莊孟翰│理財周刊897期│2017-11-02 
Q:二○一七年即將結束,各建商莫不使出渾身解數,除續推新建案外,更加大去化餘屋力道,雖然政府一再強調不打房,惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是,為何房價跌租金反漲?
根據台北市主計處所公布資訊,八月房租指數突破一○四.七九,創下歷年來最高紀錄,並較去年同期上漲○.八六%,如再與上波低點二○○四年九八.○六相比,十三年來累計上漲六.八%。

此外,行政院主計處九月份全台消費者物價指數的房租類指數一○四.九五,亦是二○○九年九九.六○以來新高(圖一)。房價與租金反其道而行,當中蘊藏何種含意?請教莊教授的看法。


A:「房市景氣是否觸底?」這是現階段大家都在認真思索的一大議題,正如同金融市場由於國內外變數多,趨勢預測就相對困難,從而預期心理就會造成市場的起落。

房市景氣亦是如此,在房價持續下探之際,如同股市破萬點後,投資人亦步亦趨,不敢大買也不敢放空。

預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行

現階段即便想買房的人,也都抱持著房價恐會持續下探的預期心理,遂持「緩買暫租」心態,確保自己不會買在相對高點,由緩買所累積的租屋需求增加,但供給量並未相對提高,供需失衡之下,促使租金上漲,導致民眾寧可一個月多付二、三千元的租金,等明年房價再跌個五%、一○%,就可省下一、二百萬元的購屋價差,在當前需求大於供給情況下,也就不難瞭解租金反漲之緣由。

近年台北市房價跌勢尚未歇止,由附圖二彙整自《住展雜誌》之預售房價可知,二○一三年每坪八三.九萬元,及至二○一四年第三季上漲至九二.九萬元,自從二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,再加上一連串的稅制改革,房市景氣急轉直下,今年第三季每坪已下降至八三.三萬元,相當於二○一三年水準。

而在預期下跌心理尚未消除情況下,「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。

如再深入探究形成原因,主要有以下六點:

一、景氣未觸底─緩買暫租

由預售廣告不斷出現引導出價之訴求,直令想買房的人預期房價還有下降空間,遂以「緩買暫租」方式靜觀其變,導致租屋需求逐漸累增,終致形成房價跌租金反漲之異常情況。

二、稅負增加─成本轉嫁

三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下,尤其是台北市自二○一四年七月大幅調高新屋房屋標準單價一.六倍,並自七月一日起實施囤房稅,導致房屋稅大幅提高。

其次,二○一六年全國公告地價較前一次二○一三年調升三○.五四%,係一九九四年以來最大升幅,台北市調幅亦高達三○.三八%,此係二十二年來調漲幅度最高的一次。

站在房東立場,持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口,更何況好地段的房子不愁租不出去。

三、投資套牢─轉賣為租

就市場面而言,二○一五年景氣急遽轉折以來,尤其是二○一二至二○一三年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客,不願低價出脫,遂以「轉賣為租」方式轉進租賃市場,導致好區位或好地段的物件,在房價尚未觸底,買方持續觀望下,「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。

四、查稅效應─政策奏效

依稅法規定,房東申報綜合所得稅時,可直接扣除租金收入四三%的必要損耗及費用。

另一種是採列舉扣除方式,惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。

不過大多數房東為規避這些繁雜瑣事,兼又逃漏所得稅,大都沒有申報租賃所得。

最近政府除積極查稽逃漏稅之外,更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅,亦不得禁止房客遷入戶籍,導致一些原本房租不報稅,又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加,也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口,更何況誠實報稅,房屋稅與地價稅率也會隨之提高。

五、美化報酬─高價出售

最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手,亟思拉高租金對策,以期提高租金報酬率,唯一可行方式便是先行裝潢美化一番,再將租金拉高,目前市場除散戶之外,亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓,經老屋拉皮招租之後,再重新以「飯店式管理」出租住宅開張,以期高價出售。

十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋,兼做辦公與住家使用,自以為簽訂五年租約還可續租,應是對承租方較為有利,遂以近四百萬元進行裝潢整修,豈知完工後沒多久,房東竟然高價出售,大出友人意外,事後方知這是投資客常見的戲法,經詢問房東之後,房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定,並未違約,戲法人人會變,投資客轉手牟利還真有一套。

六、租金補貼後遺症

依內政部營建署所公布之整合住宅補貼資源實施方案,近年都儘量提高補助名額與租金,按一○六年度租金補貼計畫,中央經費計畫戶數四萬四五九九戶,直轄市、縣(市)經費計畫戶數一萬六四五二戶,合計六萬一○五一戶,至於租金補貼金額,台北市每戶每月最高五千元(一萬三千戶),新北市(九千二百戶)、桃園市(八千戶)、台中市(六九六七戶)、新竹市(五五○戶)、新竹縣(五百戶)各四千元,台南市(三八二八戶)、高雄市(九三九九戶)各三千二百元。

在提高租金補貼與名額情況下,無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。

現階段景氣尚未觸底,買方在賣方不斷讓利情勢下,預期心理依舊相當濃厚,因此,未來一、二年,除非景氣反轉房價止跌,買賣交易數量大幅提高,並且開始「轉租為買」,否則房價跌租金漲之反其道而行情況,可能還會再延續一段時日。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21151778440&AType=1

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