莊孟翰│理財周刊898期│2017-11-09 
最近上市公司都更大戶全坤建設表示,該公司已壯士斷腕十幾筆都更案,尤其自永春都更案實施者與釘子戶爭議經法院判決實施者敗訴,讓不少整合中實施者深切體驗到都更幾乎已走到寸步難行的窘境,即使已經取得建照,並且已開工興建的都更案都可能被「翻案」。

因此,就全坤斷然決定將原本整合中的十幾筆都更案驟減至剩下兩筆,一般人實在很難了解既然多年來投入那麼大的人力物力,只差臨門一腳,為何還會打退堂鼓。

房市前景不明 都更調處動輒得咎

雖然全坤建設表示,目前整合中的貴陽街二期與重慶南路的兩筆都更案,已分別取得八六.九七%、九七.五九%的同意比例,表面看來,似乎即將大功告成,惟就事論事,站在實務面立場,剩下的二~三%應該如何解決?倘若雙方還是堅持己見,隨便再拖個二、三年,就得看誰氣長。反正釘子戶沒有什麼成本,實施者可就急得如熱鍋上的螞蟻。

因此,如果是實施者徵詢我的意見,我一定會建議以「協議合建」方式私了,以免夜長夢多,徒增困擾。不過此一作法就主管機關而言,必然又是「真合建,假權變」的翻版,另一方面,就同意戶而言,難免又是奸商故技重施這麼一句狠話。

另外,如再就實施者不得已打退堂鼓的角度加以思考,日後解約處理時,可能輕易就所有已支付或代墊款項一筆勾消嗎?

更何況三年來市場景氣急遽轉折所導致房價重挫、餘屋去化不易,由此再衍生出前後估價落差、共同負擔比例與分屋比例連動等相關問題,不僅雙方當事人無法充分溝通了解,即便是第三方公正人或主管機關,也不敢在「調處」過程擅自表達主觀意見,而這也正是承辦人員態度愈來愈保守之主要緣由。畢竟這一波房價變動,很難就傳統經驗評估未來趨勢。

雙北逾五成三十年老屋 等待都更遙遙無期

就以永春都更案當初整合時從每坪四十多萬元,房價高峰時亦有高達九十萬元者,漲幅超過一○○%,試想,其間不論是同意戶或實施者,莫不引領期盼早日完成,更現實的是,實施者必然也會不惜血本,儘早落袋為安,可惜延宕至今,真不知立基點是否依舊?

最近營建署副署長王榮進在新北市府內舉辦的新北城鄉發展系列座談中表示,目前全台的八五四萬戶住宅中,有三九一萬戶屋齡超過三十年,約是四六.五八%,其中雙北市更有五一.七%已屬三十年老屋,合計一二七.四萬戶,由此可見當前都市更新之急迫性與需要性。

此外,如再就營建署統計近十年核定的都更案只有四三七案,平均每年約四十案,如就每案五十戶計算,每年只能完成二千戶都更,不要說全台三九一萬待都更戶,就算僅就房價較高較具都更價值的雙北市一二七.四萬戶,依舊是可遇不可求的一項不可能的艱鉅任務。

此外,營建署表示,內政部版這次全面大修,要檢討公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、弱勢戶需協助、違憲條文待解等議題,立意甚佳,結果如何?就得端視主管機關的能耐與決心。

最重要的關鍵問題─拆屋 如何解決

自從二○一二年三月二十八日文林苑拆屋抗議事件至二○一四年三月十四日王家拆除組合屋,就拆屋問題就足足耗費了兩年,再就其後所衍生釋憲或修法等議題,五年來我們究竟完成了哪些有助於推動都更的相關法令制度,到底完成了幾戶的都更?雖然最近主管機關都急於研擬對策,惟如連這麼重要的一項關鍵問題─拆屋都無法解決,試問台灣的都更還會有什麼前途?

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21169555680

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