2017-09-30 19:20中央社 台北30日電
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淡水沙崙一幢公寓外牆磁磚剝落、內部水泥塊掉落、鋼筋裸露情形,921大地震後認定為危樓,之後也鑑定確認為海砂屋,社區內人心惶惶,擔憂只要一場地震,生命財產恐毀於一旦。

民眾在購屋時都會盡量避免買到「海砂屋」,因為海砂屋的壽命大約只有6至10年,相較於一般混凝土結構建築是非常短的。超過這個年限後,就容易出現混凝土塊剝落等損害建物外觀與結構強度的現象,更可能危及住戶生命財產安全。

據台北市建管處5月統計,「須拆除重建」的海砂屋共計45處,其中26處已進入都更程序,但有19處社區至今仍未建立共識。新北市海砂屋則有78件、3205戶。

不過,海砂屋要拆除重建,過去需要100%住戶同意,容易卡在住戶意見難整合;若轉往同意門檻較低的都更,卻要面臨冗長程序。

新北市都市更新處副處長謝登武認為,海砂屋有公共危險的疑慮,具有急迫性,除審議的認定標準比較寬外,審議程序也會加速進行。

新北市從民國93年開始啟動海砂屋都市更新,統計至今年8月為止,78件海砂屋案件中,陸續有27件建商與所有權人提出都更申請案,其中有9案為自力都更。

以新店大溪地庭園社區及淡水沙崙社區建築物兩處為例,在都市更新推動師的協助下,獲得多數居民共識,朝自力更新方向推動重建,市府考量當地居住與附近社區的公共安全,去年11月17日新北市都市計畫委員會審議通過劃定為都市更新地區,降低事業計畫送件的同意比率門檻,從75%降為67%,提供容積獎勵誘因,希望加速重建。

而台北市都發局也在今年6月決定,未來海砂屋選擇走都市更新程序,只要同意比率達90%,就可納入「快軌機制」,亦即優先排入北市都更審議委員會,並召開公辦協調會,官方將協助讓全體住戶同意都更。

自力都更停滯20年 推動師陪住戶擘劃藍圖

為協助都更腳步加快,新北市政府在102年首創都市更新推動師制度,經過100個小時的培訓課程,及兩階段的考核,共有約300人通過,由新北市政府城鄉發展局授予新北市都市更新推動師證明,協助都更居民重建一個安全的家。

其中,今年61歲的王朝志,就是在第一屆取得更新推動師資格。

淡水區沙崙里淡海路的社區,為70年興建完成5層樓鋼筋混凝土造建物,總戶數70戶,因為外牆磁磚剝落、內部有水泥塊掉落、鋼筋裸露情形,原本建商與所有權戶協調答應原地重建,遭到強力反彈後,進度停滯不前,自力都更進度斷斷續續。

家住永和的王朝志,接手淡水區沙崙里後,最忙時兩、三天要跑淡水一次,有些住戶根本已經搬離,分散住到新北各地,就算是發了開會通知書,不出席的就是不出席,王朝志還要一個一個親自前往拜訪,接觸了解每一戶的狀況。

已經到含飴弄孫的年紀,在大太陽底下東奔西跑,王朝志搔著頭說,遇到無法協調的住戶,難免沮喪,忍不住抱怨住戶太難纏、難以溝通,太太看在眼裡一邊虧他都抱孫了還找事做,一邊勸他「歡喜做、甘願受,不然就收手」,讓他不好意思抱怨,打起精神再戰。

身為推動師,王朝志說,「一定要通才」,也要隨時注意各種法規的更新,幫住戶找到最佳的投入時間點,雖然新北市府會在不同階段給予獎勵金,但他也坦承,付出心血與時間相較,一定是不成比例,要做推動師,「要有做公益的熱情」。

「地主心中的定見才是卡住層層關卡的魔王」,他說,大部分民眾都還搞不懂,建商主導型的都更與自力都更的差別,剛開始,最常遇到住戶問候他的話,就是「這是要來賺咱的錢」,過程中,還有住戶始終避不見面。

幾年磨下來,王朝志常利用傍晚倒垃圾時間,與不同意戶來個「不期而遇」,就算遇不到這戶,轉頭也看到那戶,沒見到老公也看到老婆,「見面三分情」就能慢慢累積信任感,「大家都要倒垃圾,他們都躲不了」。

原本奚落、無視他的住戶,現在可以坐下來泡茶、天南地北聊天,王朝志說:「住戶只是看不到藍圖,所以不放心。」給住戶實際而直接的說明,站在他們的立場考慮,就可以一起看見將來安身立命的家。

台北市政府則在今年5月成立海砂屋都更專業輔導團,針對尚無重建意願的19處列管社區,啟動蹲點服務,輔導拆除重建,北市建管處表示,明年可望進入都更程序。

海砂屋有公共危險性,重建刻不容緩,但不論是老公寓都更或海砂屋重建,在整合過程中最難的就是取得住戶共識。像位在仁愛路上被列管的海砂屋,原訂民國100年拆除,卻因拆除後一個月就會短少25萬的租金收入,房東不同意都更,使得拆除重建的成功率偏低,也讓其他人有屋歸不得。

如何讓都市更新順利進行,除了考驗各方協調智慧外,更取決於能否徹底執行公權力。

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原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2732401?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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