莊孟翰│理財周刊894期│2017-10-12 
Q:今年自三二九檔期以來,紛紛傳出房市落底的訊息,但這股聲音和真實現況似乎有些落差,當然,在這波房價震盪起伏過程,建商及銀行皆希望有好的兆頭出現,「何時落底?」這個大家愛問的問題,市場似乎也逐漸呈現一個較為明確的答案。

今年以來,不少人臆測年底房市會落底,加上財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而研判有谷底翻升跡象,惟各方訊息紛雜,依照買賣雙方市場觀點的差異,各家自有定見,惟要據此精確觀察到轉折點並非易事。不過,也有不少消費者期盼景氣能加速落底,以便挾買方優勢儘早達成購屋美夢。

究竟在現今景氣撲朔迷離氛圍下,應該如何觀察當前大家最關心的各大重要議題?請教莊教授的看法。


A:雖然三年來房價跌幅普遍高達二至三成,惟市場景氣仍未落底,以下謹就景氣變化過程,大家所最關心的購屋重要議題分別彙整觀察重點,以供參考。




 
(1)購屋時機

觀察重點:

●景氣落底了沒?

●來客量增加,交易量是否跟著提高?

●各大房仲業紛紛發表利多趨勢,未來還會有哪些利多或利空因素?

事實上,現階段是否為良好購屋時機,不僅是購屋者,包括政府機關都相當關注,因為不動產產值占經濟比重一向都很高,是支撐景氣的一大指標型產業,景氣好時連帶金融與其他關聯性產業也都同時獲益,否則一旦建築產業出現流動性風險,金融業也很容易陷入系統性風險。

這一波房市景氣在二○一四年的持有稅、二○一五年的房地合一稅摜壓下,景氣急轉直下,如今,連財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而釋出谷底翻升跡象訊息,因此,對於購屋時機的研判,最後仍應以內政部統計處所公布的買賣移轉棟數為依據,較不會因受到其他利多或利空因素的干擾而失去準確性。

(2)空屋、餘屋數量

觀察重點:

●先了解空屋、餘屋定義

●空屋、餘屋數量逐年增加或減少?

對於政府定期公布,依家庭用電度數推估的低度使用住宅,以及建案申請使用執照完成所有權第一次登記後未出售,而仍保留在建商名下的五年內新建餘屋數量,大家很容易與「空屋」二字直接畫上等號,其實前兩者較適合做為觀察長期趨勢指標,至於政府公布的空屋數據應該是二○一○年配合聯合國人口普查的抽樣調查結果,當時大家也都曾對那麼龐大的空屋數量提出質疑,更何況地區性差異。

因此,最好還是依據自己所設定區域,每月儘量多看幾個建案,並且勤做筆記,再利用晚上時間實地勘察是否具備「萬家燈火」的氣氛與條件,再據以作為實際空屋與房價之關聯性分析。

(3)建商信譽

觀察重點:

●是否為上市櫃公司?

●建商業績與口碑如何?

●是否曾發生購屋糾紛?

通常信譽較好的建商,除施工品質之外,也能確保如期完工,值得一提的是,最近遠雄建案一再強調「防水五年、地壁磚五年、結構十五年」之保證期限,倘若是「一案公司」,即使再多的保證也不一定可以兌現承諾,例如九二一大地震時有些一案公司早已落跑。

另值得一提的是,規模一九○戶的「太子吉第」是九二一震災後由原興建公司太子建設原地重建的第一個社區,二○○四年四月十七日,建案順利完工落成,有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶,這時也回頭購買該建案的未售餘屋。

此外,同樣是九二一受災戶,由國泰建設興建位於台北市木柵景美溪畔的「攬翠天廈」,經鑑定雖結構震損施工並無不當,國泰建設仍以原價買回而普獲社會好評。
另今年九月,新竹竹北地區就發生建案因欠債遭銀行拍賣而導致購屋者求訴無門之憾事。

由此可見選擇信譽良好公司的重要性,此外,最好能以有履約保證的建案為優先選擇。


 
 
 
 
(4)預售屋、新成屋、中古屋孰優?

觀察重點:

●預售屋是否存在景氣風險?

●新成屋是否具備物美價廉優勢?

●中古屋是否屋況老舊?管理維護欠佳?
當前買房主要有三個選擇,包含預售屋、新成屋及中古屋,而購屋前應格外留意的是,預售屋是否可能面臨景氣風險?另外,也有人會問同樣的新成屋及中古屋孰優孰劣?這就得以「區位」來做為考量因素,通常市區新成屋價格較同樣地段的中古屋貴,因此,預算不高者可以中古屋作為考量。但若以郊區來看,新成屋與中古屋的價差不大,又因新成屋的管理較為完善,也較沒有違建問題,因此郊區應以新成屋作為優先選擇。 

此外,現階段新成屋除讓利之外,大都會提供裝潢或家電等「贈品」,購屋時應一併列入考量。

另外,《住展雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區(見附表),其形成原因與未來房價發展趨勢,頗值得深入探討。

(5)議價空間多大?

觀察重點:

●如何正確比價?

