建立時間:2017/11/07 18:08
  
 

行政院所提的安心住宅政策,除了直接興建12萬戶社會住宅外,另一重要作為即是包租代管8萬戶民間閒置住宅的政策推行;但學者質疑,現行租稅實務上,稅務人員偏頗解釋稅法,在同是租賃所得設算上獨厚大房東。資料照片

郭家豪/交通大學資財系副教授

行政院為落實蔡總統居住正義所提的安心住宅政策,除了直接興建12萬戶社會住宅外,另一重要作為即是包租代管8萬戶民間閒置住宅的政策推行,而所謂的包租依據內政部營建署說明,即是「政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅,由業者與房東簽訂3年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給該房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客,並管理該住宅。」

顯見政府亦認同二房東包租轉租的行為有其重要社會經濟價值,如政策所指有許多住宅的屋主並未積極管理使用而平白浪費其經濟價值,而二房東的包租轉租正是有效矯正此一經濟資源配置不效率的重要行為,應給予鼓勵並肯定其經濟行為的貢獻,然而令人遺憾的事是現行租稅實務上,稅務人員卻偏頗解釋稅法,在同是租賃所得設算上獨厚大房東,即僅大房東享有免任何證明就可採用43%必要損耗及費用標準,而二房東僅得以其原承租房屋實際所支付之租金,為其租賃收入之必要損耗及費用。

筆者曾就此函請財政部解釋何以對同是房屋租賃所得而有此租稅不平等差異對待,下列是財政部轉台北區國稅局函覆說明:「依所得稅法施行細則第15條規定,有關固定資產租賃必要損耗及費用標準之考量因素,係包括房屋之折舊,惟承租人並非房屋所有權人,其轉租他人收取租賃收入,應無房屋折舊之損耗可供減除,自無固定資產租賃必要損耗及費用標準之適用,是其以承租之房屋轉租他人收取租賃收入,依前揭財政部69年函釋,以其原承租房屋實際所支付之租金,為其租賃收入之必要損耗及費用,據以計算租賃所得。」

個人認為財政部台北區國稅局上述函覆說明有諸多不當之處,如所得稅法施行細則第15條規定:「本法第14條第1項第5類第1款所稱必要損耗及費用,係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用……必要損耗及費用之減除,納稅義務人能提具確實證據者,從其申報數;其未能提具確實證據或證據不實者,稽徵機關得依財政部核定之減除標準調整之。前項標準,由財政部各地區國稅局擬定,報請財政部核定之。」可知租賃所得之必要耗損及費用並不僅限於房屋折舊之損耗,尚有諸多得以認列之項目,如修理費及保險費等,皆是法定為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用,然而稅務單位卻以固定資產租賃必要損耗及費用標準之考量因素包括房屋之折舊為由,率而拒絕二房東之租賃所得之適用。

筆者以為稅務單位此舉並不合理,原因是二房東尚有許多支出項目如修理費、保險費等,也是該標準之考量因素,但財政部對該標準之適用,並不限於要求所有考量因素皆要確實實際發生才得以適用。舉例說明如下,若大房東實際上該年度並無該租賃房屋的修理費支出,依照稅務單位必要損耗及費用標準的適用邏輯,是否也應排除大房東之適用?事實上稅捐單位並未以此原因排除大房東該標準之適用,但卻以相同原因排除二房東該標準之適用,更甚者也未另行設立二房東可以適用之必要損耗及費用標準,造成對二房東之租稅歧視,其中稅務單位的偏頗解釋與行政怠惰,甚是值得相關單位檢討改正。

 況且由內政部營建署之說明,可知二房東之包租轉租伴隨必要管理活動方能遂行,即會因此衍生為使租出之財產能供出租取得收益所支付之合理必要費用,如二房東通常會自行投入必要整修費用,將住宅品質提升至一定程度後才能轉租獲利,因此,稅務單位僅允許原承租房屋實際所支付之租金,為其租賃收入之必要損耗及費用,逕自設算二房東租賃所得將產生高估偏差。又究觀財政部69年11月14日台財稅第39393號函規定:「綜合所得稅納稅義務人以承租之房屋轉租他人收取租賃收入,可以其原承租房屋所支付之現金及所付押金依所得稅法第14條第5類第3款規定計算之租金,認屬該項租賃收入之必要損耗及費用,憑以計算租賃所得。」其中用詞『可』表示認定原承租合約之租金支出為二房東租賃收入之必要損耗及費用,但是並未排除認定二房東其他支出項目亦為租賃收入之必要損耗及費用的可能性,否則其用詞應改為『僅得』,因此,現行稅務單位僅允許二房東認列原承租合約之租金支出為其租賃收入之必要損耗及費用應屬不當解釋,亦牴觸所得稅法施行細則第15條規定,更是不利於政府致力推行的包租代管住宅政策推行的租稅障礙。

最後,筆者建議財政部應考慮發布函令明確說明:「綜合所得稅納稅義務人以承租之房屋轉租他人收取租賃收入,減除其原承租房屋所支付之現金及所付押金依所得稅法第14條第5類第3款規定計算之租金後,仍得適用所得稅法施行細則第15條規定,憑以計算租賃所得。」以正本清源改正對二房東包租轉租之租稅歧視。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171107/1236604/

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