為四○.二七%。如果加上第二高的「持平不變」,合計占比為七四.六%,也就是說今年上半年有購屋計畫的消費者,就房價的看法,大多數抱著持平上漲的感受。

至於第二季房市復甦力道稍弱,主要與整體景氣變動有關。第一季經濟感受好,房市就有能量;第二季經濟感受全面下降,房市就氣虛。

另由促購因素分析,與上一季相比,增加最多的促購因素是期待「社會景氣轉佳」,由上一季的二三.四%來到二九%,代表民眾認為景氣沒有明顯轉好,對於踏進房市的時機有所顧慮。

本季促購因素中,選擇「房價低於行情」的比例最高,達三七.二%,若以連續三十四季的調查來看,這個數字重回七季以來的高點,顯示消費者在景氣沒有明顯轉好、收入沒有大幅提升的前提下,對於房價降低的期待是愈來愈渴望。

鄭余正全指出,房價不論在中古屋市場或是代銷與建商主導的預售及新成屋市場,都已出現調降和讓利趨勢,但是民眾還是認為房價降得不夠,然而,房價真的還有下降空間嗎?另一個原因也不容忽視,就是民眾的收入還是追不上房價,收入不夠,以致民眾還是覺得買不起房子,還在等待更低的市場價格。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19911031660&AType=1

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