撰文: 日光大道房地產的世界張欣民 日期:2017-10-27

沒有人希望自己高價買下的房子竟然是「凶宅」!不過,從今年12月開始,政府要以官方的角色幫「疑似」凶宅做「認證」的工作囉!這到底是怎麼一回事呢?你花大把鈔票數千萬甚至上億元買下的豪宅,會不會有可能就是官方認證的「凶宅」呢?

買屋選房,誰都不喜歡住到人稱的「鬼城」,雖然真的沒有鬼,但生活不便、「晚景」淒涼,確實非人住的居家環境。同樣的,一搬三遷,也沒有人希望自己高價買下的房子竟然是「凶宅」!

不過,從今年12月開始,政府要以官方的角色幫「疑似」凶宅做「認證」的工作囉!這到底是怎麼一回事呢?你花大把鈔票數千萬甚至上億元買下的豪宅,會不會有可能就是官方認證的「凶宅」呢?

6年前小陳自行創業,由於剛好搭上電商爆發列車,快速累積了人生好幾桶金,大家都很羨慕。不久就聽說他在大安森林公園旁買了一棟數億元的豪宅,新居落成,親戚好友賀客盈門,誰知其中有位白目的朋友脫口而出說,這處豪宅興建當初有工人從高處不慎墜落,於是七嘴八舌聲中又有人說了,小陳買的豪宅會不會是凶宅啊?

姑且不論當時小陳臉色有多難看,也不管這個白目者是羨慕還是忌妒,問題是小陳買的豪宅究竟是不是凶宅呢?要解答這個問題主要看兩個關鍵字:一個是職災,一個是凶宅,職災致死算不算凶宅呢?

話說「天下本無事,庸人自擾之」,職災致死與凶宅本是兩回事,但因有人硬要把它們湊在一起,因此不只有人因此庸人自擾,也有人說職災致死就是凶宅,怎麼會這樣呢?

過去最常見的是,若建築個案一有工殤,高竿點的,或是有力的業者,只會讓此壞消息包在公司內部,甚至只有工地的幾個人知道,媒體上面一個字都看不到。

即使媒體關係稍差點的,對外被爆出來的消息也都是「隱姓埋名」式的,你根本猜不出是何家業者出事,建案名字、地點更是諱莫如深,消息一過如船過水無痕,業者在後續售屋上一點都不會受到影響。

有鑑於類似重大職災一發生,往往就造成一個家庭的破碎,因此台北市政府早在2013年郝龍斌市長時代,就推出了國內第一個線上「職災地圖」,希望藉著「公告天下」的方式,將公私部門在興建建築工程時,所發生的職災傷亡及個案地址上網公告周知,讓營建業主能知所警惕更加重視勞工們的安全,避免類似不幸事件的一再發生。

這是個從維護建築勞工身家性命角度出發,也是很有創意的制度設計,雖然說該「職災地圖」公布的有公私部門的職災資訊,但政策目的非常明顯是項莊舞劍,志在沛公,主要還是針對民間建築工程,公家工程有任何意外即使公布負責單位、公布位址,對業主對民眾都是無感的。

政策目標主要還是在於對民間建築業者起得警惕作用,因為一旦民間建案施工中有任何意外或是傷亡,業主除了怕媒體披露,破壞公司形象及名聲之外,還擔心未來房子蓋好之後會衝擊房價、會有客戶來退訂,甚至房子會因而永遠賣不掉!

因為市場心理,跟政策面都很自然地逐步被導引到:工地有人意外死亡、登陸「職災地圖」、房子被政府認證變「凶宅」、民眾不敢買、業主房子滯銷、建案成蚊子屋、成「鬼屋」,當年督導此政策的張金鶚副市長就曾公開嗆聲說:有工人因意外死亡,就算是「凶宅」。

但真的是這樣嗎?這就要分三個層次來看:

第一個層面,從市場面論「凶宅」

在六法全書裡面並沒有「凶宅」這個名詞,也就是說「凶宅」的定義在法律上並無明文規定,但因在房仲市場當中中古屋買賣常發生所謂「凶宅」的交易糾紛,因此內政部特別要求在不動產標的現況說明書當中,讓屋主勾選,在其持有期間是否有發生凶殺或自殺非自然身故的情形,這就是房屋市場中實務面所謂的「凶宅」的定義,而且其發生非自然身故必須是在建物的專有部分。

另外,根據內政部民國九十七年七月的函釋,所謂曾發生凶殺或自殺死亡情形,不包括自然死亡及意外死亡,顯然的工安意外死亡,明顯已經點出是意外死亡的事實,並不算在「凶宅」之列,後來意外死亡即使有擴增到洗澡瓦斯一氧化碳中毒案例,但還是不包括工安意外。顯然的,這些都是在成屋、中古屋的階段論「凶宅」喔!

第二個層面,從實務上看「凶宅」

然而,施工中的建案一來還未取得使用執照,並不是個完整建物的概念;再者該建案也許蓋好後有數十戶或是數百戶,可是還未完成產權分戶,所以這樣的工安意外,第一層面所提到的專有部分無從認定,到底哪一戶是算凶宅呢?意外也可能是發生在公共區。

除非該「職災地圖」在該建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上,否則只是個模糊的概念而已,無從分辨出哪一戶是「凶宅」。

第三個層面,從心理面看「凶宅」

所以歸根究底,「職災地圖」主要是想藉著公布職災意外死亡資訊,間接在購屋者心理面形成一種恐懼效應,因而不去買該建商蓋出來的該房子,是一種公部門對建商阿Q式的懲罰,這種想藉公家認證「凶宅」的思維,有沒有效?。

從過去經驗來看,目前在網路世界中就可以查到最近幾年建築工安意外事件,有的對業主就直接指名道姓,甚至建案名字、地點也都有,現在這些工安意外的建案都已經完工交屋,對於其房屋之銷售並沒有影響,對於其房價的衝擊也有限,甚至有些買這些建案的民眾,可能都還住得挺開心的呢! 

再者,不管是之前的台北市「職災地圖」,或是十二月起由中央勞動部建置的「全國職災地圖」,最後都納歸到茫茫的網海當中,除非有心人會去使用、查閱,或是可做到上述第二層面的:「建案完工後,再去事發地點跟新門牌號碼做比對,並揭露、標示在該網路平台上」,否則要在市場面產生負面效應,恐怕還是有限。

儘管如此,政府這個「職災地圖」的發想,可謂是用心良苦啊,是值得肯定的,至少讓全民都可以看到哪些建築業者在哪個建案留下了讓人遺憾的工安意外,讓他們往後更重視工人們工作場所的安全,這樣就夠了!至於是否衝擊房價、影響買氣,相對就沒那麼重要了!

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201710270056

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