2017/10/18 | 社評  

 

 

 年輕人聚集的公共政策網路參與平台,在7月1日發起《房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價》的提案,在短時間內就跨過5千人連署成案的門檻,由於公共政策網路參與平台是現代公民參與的創新模式,行政院、各部會、以及各縣市政府都承諾具體回應的模式與時程,政務委員唐鳳在9月1日舉行公聽會(工作坊)、內政部也與提案人多次確認提案內容後,在9月30日做出了正式的回應。

 對於年輕網民的提案,台北市政府表態支持,行政院長賴清德日前在立院備詢也表示,支持朝實坪制方向研議,跟賴清德關係密切的民進黨立法委員林俊憲在立法院召開記者會,出示ptt 網站上高達19053位年輕鄉民的意見調查,有「高達九成的年輕人,支持公設不計價的制度」。

 主管機關內政部地政司面對這個提案,可以想見壓力極大,一方面必須要回應年輕網民的高度期盼,避免引爆網路鄉民集體憤怒的地雷,一方面又得安撫龐大的地產開發商等利益團體,避免立法院龐大的遊說壓力;同時又必須對高達85.4%的自有住宅持有者有所交代,因為任何制度的改革,對於背負龐大房貸壓力的平民百姓都會帶來難以估計的衝擊。

 內政部在9月底對於「實坪制」提案做出正式回應,巧妙地在地雷區找到一條各方都能接受的說法。內政部並未提及修法推動房產登記的實坪制,而是從「實價登錄網站」以及「房屋銷售廣告」兩處著手。前者研議於現有的實價登錄系統中,增加交易單價的資訊,至於交易單價是包含公設的平均坪價,或是不含公設的實坪單價,內政部並未做出具體結論。

 第二個處理的方向是提高建商廣告的透明度,內政部邀集公平交易委員會、行政院消費者保護委員會、消費者文教基金會以及相關業者,研議要求建商在廣告中揭露每坪單價。目前建商慣例是向購屋者出示房屋售價表,而且都是總價,並沒有每坪單價,如果將來銷售資訊增加每坪單價的揭露,可以減少消費者衝動購買的錯誤,也會增加建商的銷售難度。

 我們認為,政府面對實坪制的制度改革,必須從「保護既有房屋持有者最大權益」的思考出發,85.4%的住宅自有率,如果再加上不住在一起的配偶、父母或子女擁有者為4.1%,台灣實際上已經有將近九成的國民擁有自己的房產,因此,任何對房產制度的改變都是影響人民資產的重大變革,只有從保護既有房屋擁有者的角度出發,實坪制的改革才可能成功。

 基於這個原則,首先,行之多年的建物所有權登記制度,不宜率爾改變,現今高達九成的國民所持有的資產,都是在公設計價制度下買進的,因此建物所有權登記制度的改革,必須求穩,採取漸進式的制度調整,而不是躍進式的革命。特別是近年因為建築法規逃生梯的需求,造成新建物的公設比動輒三至四成,突然改變登記制度,猶如將現有房屋縮水四成,將會造成房屋持有者、貸款銀行、建築開發商全面的反彈。

 其次,內政部與各地方政府應該做的,是嚴查建築開發商灌水的詐欺行為,對於公設比率的計算,一般消費者沒有能力,幾乎是建商說了就算,至於建商如何計算、分配所謂大公、小公、持有土地坪數等,必須仰賴地政單位的核實,實際上也存在小公登記在主建物面積、地下室坪數由全體屋主平均、而非依照持有面積按比例分配等問題,政府應該在公設計算提供專業、透明、而且可以在網路上查核的機制,從登記與計算的透明化來保護消費者的權益。

 無庸諱言,公設面積的分配是建商超額利潤的來源之一,內政部以及各地政府的主管單位,至少可以讓既有房屋的公共設施總坪數,分配原則等建立透明的查詢機制,透明化的訊息,實坪制的支持者最大的質疑,就是公共設施計算與分配不透明,政府如果在公共設施的資訊透明化,將會是房產管理制度的重大進步。

 第三,也就是內政部已經做出回應的,就是交易價格的透明化,不論是第一手向建商購入新屋的「新屋上市」時期;或是房屋持有者再次賣出的中古屋交易,在交易的過程中都應該朝向價格透明化的目標努力,這是內政部在9月30日回覆的核心行動,應該繼續貫徹。

 今年的房地產市場出現由剝而復的回春訊號,政府前兩年調整房產稅,好不容易市場消化後重新找到復甦的動能,雙北、桃園的交易與價格都見到落底回升的訊號,台中台南則見到成交量年增20%以上的佳績,大家應該努力呵護得來不易的生機,從保護既有房產持有者最大利益出發,朝向交易與公設登記訊息透明化的方向努力,為房地產市場建立穩健長期發展的基礎,這正是實坪制最重要的核心價值所在。

原文網址:http://ctee.com.tw/News/Expert.aspx?newsid=9467&cateid=cp

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