2017-10-05 04:09淡江大學產業經濟學系副教授 莊孟翰
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依最高行政法院判決,永春都更案日前重走權利變換選配作業程序,而台北市政府也配合,要讓此案走完該走的程序,儘快復工。最近新聞報導,台北市舊公寓因為都更路難行,價格節節下跌,其中又以文山區、北投區與萬華區最為明顯。

這些報導凸顯了一個現象:都更案已經走進一個環環相扣的惡性循環,而永春都更案的判決加速暴露了這個循環的癥結點。

大家可以去查一查,很多已向台北市都更處申請事業計畫通過的案子,不少實施者(建商)不急於申請建照。為什麼?因為房價持續下跌,只要一開工,按之前談定的權利分配,實施者有賠錢之虞,正愁不知該如何解套,於是暫時拖著不申請建照,俟景氣動向再做定奪。

房價下跌對已談妥都更案是最大的殺傷力,是環環相扣中最大的一環。

如果都一直拖著,都更推不動的疑慮又加重舊公寓房價的跌勢,一看平均房價下跌,分得的房屋價值可能不敷成本,更可能成為賣不掉的賠錢貨,實施者更不輕易開工。

永春都更案延宕16年之後好不容易開工了,實施者已投入不少成本,才會如此積極,希望儘快完工結案。16年前台北市平均房價一坪約40萬元,這幾年雖然從高點回跌了一些,平均一坪約83萬元,還比當年高一倍,這也正是當前都更戶與實施者雙方都還想積極推動的最大公約數。

如果是其他在高房價時申請的都更案,碰到類似永春都更案的判決,實施者可能暫時拖著,不急於履行權利變換選配作業,亦即借用法院的手來延緩都更進度。相信這一點法官也會充分理解,而這也正是台北市政府一直想和法院溝通之原因所在。

當然,永春都更案的判決也讓實施者備感壓力,因為都更案出現了一個新的變數,即司法權可能否定行政權。都更案涉及的權利義務事項很多,除了不同意戶的權益之外,新的爭議還有容積獎勵問題;都更條例中規定了容積獎勵,但縣市的自治條例又會訂定特定的容積獎勵項目,審議委員也會據此審酌容積增減。萬一都更紛爭經司法判決判定地方法規牴觸中央時,例如容積獎勵不能那麼多,那實施者又該如何善後?

房價下跌已讓實施者難以開工,再加上司法權可能增添的新風險,另外還有一個讓實施者不知該不該申請建照的事即將發生。明年開始,雨遮、屋簷不登記、不計價,這一新措施,有可能讓實施者分得的房屋價值少約一成;換句話說,都更案拖越久,景氣、房價、法院、雨遮和屋簷不計價、改採實坪制…似乎越來越難決定開工與否。

都更嚴重卡關,現在急需都更條例務實的修法,解決現實面問題;例如容積獎勵議題,地方政府彈性多大?容許多少獎勵空間?這些議題在都更條例修法時應該更為明確,避免實施者承擔司法與行政見解不同的風險。

又例如釘子戶問題,因一、兩個不同意戶而影響其他多數都更戶的權益,這也是士林「文林苑」都更紛爭以來一直無法解開的結,除了必須取得不同意戶的同意,是否有其他的路可走?代拆解藥似乎是政府無法迴避的責任。

總之,都更需要政府加把勁,不能任其陷入惡性循環泥沼,否則,危樓處處就是接下來要面對的現實。

(本文由莊孟翰口述,記者徐碧華記錄整理)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5629/2739876

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