莊孟翰│理財周刊886期│2017-08-17 
 
延宕十六年,位於台北市忠孝東路五段與松山路口,捷運永春站附近的永春警察宿舍都更案,於二○一六年九月二十八日風光舉辦開工動土儀式,並預計在二○二○年完工,惟千算萬算還是不如不同意戶的「心算」,今年七月二十日,經最高行政法院判決不同意戶勝訴定讞之後,主管機關方才恍然大悟都市更新表面看來容易,實際卻是暗潮洶湧,一不小心即可能陰溝裡翻船,前功盡棄。
究竟永春都更案是否重來,一百多位已搬離的都更戶還要等多久,是否還要重新簽立同意書,分回條件是否會變動等重要議題,有誰能夠給個標準答案?
儘管各界看法不一,不過就整體而言,至少有以下三大重要事項值得關注。
一、景氣動向可衍生「一拖拉庫」問題:
台北市最近這一波房市景氣始於二○○三年,永春都更案自十六年前開始整合,二○○○年每坪平均房價三八.五七萬元,及至這一波最高點九二.四萬元,二○一六年則下降至八三.九萬元,如就最高點計算,漲幅高達一.四倍,相信當時所有同意戶都希望能夠趕緊完成整合程序,坐擁增值利益。惟就不同意戶而言,可能就會如同媒體報導覬覦實施者賺取十二.九億元暴利,而蓄意杯葛。

姑且不論實施者利潤多高,不同意戶可以找出的杯葛理由,例如房價估價偏低或估價基準日變動等因素,其主要影響為景氣好、房價高、估值高,共同負擔比例降低,都更戶分回比例就比較高,反之,分回比例則較低。亦即在漫長整合期間,都更條件會隨著景氣變動而變動,並非一成不變,而這也正是不同意戶最容易找到的藉口,有關這一點,又有誰能夠給個標準答案?
二、規劃設計不方正的代價有多高?
按本案已於二○一五年改為「拆除重建」與「整建維護」兩案並行,如所附照片即可輕易了解重新再來的規劃設計圖必然是「U字型」,由此不難了解新建完成後建物價格至少也要打個九折或八五折。

所附照片係環河南路「OO雲峰」建案,由於無法百分之百整合,導致基地不完整,縱然建築師竭盡所能的呈現出水岸住宅的優勢與氣勢,終究還是無法彌補「U字型」中間老舊建物的潛在缺陷,殊為可惜;另外,地下停車場的動線與價值亦將連帶受損。
三、重新再來,屋簷、雨遮不登記的損失多大?
根據內政部公布資訊,自二○一八年一月一日開始,無論是預售屋或新成屋,「屋簷」、「雨遮」將不記入附屬建物,一律不登記、不計價,此外,建物地下層測繪邊界亦改以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)為界,倘若都更案重新再來,將來完工後的登記面積必然會因新法令規定縮減,而帶來另一無謂損失。
由以上分析可知,倘若此一都更案因最高行政法院判決不同意戶勝訴而必須重新再來,所有都更戶權益至少會減損二成以上。因此,今後究應如何加強政令宣導,並積極建構一套上下溝通無礙的透明機制,以使全體都更戶不會一味的只想享用公共財,而不願成就公共利益,實乃當前刻不容緩的一大要務。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19895868720&AType=1

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