莊孟翰│理財周刊887期│2017-08-24 
Q:根據行政院主計總處於八月十八日所發布資訊,今年經濟成長率上修至二.一一%,較五月預測上修○.○六個百分點,預測明年經濟成長率二.二七%,顯示國內經濟將朝「穩健成長」方向發展。

惟如就今年第一季GDP成長二.六六%,第二季初步統計二.一三%,第三季與第四季預測分別為一.八九%、一.八○%,顯然經濟前景還是不容樂觀。如就房市景氣而言,除受內外在環境影響外,在政府祭出高稅負,調控政策力道不斷加壓下,二○一四年房市交易明顯下降,景氣急遽衰退至今仍不見回溫跡象。

現階段在房市落底過程,除一般民眾關心是否可進場購屋,該如何選購之外,金融業者更是備加關注。請教莊教授,在景氣下行階段的趨勢觀察與選購原則研判要點?


A:很明顯看得出來,在景氣漸趨低迷階段,買方市場漸占優勢,因此欲購屋者應多參考相關資訊並據以觀察未來發展趨勢,根據住展雜誌統計,北台灣上半年新屋和預售屋推案量合計三五一五.二三億元,年減一九%,各地因為預售屋、新成屋加上過去投資客釋出的數量,在供過於求情況下,普遍面臨競價求售窘境,並且多數個案也都以去化餘屋為主,由此顯見景氣下行並未歇止。因此,在景氣下行,買方優勢情況下,首應掌握以下四大重要購屋思維。

一、以推案量觀察景氣脈動

根據住展雜誌統計,二○一六年北台灣新成屋與預售屋推案量已縮減為七九五六.四九億元,年減六.四%,連續三年下滑,與二○一三年全年推案量高峰一兆三四七六億元相較,落差甚大,由此顯見景氣低迷依舊。由附表一資料即可得知推案數量與金額變化數據,並據以研判餘屋存量與議價空間,以供購屋參考。

二、以讓利幅度檢視區域房價是否觸底 

根據市調統計,今年上半年北台灣推案量衰退幅度最大的分別是基隆市、桃園市及新竹地區;其次,都會區推案量前十大地區分別為:新莊、新店、桃園、松山、中和、林口、板橋、內湖、新竹東區及竹北,推案金額介於一六三至五百億元之間(請參閱附圖)。

然而,在整體推案大幅縮減下,過去投資客秒殺的區域,包含桃園、青埔、淡水及新莊重劃區的推案量又特別大,尤其對於爆量地區,供過於求必然愈來愈明顯,未來議價空間依舊偏高,欲購屋者大都會採取觀望態度,並再三衡量自身需求,包含坪數、總價等,因此,未來市況走勢,仍將取決於買賣雙方對於價格認知如何取得平衡點而定。

三、房市下行,低總價、中小坪數成為首選

房市買氣不佳,小坪數當道愈來愈明顯,由台北市地政局所公布二○一六年數據顯示,二千萬元以下物件交易量較多,以下分別就一千萬元以下、一千至一千五百萬元及一千五百萬元至二千萬元之物件交易情況逐項加以分析。

一千萬元以下十大熱門交易大社區,當中內湖區及萬華區各占三名,中山區占兩名,另外北投及松山區各占一名,主要原因為自備款不高、生活機能相對方便,惟大都為套房產品,面積約十三至十六坪,每坪單價約四十至六十五萬元,因此,廣受小資族青睞(請參閱附表二)。

至於一千至一千五百萬元的前十大熱門社區,以中山區最多,大都為一至二房產品,面積約十四至二十八坪,單價介於四十五至一百萬元之間,以交通便利、價格為優先考量,對於購屋族群來說,是高CP值的區域首選(請參閱附表三)。

總價一千五百萬元至二千萬元之間十大熱門交易社區,則以內湖區與萬華區為主,大多為二至三房產品,面積約二十至四十坪,每坪單價介於四十二至九十八萬元之間(請參閱附表四)。

另外,《屋比─超省房屋比價平台》八月七日公布百大賣壓社區,依序為台中市三十三個、新北市三十二個、新竹市十三個、桃園市十二個、基隆市五個、台南市三個、高雄市二個,至於相關社區名稱可至網站查詢,相信對於購屋資訊之了解會有意想不到的收穫。 

四、捷運沿線二手市場優勢依舊

上述提及區域多坐落於過去傳統蛋黃區,包含北市的中山、南港、萬華、內湖,新北市則以新莊、新店、林口及板橋為主,其實不難發現,近兩年新建案皆相繼推出破盤價,並直接衝擊中古房價,但在捷運路網沿線,因二手市場較為流暢,房價仍保有一定水準。
雖然過去秒殺區不再鍍金,但在台北市精華地段,有錢人一次殺價買進的力道仍然不減,譬如敦化南路與市民大道交叉口「敦南樞苑」就是高單價、高總價的代表。
因此,在房價下跌觸底過程,除好地段區隔產品稀有性之外,一般購屋者更應格外小心謹慎,勤做功課,貨比十家,事先做好財務規劃,並依照上述推案量、餘屋存量與價位區間變化交叉比對作為參考,一則避免急於購屋而淪為負資產,再則不要因此而造成生活沉重負擔。
 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19914691680&AType=1

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