論者指出,近來「少子化將導致房價大跌」的說法有不少謬誤,最主要是人口成長數雖下滑,家庭戶數卻暴增,意謂著房屋的潛在需求不減反增;但眾多老屋存有功能瑕疵難以進入市場且改建或都更不易,新屋供給愈來愈有限,未來十年反將呈現供不應求的現象。資料照片

2017年10月26日00:00

胡偉良/台北市、新北市老屋改建發展協會理事長最近房地產最熱門的話題之一「少子化將導致房屋巿場需求減少,房價因而大跌?」這種看法表面看來似乎有理,但若從各項數據深入研究會發現,少子化根本不會對房屋交易量產生太大影響,甚至未來10年由於有效房屋供應量的增量不足,反而將造成新房子供不應求的局面。

國內少子化問題加劇,有越來越多人以「人口紅利」這個非典型經濟數據來分析、預測未來房市走向,根據我國國家發展委員會2016年「中華民國人口推計(105至150年)」報告推估,台灣將在2024年人口總量達到高峰的2374萬人後,開始轉為負成長,加上市中心高房價促使人口不斷外移,近來引發都會區房價可能崩盤的討論。

這種說法乍聽之下頗有道理,可是當中有不少謬誤。

首先,影響房市的因素其實是相當複雜,無法用單一因素來推測,以人口增長趨勢來預測房市走向,其理論基礎在於「供給」與「需求」,其理論認為當人口越來越少的時候,需求下降,既然需求下降,那麼價格當然下跌;但是人口減少將導致需求減少的假設其實是有問題的。

因為台灣早期興建的老房子,(設計、施工)品質都不好,其堪用年限其實都不長,屋齡5、60年大都到了使用極限,更不要談宜居性了,這和歐美、日本老房子的「老而彌堅」是無法相提並論的。

未來10年,至少有125萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬戶(占全國房宅比率21%),再10年這些房子就50年了,7成以上將不再適於居住。為什麼呢?因為屋齡久了會出現龜裂漏水,而且早期的老屋存有功能(隔音、防火、耐震性能)上的瑕疵,再加上當初購買者的年齡漸長(假設當初買房者介於25-35歲,10年後將達75-85歲的高齡,這些人將面臨爬不動樓梯的問題,因此保守估計至少產生70%以上約125萬戶以上的換房現象(主要以電梯房為主),而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到今年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了今年滑到每戶2.7人,北高及新北市三都更僅有2.5人。

而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求,顯示少子化的問題會直接影響到每戶人口數,但對於房子需求數量的影響卻造成不減反增。老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後,10年後全台約有165萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台10年間房屋數量不增反減 遠低於需求量

營建署的統計資料顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,並呈逐年遞減的趨勢,大台北地區更有大幅縮水的現象,因為都會區的可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而新屋的供給愈來愈有限。若未來10年間蓋100萬戶新屋(已是上限),縱然加上這幾年濫建造成的餘屋存量(估計達5萬戶),將仍然追不上225萬戶增量需求,增加的供給量和需求量呈現1.05:1.65的懸殊比例。

數據會說話,未來10年新屋會呈顯供不應求的現象,房子老化的速度,遠遠快過少子化人口減少的速度。所以說少子化怎麼會衝擊到新屋的房價呢?

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20171026/1228863/

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