李同榮│理財周刊890期│2017-09-14 

現實環境中,物價會漲,通貨會漲,當然房價也會漲,但每一次上升循環趨勢中,房價總是漲過頭,歸究其真正原因有十大理由:

(一)人口過度集中都會,土地被囤積,供需失衡

都會就業機會多,外來人口集中,而可建面積又少,加上有土斯有財傳統觀念,強化購屋需求動機,來源不斷的首購需求,造就都會房市供需失衡,加上稀有土地被囤積炒作,就更造成房價高漲。

(二)具購屋力的中產階級,目前仍是多數

雖然台灣人口逐漸老化,但未來八年台灣二十四至六十五歲人口尚處高峰,雖然貧富差距大,但就所得分配,具有購屋能力的中產階級仍占多數,這也是房價會漲的主要因素,八年內這種現象不會解除。

(三)自有率八七.四%的錯誤迷思,忽略隱性需求

過去政府統計的房屋自有率定義是以戶為單位,同住的直系親屬都列入自有房屋者,所以全省統計高達八七.四%,台北市更高達九○%以上。立法院財委會二○一二年決議效法外國修正「自有住宅」定義,由現行以房屋「戶」為計算單位,改以「人」為單位,每戶所有人之直系親屬不能認定為自有者。

因此,房屋自有率自二○一二年修正定義後,自有率從八八%下滑到七○%,據主計總處統計,六都房屋自有率連三年同步下滑,若精準計算,雖然台北市的房屋自有率仍高居八一%,但除了這近二○%以外的潛在買盤,居住於都會約一成的租屋者,至少有二○%具有購屋能力,排除一人多戶的長期持有者(空屋),都會的房市顯然供給不足。

(四)三代同堂的型態轉變,單戶增多

七○年代後,三代同堂觀念早已轉變為兩代同堂,而進入二十一世紀,更突破兩代同堂觀念,年輕人一結婚,就想自立門戶,不是購屋就是租屋,也因此支撐低總價的房屋需求量,並推波助瀾都會租金上漲。

(五)換屋需求,都會潛在市場不可忽視

全台平均家戶人口數約二.六五人,較之二○○○年的三.三三人,單戶平均人數逐年下滑,台北市每戶平均二.五六人,居住平均坪數為三十一坪,等於每人平均居住空間十二.一坪,以都會區而言尚有成長空間,所以不斷會有新的換屋需求。若以平均每十二年換一次屋計算,台北市約八十五萬戶扣除空屋與出租戶,平均每年會有約五萬戶的潛在換屋市場,這是台北市房市交易量的基本動能。

(六)經濟成長率帶動,新興國家房價最易飆漲

新興國家房地產容易飆升的主要動力是每年可觀的經濟成長率,尤其是每年人均GDP剛跨過三千美元到九千美元之間的新興國家,都會房地產一定大漲,例如民國七十一年到七十八年的台灣,過去十年的北京、上海,但現在經濟成長率趨緩,當房市技術循環面回歸到基本面,房價平穩時,價格的起伏就與經濟成長率有相當緊密的關係。

基本上,若經濟成長率為二%,房價就有二.五%至三%的上漲空間,也就是說,房價有經濟成長率一.三至一.五倍的上漲幅度,這也是房價上漲的主要因素。

(七)財富分配不均,富人搶購豪宅帶動房價

台灣十七年來,經濟成長率不差,但平均薪資停滯不前,顯見資源分配不均,因此貧富差距擴大,有錢人搶購豪宅現象,金字塔頂端購屋走向奢華風尚,造成豪宅價格拉高,間接拉抬新屋房價,中古屋也跟著水漲船高。

(八)國內投資管道缺乏,房產投資成最愛

主計總處在五月公布國民所得統計的預測,民國一○五年超額儲蓄率一三.七%,一○六年則為一三%。即從一○二年以來,連續第五年超過一○%,顯示閒置資金過多。但國內投資管道缺乏多元化,以致房地產成為最佳投資工具,尤其在上升趨勢時,就有追漲過頭的現象。

(九)資金多、利息低,短線炒作猖獗

當資金過多且利息偏低的情況下,尤其又在房市的技術循環上升趨勢時,是房市短線最好操作時機,成本低,獲利高,不斷的重複槓桿炒作,房市就會熱過頭並難以控制。

(十)政府的干預政策失當

過去政府對於房市的研判,缺乏專業團隊精闢分析,營建署委外學者發布的季報分析數據,往往與市場脫節,當然就會誤導決策。財政部委外學者研究的稅制改革,也往往與實務脫節,包括奢侈稅、房地合一稅都是失敗的政策。

高房價的四大治本方案


總而言之,房價是果,政策是因,房市要長期健全,一定要有以下四大治本方案:

一、加速交通建設,擴大都會,長期紓解房市供需,間接穩定房價。
 
二、廣建社會住宅,照顧弱勢,紓解租賃供需,間接抑制過度投資。

三、全面啟動都市更新,不但可提高供給,也讓老屋價格折舊合理化。

四、稅制一次革新,持有稅制房地合一課稅,同時針對土地囤積炒作,政府要有魄力改革。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=19987369220&pagenum=2

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