〈解說:簡文玉律師〉

新  聞:
  高先生97年間向侯姓男子購買某大樓9樓和地下二層的停車位,總價款2450萬元,他先付50萬元訂金。但簽約後發現,91年間,同棟曾有菲傭跳樓,已經算是凶宅,依買賣契約規定,屬重大瑕疵應符合解約條件,且第一順位抵押權是2300萬元,屋主賣價太貴了,要求解約並加倍返還簽約金100萬元。
  認為遭賣家欺騙致買到凶宅,以該屋有「重大瑕疵」為由,要求解約並加倍退還訂金。高等法院認定,樓下有人跳樓,不代表樓上就是凶宅。高院合議庭認為,高男買的是9樓,同棟樓下有人跳樓,不代表整棟就是凶宅。且在一般交易觀念上,難以導致該屋價值、品質和效用減損,不能稱該房屋有瑕疵而請求解約。

法律教室:
惟所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。

高先生認為,自己所買的房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,認定為凶宅!?
該房屋未必成為「凶宅」,且在一般交易觀念上,難以認為他人在該樓層非自然死亡將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值。

買賣所慣稱之凶宅,即有非自然身故情事之房屋,雖或未對此類房屋造成直接物理性之損害,就一般社會大眾,足以令人心生畏懼而無購買或居住意願,與週遭環境相比較,買賣價格有顯著低落情事。房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇,復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此,在判斷一房屋是否為「凶宅」,應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。

一般來說不論是不是凶宅,其重點為仲介或屋主有如實告知與否,如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買,就不會有後續的糾紛發生,下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅,但依社會觀念來說多數人仍有禁忌,價錢難免就會被壓低。

* 以下為常見的兇宅認定之爭議:
◎ 直接發生命案的第一、二、三現場,都算是凶宅:
‧在屋內自殺。(僅此屋是凶宅,與社區無關)
‧屋內發生過凶殺案。
(註:所謂第一、二現場,舉例來說,第一現場意指殺人或自殺當下的地點,
   若事後殺人犯將屍體移至B處,B處即為第二現場,依此類推。)


◎ 以下情形,發生於社區或公寓大廈公共區域,非凶宅:
‧自殺在公共區域。(如跳樓於社區大庭院)
‧社區發生凶殺案。

◎ 以下情形,非凶宅:
‧屋內裡死過人。(自然死亡,如老死)
‧屋內自然老死,且過一個多月才被發現。
‧房屋座落於已遷葬的墳場。

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原文網址:http://rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=7918

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