莊孟翰│理財周刊889期│2017-09-07 
Q:內政部營建署於八月二十五日發布「二○一六年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計分析」研究成果,營建署表示,「低度使用(用電)住宅」是利用房屋稅籍資料與臺電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅。至於「新建餘屋(待售)住宅」則是利用地籍資料、房屋稅籍資料與臺電用電資料,將屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。此一研究數據之參考價值何在?是否有如實反映目前景氣現況?請教莊教授的見解。

A:根據研究成果顯示,二○一六年全國低度使用(用電)住宅宅數為八十六萬二九六五戶,占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為一○.二二%,較二○一五年微幅下降○.一三%,顯示低度用電戶數比例變動幅度不大,觀察該數據,波動幅度較大的是二○○九年的一一.四九%,其因在於二○○八年遭逢全球金融海嘯,面臨景氣突然崩跌,造成低度使用住宅數量急遽攀升,但維持時間並不長,景氣回升之後,二○一○年便下滑至一一.一七%,二○一一年又下降至一○.一五%,其後幾年變動幅度依舊不大,每年約僅○.二%微幅變動。

八年間最高最低差僅一.三四% 無法反映短期市況

由於數據變動幅度過小,顯然使用參數無法確切反映景氣現況,研究結果對短期實質效益不高,惟就長期而言,雖然波動幅度不大,卻可據以觀察景氣向上或向下趨勢。

按該數據於金融海嘯之後景氣隨之反轉,尤其是二○一三年、二○一四年投資客進場秒殺情況下,低度使用住宅理應隨之大幅變動,但該數據並未如實呈現,仍分別維持在一○.五%及一○.三%,其因在於本研究數據屬落後指標,無法與景氣變動現況同步,更何況預售與成屋之間至少會有二至三年的落差。

其次,如就這八年研究期間最高與最低之數據變化僅一.三四%加以探討,就不難了解問題根源應與資料取得來源有關,而這也正是研究結果屢遭質疑之原因所在(請參閱附圖)。

除低度使用住宅外,營建署另針對新建餘屋資訊統計分析,依統計資料顯示,二○一六年第四季全國新建餘屋(待售)住宅計七萬三五二三戶。自二○一○年第二季起至二○一三年第四季全國新建餘屋(待售)住宅約維持二萬五千宅上下,從二○一四年第一季起全國新建餘屋(待售)住宅有逐年增加趨勢,其因在於打房效應逐漸顯現(請參閱表一)。

因此,如就附表一,二○一五~二○一六年之間僅增加一萬八千戶加以驗證,此期間銷售率已下降至三成,實務上餘屋數量即使倍增也不為過。因此,今後對於新建餘屋資訊之統計分析,除時間落差因素之外,更應強化市場實務資訊之蒐集與彙整。

對於營建署上述兩數據,一般咸認未能及時反映房市短期現況,如二○一四年政府針對投資炒房祭出重稅,從市場走勢可知確實造成房市漸趨冷卻。其次,由種種跡象顯示也可觀察出房市逐漸呈現衰退,包含房仲失業率上升、法拍屋增加、推案量驟減、銷售率重挫、買賣移轉棟數減少,建商讓利加劇,有的直接打折,或是以贈品方式促銷,甚至有些工地因餘屋過多促銷不易,最後索性以批發方式出清。

例如台中「○○皇居」總戶數高達四三五戶,二○一○年六月完工交屋,歷年售價約介於每坪二十五至三十五萬元之間,惟多年來一直無法完銷,最後只好以每坪十八萬元批發價一次出清,此類案例在近年屢見不鮮。此外,更有以營建換屋方式,以餘屋抵付工程款,再由營造廠打折轉賣給親戚朋友,透過這類銷售管道,為景氣低迷時的銷售模式,這類銷售模式再起,足見房市下滑趨勢直至今日尚未落底;因此,如將營建署所公布數據與當前實務現況相互對照,必然會有相當大的落差。

其次,再根據房仲業資訊,本屬穩住房價的台北市蛋黃區,也抵擋不住這波下跌趨勢,根據永慶房屋依實價登錄統計資訊,今年一月到四月,台北市除南港區些微調漲○.五%外,其他各行政區幾乎都下跌,大同區跌幅最大達一二.九%。其他公寓跌幅超過一成的區域都集中在市中心蛋黃區,分別是大安區及中正區。

最近媒體報導,松山區八德路有一間套房,屋主在二○一四年三月以一坪六五.八萬元買進,總價一二七○萬元,持有三年後,在今年六月以一○二五萬元賣出,慘賠二四五萬元,因此,對於房市可望在今年第三季落底之言論,多認為失之樂觀,而這班景氣列車是否尚未見到隧道曙光的議題,也正引起廣泛討論,其中低度使用住宅及新建餘屋資訊之正確性難免再度遭受質疑。
參數簡單 真實情況比想像中複雜

該數據使用參數過於簡單,依照房市景氣的複雜程度對照於真實現況,譬如長輩習慣將儲蓄用於購置第二屋,此就當年沒有退休保障者而言,年紀大了依靠租金養老就是最佳的退休保障,如再有多餘資金多買一戶,等子女長大以後再將房產贈與給子女,此就老一輩的財產三分配觀念:現金、股票及房地產,將多餘資金做適當的配置應是理所當然,更何況背後還有很重要的增值誘因。

另外,也有越來越多富人購置第二屋作為休閒住宅;因此,就第二屋的用電量會不會成為低度使用,又是另一個值得探討的問題。

如再證諸二○一四年至二○一六年的數據皆在一○.二%至一○.四%之間變動,與實務現況落差的確很大。

而六都當中又以新北市低度使用(用電)住宅宅數最多,共十一萬八○六七戶,比例七.六%;台北市六萬六八二戶,比例約六.八二%,六都當中低度使用(用電)比例最高的為桃園,比例約一一.四四%,台南及高雄皆維持在一○%,台中則為九.六九%,是六都當中的中等生(請參閱表二)。

此外,低度使用住宅比例較高的縣市包含宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、雲林縣、嘉義縣、連江縣及金門縣等。

基本上,六都由於居住人口及工作機會較多,家庭戶數也較多,不過從另一角度加以探討,是否會因為出租不設籍、沒報稅而掩蓋了真相,可能也是今後調查研究不容忽視的另一重要議題。

被隱藏的真相 才是最大變數

此外,為獲取銀行融資,常見兩個建案,倘因A建案領取使用執照後尚有不少餘屋,銀行可能會擔心經營不善而不願繼續辦理B建案融資,而建商也會擔心沒有足夠的現金流量,無法維持正常營運,因此,常會情商親友充當人頭,亦即將現有建案餘屋透過人頭戶「賣掉」,而從內政部統計處的辦理建物所有權登記「所有權第一次登記」欄消失,其中可能潛藏的問題則是實際售價、銷售率與新建餘屋之真實性。

因此,從客觀環境加以衡量,固然可以經由低度使用住宅、新建餘屋據以觀察長期趨勢,但就短期而言,就會有不少與實務現況不相吻合的諸多疑點,因為這些數據均非同時指標,時間落差至少半年以上。再退一步想,不論是白天或晚上,怎麼看都與實務現況落差很大,其中尤以重劃區或新開發地區最為明顯。

因此,建議將這兩項數據僅提供用以觀察趨勢,並據以擬定長期政策即可。至於民間營運實務則仍由業者自行調查研究,不必過度強調這兩項數據的重要性。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19952860460&AType=1

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