莊孟翰│理財周刊892期│2017-09-28 
Q:國有土地都更分回房屋賣不掉,國產署亟欲修法解套,請教莊教授,面對都更分回房屋難以去化,在重稅當前,往後持有成本負擔壓力勢必越來越大的情況下,預計後續三到五年內,尚有九十五案,約七百戶將陸續完工分回,國產署未來恐怕得面臨更加嚴峻的考驗,然而,只靠修法是否真有辦法解燃眉之急?

A:自二○一四年下半年起市場景氣已逐漸呈現衰退景象,國有土地都更分回房屋賣不掉,國產署亟欲修法解套,實乃務實做法,以國產署參與都更分回之「千荷田」三十二戶為例,分別在二○一四年標出一戶、二○一六年二戶,今年四月與七月分別標出三戶、七戶,並且標售價格已下降至六字頭,國產署在市場景氣無法充分掌握情勢下,希望「都更條例」儘快完成修法,成立專責「公法人」處理,並放寬各機關可自行參與都更,為現狀解套,無可厚非;否則未來累積分回數量愈大,來自各方壓力也必然愈大。

售出不到一半 還只是鳳毛麟角

為統籌規劃運用,國產署近年積極配合都更,時至今日,當年都更案件通過事業計畫到權利變換歷經多年完工,預計將陸續有大量都更房地分回,當中總規劃戶數一一○戶的指標性個案─「千荷田」,國產署共分回三十二戶,並自二○一四年十月十七日正式以新成屋開始標售。

惟至今歷經多次標售,實際售出不到一半,國產署所擔憂的是,未來三到五年尚有九十五案,約七百戶將陸續分回,而在當前景氣衰退情勢下,更多分回的房屋恐怕都將成為國產署的燙手山芋。

景氣難以預測 國產署非戰之罪

事實上,「千荷田」係由吉美建設與富廣開發合作興建,基地位於北市西藏路、汀州路一段及莒光路街廓,並鄰近植物園、國立歷史博物館,總面積一一六六坪,分別規劃為二十及十八層共兩棟地標型大樓,產品分別為六十四、七十四及八十坪(附圖參考)。

根據信義房屋彙整資料顯示,該社區今(二○一七)年六月,位於汀州路上,面積七五.二九坪,以每坪六二.四萬元,總價四千七百萬元成交;相較於鼎盛期,二○一二年當時房價,八一.一一坪,每坪八二.二萬元,總價六六七○萬元售出。從預售至今,不過五年光景,每坪價差超過二十萬元,由此可見景氣落差對房價影響之劇;惟就此案而言,需格外留意的是,區位與樓層所導致的價格差異。

如認真探究此一議題,國產署應是「非戰之罪」!因參與都更當時,房市正處榮景,有些問題總是容易被景氣蒙蔽,國產署或許只考慮到單一面向,「可以分回多少坪數?」總認為只要坪數越多越好,其實事情往往沒有想像中美好,如同買房,也不是面積大就好,必須考慮的事項很多,就本案而言,初期的產品定位、規劃設計、銷售時機、坪數、售價、租金、分棟及分層等,如何兼顧分屋數量與價值,並爭取最大效益的決定,這才是真正關鍵所在。

倘若沒能考慮到各面向因素,草率做出決定,只以分回最大面積而沾沾自喜,這可能就會牽涉到公家機關官員的「專業度」是否亟待提升。另外,「政策僵化」,當面臨重大決策,沒有備案因應,一旦出現不可預期因素時,政府單位往往成為眾矢之的。此外,面對國家財政的「損失」,由全體人民共同承擔,也是大家皆不樂見的問題。

釐清五大因素 再下論斷

至於要如何考慮都更之變數?謹提出五大因素以供參考,包含景氣、房價、估價、共同負擔比例及分屋比例,此五大因素環環相扣互相牽制,當景氣下滑影響房價下跌,估值必然調降,最後造成共同負擔比例提高,則分屋比例必然隨之下降,反之亦然。

國產署在相關都更議題上,實在很難機動的將「景氣因素」考慮進去,這便是盲點之一,當時正值房市榮景,但二○一四年七月一日之後持有稅、交易稅及資本利得稅數箭齊發,房市景氣急轉直下,導致分回房屋難以去化,這也是始料未及。

其次,產品如何定位?是否要委託經營管理或銷售?另外,分回的資產也要確定其後續用途,譬如當作商場、住宅還是辦公,一開始就得想清楚,才不會如同「美河市」分屋糾紛,市府認為只分回三○%不合理的情事發生,畢竟商用與住宅產品價差極大,無法單就分屋面積論斷。

事實上,所有大型聯開案都存在同樣問題,例如正義國宅東側,台北市捷運局與SOGO百貨合作位於忠孝復興捷運站的新SOGO,當初在與SOGO進行商場經營利潤分配時,就曾因權利金與按營業額或盈餘抽成孰重孰輕而舉棋不定,而事後證明應該選擇後者才划算。

按SOGO全台八家分店,二○一六年營收高達四五三億元,其中,二○○六年十二月底開幕的台北店復興館為首家捷運共構百貨,也是首家業績最快破百億元的百貨;假設當初市府選擇後者,無疑的是擁抱了一隻會下金蛋的金雞母,由此可見事先做好產品定位與市場景氣研判之重要性。

此外,還有一些位於台北市精華地段的都更案,政府原本想規劃成社會住宅,惟若就實務面加以考量,則又顯得不切實際,因在精華地段所面臨的第一個問題便是「租金」如何訂定?正因租金不可能太低,那麼對於需要社會住宅的低收入戶而言,即是無濟於事,倒不如換個角度思考,將分回房產規劃為商辦、商場使用,以坐擁相對高價租金,再運用租金去補助需要幫助的弱勢族群,相對來說,反而比當作社會住宅的單一思維來得實際。

面對這些棘手問題,國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法,放寬各機關自行參與都更,此外,往後都更分回房屋亦可由公法人標售,以達到活化利用,國產署希望能藉此卸下重擔。

尋求公正第三方 不可或缺

另外,也有官員表示,希望內政部儘速成立都市更新中心及專業公法人組織,以期雙管齊下根本解決問題。

當然,國產署希望「都更條例」可以儘快完成修法,放寬各機關自行參與都更,即可就此卸下重擔,但恐怕不是修法即可輕易解決此一問題,因所有都更面臨情況相似,龐大的土地潛藏利益,官商勾結情事時有所聞,又有誰能夠保證面面俱到,雙贏互利使命必達。當初柯文哲市長便信誓旦旦的揚言要徹查五大弊案,至今換了位子便換了腦袋,所謂五大弊案恐也只是政治口號而已。

因此,當前必須嚴肅面對的是,可否交由第三公正單位來幫忙推動都更,一則取其專業性,再則兼顧公正性,也能讓國產署可以獲致喘息的空間。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=20009852200

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