李同榮│理財周刊896期│2017-10-26 
不動產該不該採「實坪登記制」,產官學與社會大眾各方意見分歧,我們分就年輕人、無殼蝸牛族群、學者、業者與政府的看法逐步探討與分析。

代表年輕人的公共政策網路參與平台,在七月發起「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」的提案,此項年輕網民的提案,台北市政府表態支持,行政院長賴清德日前在立院備詢也表示,支持朝實坪制方向研議,立法委員林俊憲出示PTT網站上高達一萬九○五三位年輕鄉民的意見調查,顯示有「高達九成的年輕人,支持公設不計價的制度」。

但另一方面有些學者主張不計價也不登記的方式,理由是資訊更實在、更透明。至於業者的看法,大部分建商持反對態度,理由是資訊更混淆,並深恐房價因此崩盤。

※「對」的政策,在「錯」的背景與「錯」的執行推動要領下,很容易功敗垂成

到底不動產採實坪登記制有何利弊得失,提醒政府訂定決策前實應三思而行,否則,所引起的後遺症會難以收拾。平心而論,實坪登記制推動立意良善,但對的事選錯時機用錯方法,結果將還是功敗垂成,例如政府正推動的包租代管政策,就是政策擬定太匆促、配套太草率、花費太龐大、執行方式太偏差,為的不是包租代管業長期發展,為的是政府的空屋移轉政策的政見實現,一旦立場偏差,當然執行結果就會走樣,但執政黨還在拿不正確的民調背書,以為還是在野,不當的窮搞民粹治國。

如今,實坪登記制又一次考驗政府的智慧抉擇,政府必須考慮幾十年的習慣,要大大改變登記政策前,必須面對五大問題: 

(一)資訊是否更透明還是更混亂?

若政策貿然採取變更,公設不載明登記,反而容易造成混淆,建商答應的公設標準無從檢驗,結果造成資訊更不透明化,也易引起不必要的消費糾紛。

(二)前後權狀登記不一的問題如何解決?

若新屋採新的實坪登記,新舊屋揭露資訊不一,舊屋虛胖,新屋縮水,使得所有權人或買賣消費者無所適從。

(三)政府課稅面積是否依實坪課稅?

政府若要求新屋公設不登記,會導致新舊屋課稅的稅基標準不一,不但政府稅收大幅減少,舊屋所有權人也會主張實坪課稅,政府要考慮長期房屋稅收,將要承受三成以上稅收銳減的壓力。

(四)政府會不會因實坪課稅,避免稅收縮水,又一次房屋稅大稅改?

配合實坪制推動,政府課稅標準也應一併改用實坪課稅,而政府若承受不了稅收減少三成以上,則必須將稅收灌水在單位面積的稅基上,將又是一番房屋稅改的大挑戰。

(五)新屋推出,房價會不會灌水到單價?老屋坪數減少,資產會不會縮水?

其實,房價是否合理還是要回歸市場機制,而市場機制又來自於房市供需與經濟成長等基本面向、景氣技術循環、政策消息面向。當處於賣方市場時,房價仍會因市場機制轉嫁到單價上,因此,指望因實坪登記就能打擊房價,期望可能會落空。同時,因市場機制調整,老屋也不必擔心房價會大幅下跌,或資產縮水三成。

台灣過去幾十年來錯誤的登記制度背景,要在一時之間修法,執行非常不易。建議政府,只要實價揭露將公設詳列,分出實坪單價、虛坪單價,以利購屋者判斷。再之,謄本登記將公設內容明細詳列。這樣的改革比較一舉兩得,否則,以前謄本要全改,除非允許一國兩制,但新舊謄本,民眾會弄得霧煞煞!

※以實坪制計算台北房價,真的比國際著名都會貴嗎?

實坪制房價會下跌?這是市場機制問題,不是數學問題。無殼蝸牛覺得房子很貴,想推動實坪制,希望能降低房屋總價,大家認為總價一千萬元的房子,其中三百萬到三百五十萬元買的是公設面積,只要實施實坪制,馬上可以省下三百萬到三百五十萬元,然而事實真會房價打七折買得到嗎?這是市場機制問題,不是數學問題,若是賣方市場,房價仍然會反映在單價上。

許多人喜歡拿台北市房價與其他國際都會相比,再以實坪推算,台北市房價相對更昂貴。但國際都會是以大都會計算房價,例如東京五區其實就如同台北市範圍,大東京其實就如同大台北,把台北市、新北市合併的大台北概念去與東京房價相比才會較合理。又如同香港因地狹人稠,相對房價昂貴,這與都會人口密度息息相關。

總而言之,經過多方討論,政府應採取較緩和的措施,如台北市地政局建議,先從實價登錄的揭露方式下手,增加去除公設後的實質單價揭露,對市場資訊的透明化有具體幫助。其次,採取公設照登記不計價方式也是可考慮的第二步政策,問題是居住要正義,稅制也要正義,既然公設不計價,是否也意味公設不列入房屋稅基的課稅範圍,茲事體大,政府不得不三思!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=20626827000&AType=1

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