●實價登錄之正確性為何?

購屋前如何比價也是相當重要的一大課題,現階段雖然產業界不斷釋出景氣觸底訊息,但讓利促銷廣告依舊未停歇,因此,一般消費者咸認房價還有下探空間而抱持觀望態度。

雖然房價漲跌可由內政部所公布之實價登錄資訊查詢得知,惟仍應注意其間所潛藏贈送車位、裝潢、家電等「不實價格」因素,因此,仍應不忘貨比十家較為保險。

最近台北市政府地政局公布房市點線面的掌握資訊,以期降低資訊不對稱所造成市場操作與機制扭曲失靈問題,藉以強化實價登錄資訊及其加值的運用,頗值得參閱。

另外,現階段連精華地區的蛋黃區也都跌價一、二成,蛋白區跌幅也都超過二成,甚至三成,最近有些大型房仲業者按月公布該公司實際交易之住宅成交行情趨勢,不妨將其列入參考。

(6)產品重定位─大中小坪數雜陳

觀察重點:

●是否易名再售? 

●產品是否重定位?大中小坪數雜陳?

過去,萬華區成都路上建案,可以賣到七或八字頭,惟現階段部分成屋也有降到四字頭。

此外,建商為根本解決餘屋問題,常會將大坪數重新規劃成中小坪數,甚或易名再售者,導致同一社區內從十幾坪到七、八十坪兼而有之,由產品重新定位後大中小坪數雜陳,就不難分辨該建案的去化情況。

(7)公設比多少? 

觀察重點:

●公設比與公設項目之實用性為何?

●室內實際使用空間有多大?

選購時應格外注意公設比問題,目前台北市的公設比約三五%,新北市約三一%,相較於日本以實坪計價,台灣三成的高公設比經常為人所詬病,因此,購屋時除公設比高低之外,更應注意契約中是否載明公設百分比,俾免日後造成不必要的紛爭。

其次,購屋前除應事先閱讀預售屋買賣契約書範本之外,對於第四條共有部分項目、總面積及面積分配比例計算,更應清楚了解,尤其是主建物總面積多少,亦即室內實際使用空間有多大最為重要。

(8)雨遮、屋簷是否登記與計價?

觀察重點:

●雨遮、屋簷不登記起始時間點?

就小公議題,二○一八年一月一日起,雨遮及屋簷將不登記也不計價,這會衍生出另一個問題─過去有計價,未來不計價,造成預售屋與中古屋的比價問題。因此購屋之前就得先了解預售屋申請建照之時間點是在二○一八年一月一日之前或之後,俾免將來交屋時發生「小公」點交與計價之無謂爭執。

(9)老舊公寓的實質效益

觀察重點:

●老舊公寓是否真具都更效益?

近年購買老舊公寓,還期盼有一絲都更的可能性,使得購入的老舊公寓可望透過都更加值,不過,在最近都更釘子戶紛爭一一浮現下,顯然都更效益並非如想像中容易,尤其是在景氣重挫,建商無利可圖情況下,不乏實施者打退堂鼓之異常情事,因此,購買這類產品之前仍應三思為宜,俾免高價購屋而又都更遙遙無期。

(10)稅費成本

觀察重點:

●預估稅費成本

●先檢視房屋稅單與地價稅單之稅額

如再進一步追蹤這一波房市景氣轉折的源頭,三年來持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅、資本利得稅及遺產贈與稅均已大幅提高,因此,當前大家所最關心的稅費成本議題,亦即稅制結構改變之後的重稅問題,而會一再估算稅費成本及其對購屋意願的影響。

最近台北市高級住宅持有稅變動甚大,並且新屋舊屋有別,因此,購屋前應先檢視房屋稅單與地價稅單之稅額為宜。
 
(11)節稅規劃衡量

觀察重點:

●節稅規劃衡量時間點

有錢人或長輩總喜歡在年底辦理財產移轉,以節省土地增值稅或贈與稅,尤其是根據經驗法則,總會預計隔年公告土地現值將會大幅提高,不過,依照現階段低迷的景氣,明年調低的可能性較高,推測多半不會為節稅而規劃在今年底前過戶。因此,在沒有其他利空及利多因素干擾下,大家對於節稅規劃大都會俟景氣底定之後再作定奪。

(12)契約規範

觀察重點:

●是否遵守契約規範?

●詳閱契約內容是否與內政部版本相符合?

現階段房市景氣明顯趨緩,惟尚未落底,尤其部分地區房價起伏甚大,為免將來交屋發生爭執,購屋前務必詳閱契約內容是否與內政部所公布版本相符合。

此外,為健全房市,維護交易安全,保障合法業者營業環境與消費者權益,台北市地政局已於三月一日正式推出預售屋管理新制,並與不動產開發公會協力推動契約預審,並且新制裁罰基準已自八月一日生效,購屋之前建議先至該網站詳閱相關細節,以資保障購屋權益。

總之,購屋前還是要勤做功課,並且務必親臨考察,眼見為憑,貨比十家,才能真正保障購屋權益。 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20049066700&AType=1

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