文/范世華

以前在銀行的一個老同事,於2009年在新板特區的附近,花了近2,000萬元買了一棟高樓社區附車位的房子,按照當時房價在板橋花1800萬買房,可算是非常奢華的一個決定了,不過就在2012年奢侈稅實施之前曾有房仲以2500萬問他是否願意賣?可見當時房價就已經先有一波大幅度的行情,而到奢侈税後期的行情則更喊價到3,000萬了。

泡沫存在嗎?這回是你錯過房市漲跌的「泡影」(好房資料中心)年輕人該趁早買房 這個年紀最適合(大刊頭)

不過近2年來,新板特區因為豪宅效應退燒,臨近的房價多少也受影響回跌下來了!雖然沒有跌回最初的原價,但老同事說,如果當時真的能在高點把握時機將房子賣掉,那麼不到3、5年的時間,他就等於先領一大筆的退休金了。

其實房價在一段時間由低到高、又再從高到低,這樣的變化對於什麼都沒有做的人來說,尤其是「本可以」賺一大筆,卻錯失了機會的人,才真的是一場「泡影」!就房地產的價格漲了又跌,眼見本有市場行情大賺機會財的時機流失掉,沒能把握住的這樣情形,這顆「泡沫」已在眼前破滅了!

談房市、談房價,常常我們都會提到「泡沫」一詞,特別是普羅大眾只要一聽到媒體稍有提到「房市泡沫」這個字眼,就會有如「驚弓之鳥」,感到非常的恐慌,或許就是因為美國曾經發生次貸危機,以及更早之前的網路泡沫,最後都導致房市崩盤,這些歷史的陰影都讓社會大眾對於「房市泡沫」存在著非常巨大的恐懼心態。

但,如果仔細的分析真正產生「泡沫」的原因是出在哪裡?嚴格說起來它應該要稱為「金融泡沫」而非「房市泡沫」,其危機或爆發主要成因是銀行金融機構對於房地產融資額度「寛、鬆」的因果變化,泡沫會因為銀行金融機構對於抵押資產可貸款的金額提高,擴大放寬資金效能隨著房價高漲而膨脹。這是附加在房地產交易價格上的一種資金行情,當融資的額度擴大,銀行資金已貸放釋出之後,若房價突然下跌,一旦抵押給銀行的房產或資産的市值低於銀行抵押擔保所貸放的金額,那麼危機就立即產生了,當貸放的資金發生還款上的缺口,因為借款人就算直接出售其房屋或資產,仍無法還清貸款,就會選擇「違約」不還了,所以進而促使銀行強制處分、法院拍賣、房價崩盤,恐懼循環導致金融風暴。事實上這個起因跟後果都是與銀行金融機構之間的融資關係而來的!

若說台灣要發生泡沫的危機,現今會由市場面引爆的機率應該幾近於零,因為在現實之中,由於近年來政府嚴格抑制炒房,民間其實已經不再有積極囤房投機的風氣現象了,特別是大多數一般的平凡百姓,要買房子就像我那老同事一樣,根本不可能看到時機好就把它賣掉,因為房子就是自己住著,怎麼賣?一般民眾的房地產價值漲了又跌,實際上已經真正經歷了「一場空」的泡沫了,民間資產增值的泡影真的破滅之後,換得的結果反而要承受民生物價回不去的事實,我想這才是最「冤」的!

經過一連串的政策將房市打得混亂,為了避免民間百姓受到「池魚之殃」,值得我們擔心的反而是大型財團產業結構上的鏈結,因為若現今要爆發金融危機與泡沫的條件,是要有非常多以房地產標的向銀行融資,甚至超額貸款過度膨脹的足量潛藏累積,而現今唯有它們才和金融機構之間現存既有資產抵押的龐大債權債務關係,所以我們要擔心未來若可能發生泡沫危機,反而是恐龍級的大財團與金融機構之間的問題,萬一一旦發生「違約」就會引爆危機。

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