2017-09-30 19:27:48 中央社 台北30日電
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都市更新的推動,能否取得足夠的資金是重要關鍵,但民眾若以自身房地為建商擔保都更資金,一旦建商財務出問題,原本尋求安居樂業的家,恐將變成無家可歸夢魘的開始。

根據內政部統計顯示,今年上半年全國40年以上老屋大增19萬,達179萬戶,占比一舉突破2成至21%,等於每5間房子就有一間屋齡在40年以上。

這些高齡老舊住宅,不僅因為建物老舊而耐震強度不足,還可能因強震造成致命傷亡,且對都市整體土地運用與都市永續發展的規劃更造成阻礙。

合建最怕建商跑路 信託資金有保障

不過,推動都市更新是一個長期耐力戰,雖然不動產開發具一定增值利益,但相對風險也高。能否取得足夠資金是重要的關鍵,民眾可選擇的都更途徑,包含自力更新、建商合建與公辦都更等3種方式,不管從水泥、鋼筋等建材、到人工成本,樣樣都需要錢,資金該從那裡來?

經常協助處理都更爭議案件的律師張雨新表示,若地主採取與建商合建,銀行是直接撥款給建商運用,所有的資金調度都在建商手上掌控,一旦建商財務發生危機,很有可能會造成建商捲款跑路的狀況,以致常發生營造廠的大包、中包、小包,拿不到錢而為了地上建物的使用權產生爭議和糾紛。

現在則可採信託資金方式,不僅專款專用有完善機制,且銀行直接撥給營造廠,大包、中包、小包,皆必須遵循營造合約施工,比較安全有保障,可以減少廠商惡意倒閉的狀況出現。

至於在自辦都更案中,建商須負責整合地主至法定門檻及籌措都更資金,資金來源又以建商自籌為常態,有些建商會提供若干金錢回饋,與地主私契約定由地主以房地擔保,以減少建商貸資覓保壓力,但地主卻可能陷入自身房地也捲入建商倒閉漩渦難以抽身的困境。

都更條例第13條條文規定,都更可搭配信託,其用意在地主將產權信託給受託人(通常為銀行)、建商也將資金信託給受託人,代表雙方均將其籌碼拿給公正第三方保管,有助於都更穩定和推動。

都市更新信託的流程可概分為5大階段,包括地主、實施者與受託銀行三方簽訂信託契約;地主將土地信託移轉登記予受託銀行;受託銀行開立信託專戶控管興建資金,包含實施者自籌款、銀行融資款、預售屋款,興建期間由信託專戶支付各項工程款等相關費用,確保資金專款專用。

在興建完成並償還銀行貸款後,受託銀行依權利變換計畫,配合辦理土地所有權移轉登記給受益人或歸屬權利人;受託銀行辦理信託財產結算分配,信託關係結束。

信託公會秘書長呂蕙容說,信託的財產具有獨立性,即某甲民眾將一筆財產信託後,信託後的這筆財產與某甲名下的財產將分別管理,即使某甲後來遭到債權人求償時,這筆信託後的財產不會成為債權人求償的標的,債權人不能對這筆財產強制執行。

她分析,都市更新案結合信託機制,主要目的在於透過銀行以公正第三者角色介入,確保在銀行控管下,資金不會任意被挪用,以提高都市更新實施者和地主之間的信任度,並提供專業團隊輔導實施者整合都更土地,讓都市更新事業計畫進行更加順暢。

而都市更新信託是指符合都市更新定案的建案,利用銀行信託機制,使規劃、興建、完工後的產權分配更具透明性、公正性。

游資充沛 金融機構參與都更看誘因

值得注意的是,國內金融市場游資充沛,總資金高達新台幣100兆,資金不虞匱乏,如何讓金融機構參與都更也是值得討論的重要課題。

台灣金融研訓院副院長黃崇哲認為,台灣擁有龐大的金融能量,可惜的是,金融部門目前在都市更新的參與中只在放款上,比較少介入到授信以外的功能,其實,都市更新過程中,金融機構可以參與得更多。

黃崇哲指出,在房市上漲過程中,建商因為都可以安全下莊,因此參與都更分回的意願高,但當房價走跌時,這時建商失去參與都更分派的誘因,導致在房市下行的過程中,都更推動更加不易。

黃崇哲表示,只要改變合作順序,即使在房市向下的背景下,都更案仍有機會推動。

他說,銀行土建融授信約3、5年,但房貸授信卻長達2、30年,當地主與金融機構先合作,之後再找建商介入,這樣的合作模式可透過金融機構強化建築公司的角色,並解決銀行對還款來源的疑慮,如此在不動產趨勢向下的大環境中,才可望推動都市更新。

同時,為鼓勵民眾自主都市更新,政府8月通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案,增加對擬訂權利變換計畫的補助,使重建案每案補助上限從原先500萬元,提高到800萬元,並放寬產權複雜或基地特殊個案,得不受800萬元額度限制。

營建署組長王武聰表示,這次的修法重點,包括以「重建」方式辦理者,除可依所有權人數分級補助擬訂都更新事業計畫等費用,上限500萬元外,進一步增加擬訂權利變換計畫相關費用,上限300萬元,因此申請辦理都更重建者,最多得申請800萬元補助。

總而言之,不論實施者是建商或地主自組更新會,都可能面臨地主整合及整個更新案財務是否穩健的難題,慎選融資及信託機構,可以提高都更成功機會。其中,若由建商擔任實施者,建商的財力、信託專戶專款專用等與資金有關的因素,都會影響整體都更財務強弱,不過,也應該加上「續建機制」設計,以保障地主權益。

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