2017/09/25

投資房地產產品是很多人的最愛,特別是在華人世界,根深蒂固的存在著「有土斯有財」的觀念,不過在諸多房地產產品當中,店面投資更是特定高資產族群的最愛,大家都聽說過醫師是最喜歡投資店面的族群,國內最近這一波房市景氣大多頭,店面也是很多投資客的首選,究竟投資店面具有那些優點呢?

1.賺取長線增值效應

就過去的經驗來看,長線投資房地產都會有增值空間,賺取期間的價差,店面產品當然也不例外,而且其增值效應往往比其他房地產產品來得更強,只要其所處商圈沒轉變或移轉,店面的價格可說是易漲難跌

特別是在一些新興開發地區、重劃區,店面價值會隨著新商圈的日漸成形而水漲船高,最經典的案例就是三峽北大大學城,從重劃後荒煙漫草一片,到長房子,再到長生活機能,短短幾年之間有投資北大特區者,賺最大的應該就屬那些投資店面的內行人,這也正是店面最吸引高資產族群的地方。

2.享有穩定租金收益

投資房地產主要是賺取增值效應以及穩定租金收益,店面在這兩方面的表現更是突出,因此即使有上述很不錯的增值空間,店面持有人還是捨不得輕易就將到手的金雞母給賣掉,因為這隻金雞母每個月都會跟你下金雞蛋,這穩定的租金收益,正是很多人在追求個人財富自由,所希望達到的目標。

況且店面的租期一般都比較長,不像住宅出租普遍是一年一簽,容易形成空置期,以及另尋房客的困擾,店面租期往往一簽就是3~5年,長者更有長達15年的案例,所以只要承租之商家生意做得起來,根本不會有中途提前解約的情形,這對投資店面的房東來說,真的就叫做「一勞永逸」!

一定有很多人包括你及你周邊的朋友,在逛街、在旅遊時,看到那些排隊名店,都不禁會發出這樣的喟嘆,如果我能夠擁有一間賺錢如流水的金店面,就可以在家翹起二郎腿不愁吃穿了,一年365天,天天過著放假的日子。

不過,稍微有一點sense的人都知道,這些表面上風風光光的排隊名店,實際上都是幫背後的房東們在打工而已,有一大半辛苦的賺來的錢都是要奉獻給房東的,這種坐收漁利的店面投資是不是很迷人呢!

3.不必裝潢維修

也許內行的你一看就知道,投資任何一種房地產產品,大概都享有增值及租金的優點,但是店面跟其他房地產產品投資最不一樣的優勢,是不用花錢、花心思去裝修維護,即使是商辦還是要有簡單的裝修,才比較容易出租出去,更不要說住宅了,即使陽春型的學生套房,也該粉刷、床鋪、書桌椅等,高檔的豪宅更是要花大錢裝修,才會受到承租客青睞。

但是店面出租,最好就毛胚的狀態,承租方要自行打造自家的店面風格或是連鎖的CIS系統,即使已有裝修過,商家還是會全面拆除掉的,除了房子的外殼之外,幾乎都是商家自行帶進來的東西,所以後續的維修,當然承租方都會自行承擔,不必有勞房東出面了。

4.享有最強都更效益

姑且不談都市更新好不好推,也不管法令如何修如何改,在老屋變新屋的過程中,即使是相同的土地坪數,一樓店面戶在權利變換的原則之下,還是享有最高的變換權利,簡單說店面就是最值錢的啦!

根據過去都更的成功案例來看,成熟商圈一樓店面戶都更價值約樓上住家戶的3~5倍,店面價值稍差一點的一樓戶,也有兩倍上下的都更效益。不過,若是站在專業估價師的立場做估價,因為一樓戶的土地持分與樓上大致上是相同的,所以根據估價的「土地貢獻原則」,樓上跟一樓戶在權利變換上是沒有差別的

就是因為店面有此一特殊性,在都更過程中也往往是實施者最頭痛的地方,屋主跟專業的認知差距非常大,實施者為了能夠成案最後都不得不萬般委曲求全,給予一樓住戶最好的條件,可是還是可見到一些一樓店面住戶,寧可成為最牛釘子戶也不參與都更,台北市松山區永春都更案就是個最典型的案例。

5.相對較具有稀有性

除了一律都是透天厝的鄉下地方之外,不管是傳統的公寓,或是越來越多的電梯大樓,能當店面使用的數量跟住宅的數量比,多者1:4(公寓),樓上4戶,一樓1戶當店面,但還不見得一樓都能當店面呢,少者1:100(樓上100戶甚至更多,一樓1戶可當店面),在數量上相當懸殊,也就是說店面在房地產市場中具有相對稀有性,在物以稀為貴的市場原則下,店面的投資價值當然就更高了。

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-151718-167616

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