2017/10/23 | 房地產

蔡惠芳/台北報導

 打房症候群?!政策打房,打到房價連跌3年、但是房租一漲不回頭,逆勢上漲到歷史新高點,這種房價、房租完全脫鉤的特殊走勢,歷年罕見。

 

 根據台北市主計處房屋指數2017年8月最新統計顯示,台北市房租指數已突破104.79,是今年以來單月最高點,也是歷年來最高紀錄,比去年同期上漲0.86%;跟上波低點2004年的98.06相比,13年來累計上漲6.8%。

 再觀察行政院主計處最新公布的2017年7月全台消費者物價房租類指數,也來到最高點,達104.74,創31個月新高。

 淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰分析,這是相當罕見的房價、房租互相脫鉤現象,分析其原因主要有三個。一是政策面因今年初政府實施租屋新制,規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅、不得禁止遷入戶籍,讓全台多達9成以上房租不報稅、又怕房客去檢舉的房東族浮上檯面,部分房東開始找藉口喊漲,把租賃所得課稅、重新裝潢、管理費和水電費等所帶來的各種成本轉嫁到房租上。

 第二個原因是市場面因素,這幾年有些投資客套牢,不想低價賣房,所以紛紛先「轉賣為租」,轉進租賃市場;不過,有更多的人想買房,在現在房價連續下修3年來,房價緩跌,但還沒觸底、也沒跌到買方預期的滿足點,因此在觀望房價會下跌、又想等房價下跌時再進場買房的心理下,寧可先租房子,這種「以租代買」的租屋需求,支撐出價格不墜。

 第三個原因,是稅賦轉嫁使然,打房、居住正義下的種種政策,把台北市房屋稅、六都地價稅,都逐年墊高,都讓房東有藉口喊漲租金。

 永勝資產管理公司總經理徐銘達表示,租賃市場上今年以來漲幅確實是比往年明顯,許多房東都喊漲個1~2成。尤其有些投資客手中刻意要拉高租金,以期把租金報酬率「作得漂亮」一點的包租公包租婆,他們寧可先裝潢好房子、把租金開高、讓房屋閒置2個月租不出去,也堅持拉高租金,所以市場上常見到愈來愈多號稱為「小豪宅」、「飯店式管理精品宅」、「全精裝」等租屋產品。

 徐銘達表示,甚至有包租公包租婆把房子包裝成「日租」套房,1天租金喊到3,000元,1個月號稱租金收益可以高達90,000元;有些有特殊客層租賃需求的區域,也有些房東把20坪房子用1坪2萬元的裝潢成本來打造,賣相非常好,但1坪租金也站穩1,000元大關,相對也會把區域租金行情拉高。這些租屋市場現象,雖然很誇張,但是「不這樣包裝、報酬率根本不能看!」以後怎麼轉手牟利?

 展望2018年,莊孟翰認為,在房價未到谷底、賣方不讓利到足以吸引買家進場的情況下,預期房價緩跌、租金持續上漲的趨勢不變;除非房市景氣反轉、止跌,買方肯買房,成交量放大,租屋市場客源開始「轉租為買」,二者走勢才可望恢復到一致。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=164826&cateid=fdc

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