莊孟翰│理財周刊886期│2017-08-17 
Q:足足走了十六年,好不容易於去(二○一六)年動工的永春都更案,在最高行政法院落槌後,確定破局,終究還是敗在不同意戶手上,這不是首例,更不會是最後一例。

國人的都更大夢猛然走了二十年,沒想到依舊原地踏步,不同意戶勝訴定讞,該民辦都更確定胎死腹中,一個不同意戶的意見,便能把九九%的同意戶及市政府打敗,對於法官做出的判決,探討箇中緣由,都更法令的弱不禁風,是否成為不同意戶一而再、再而三攻破都更美夢的原兇?


A:一部飛機要能起飛,必須由無數的零組件與螺絲釘組合而成,然而都更這架班機,在原廠組裝了二十年,卻始終未能起飛,不免令人憂心。其實都更條件隨時都在變變變,並非一成不變,一百個都更戶也會有一千個疑難雜症,這當中所牽涉法令之複雜性與政策之僵固性,顯非一般法官所能輕易了解。

更重要的是,只要不同意戶在冗長的整合過程找到一個小漏洞,就可以針對其中一點輕易的提起訴訟,而這也正是為何台北市都更處承辦人員曾有一年上法院次數超過一百次的主要原因,甚至還有退休官員還得出庭應訊,真是情何以堪。

都更母法加細則 再加上疊床架屋的「違章建築」 令人難以理解

由於實務執行上遭遇諸多難題,因此針對都更母法又另外附加許多臨時性甚至競選語言的「違章建築」,例如郝龍斌於市長任內提出的一坪換一坪、附加一個停車位、不必出錢的政策,柯P市長的一六八專案,以及最近內政部針對危險及老舊建築加碼於三年內提出申請,可以再增加一○%容積獎勵等種種做法,無非希望能夠加速推動都更,但這也讓原本就難以理解的法令更加複雜難懂,也致使都更不同意戶可以輕易找到漏洞,讓眾所矚目走了一、二十年的都更案一夕破功,其間所衍生的後遺症不知凡幾。

首先,究竟實施者對於這麼複雜的法令要如何跟現住戶溝通,相信連審理法官也不一定完全了解,就容積獎勵問題來說,在整合與權利變換過程,ΔF1-ΔF6的容積獎勵,複雜的計算方式,通常只有建築師及實施者才可能針對個案每一環節全盤深入了解,否則絕對過不了審議過程這一關,更何況是一知半解或上了年紀的都更戶。

其次,若要審理法官也能窺其堂奧,還真有點強人所難,這也難怪台北市政府最近經永春案判決之後,方才大夢初醒的想要與法院舉辦聯席會議。有關此一議題,本人早已不厭其煩的呼籲主管機關務必重視,並且在今年三月立法院公聽會也都一再強調其重要性,如果政策制定過程不能「由下而上」逐一檢視可能遭遇的問題,執行過程必然漏洞百出,甚至窒礙難行,可惜主管機關偏就不信邪,不到最後關頭,不願虛心檢討。

其實,不管是中央主管機關或地方政府,總認為都更這件事很簡單,只要法令政策一經拍板,就可輕易推動,因此,每當提及都更,便開始畫大餅,包括全台共三百八十四萬都更戶,三十年以上老舊建物需要更新,可以帶動多大經濟產值等,不免讓人感覺又在老調重彈,這塊大餅總是看得到卻吃不到。

實際現況卻是,桃園以南過低的房價,難有都更誘因,沒有利潤的投資,便沒人想去推動更新,任誰都不想做吃力不討好的事。試想,中南部的建商只要斥資購地,即可隨時動工興建,有誰會與你窮攪和個七、八年,並且也可能無端上報惹塵埃,更何況一旦遭逢景氣滑落,還可能落得血本無歸,如果不信,可以查詢一下近年台中市、台南市與高雄市有多少進行中的都更案,答案立見分曉,而這也正是至今多數都更問題都集中於台北市及新北市之主要原因。

成立不動產專業法庭 加速裁決 協助推動都更

其次,都更後期經常得面臨司法問題,但法官到底要如何扮演好仲裁角色,也是相當重要的一大議題。倘若一般法官不熟悉都更流程,除都更母法與施行細則之外,再加上疊床架屋的自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例、一坪換一坪或一六八專案等,就實施者觀點,極易導致司法判決凌駕都更專業之誤解,這將是今後都更執行的一大障礙。

因此,在一般法院無法快速對都更爭議做出正確判決情況下,那麼面對未來愈來愈多的訴訟案件,政府就應慎重考慮成立不動產專業法庭,由專業法官做出專業判決。
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