國內房市景氣持續低迷,然預測景氣何時落底好轉的論戰卻一直不斷,其中關鍵數字是房屋買賣移轉件數,因為這是市場交易量的重要指標,況且大家都知道量先價而行、有量才有價,但若光以此數字來判斷房市景氣好壞,恐怕就會落入「刻舟求劍」的謬誤當中!

 

「刻舟求劍」人笑傻

 

《呂氏春秋》當中有一個故事說,楚國有個人坐船渡江。船到江心,他一不小心,把隨身攜帶的一把寶劍掉落江中。他趕緊要去抓,已經來不及了。船上的人都感到非常惋惜,但又不知如何幫他,只見那楚人馬上掏出一把小刀,在船舷上寶劍掉落水的地方刻上一個明顯記號。

 

等到船靠岸後,那楚人立即從船上刻記號的地方跳下水,要去撈取掉落的寶劍。然而撈了半天,就是不見寶劍的蹤影。他納悶的自言自語說:「我的寶劍不就是在這裡掉下去嗎?我還在這裡刻了記號呢,怎麼會找不到呢?」

 

至此,船上的人都紛紛大笑起來,說:「船一直在行進,而你的寶劍卻已沉入了水底不動,你怎麼找得到你的劍呢?」

 

這就是個非常愚蠢可笑古代「刻舟求劍」的故事,但是就在現代,卻還有人犯十分類似的毛病,用已經是時移勢遷的統計數據,來判斷、預測房市的景氣好壞,這個統計數據就是房屋(建物)買賣移轉件數(棟數)。

 

房屋買賣移轉 過去+現在

 

房屋買賣移轉件數簡單講就是房屋的交易量,是判斷房市價量變化最重要的官方統計指標,該量指標主要是由兩個數據組成,其一是中古屋交易量(A),老張把老房子賣給小李,房屋產權經由買賣移轉了,這樣算是一筆房屋買賣移轉,這部分占整體房屋買賣移轉件數的比重一向是最高的。

 

其二是主要是來自預售屋交易(B),假設一種情境,小王兩年前買了一戶預售屋,現在建商蓋好了完工交屋,產權從建商轉移到小王名下,於是也算一筆房屋買賣移轉,但是這一筆交易是兩年前完成的,反映的是兩年前的房市景氣,並不是現在的交易行為產生的交易量,跟現在房市的景氣好壞無關。

 

所以在近兩年低迷的房市當中,不時會出現,類似桃園市某個月份房屋買賣移轉件數逆勢大幅成長的數字,當大家都同感詫異的時候,於是有市場人士趕緊跳出來解讀,是因為該月份有A7合宜住宅一次性4千多戶交屋移轉的關係,並不是該月份桃園的房市突然變熱絡了!

 

顯然的,在這裡我們可以清楚的看出房屋買賣移轉件數存在著兩大問題點。首先,房屋買賣移轉件數=A+B,但是AB是在不同時空、不同景氣點產生的,如何拿來判斷目前的景氣呢?特別是B是兩三年前的數字,就猶如《呂氏春秋》故事中掉劍所刻下的位置,現在再去撈不是很荒謬嗎?

 

再者,AB兩者都是變動不羈的,並沒有固定的比例,眼下景氣低迷,A交易量少,占比跟著降,但是兩、三年前景氣還不錯,B的交易量不差,占比自然增加,要如何據以判斷景氣,只能說「妾身千萬難」。

 

這都是內政部的錯啦!

 

儘管如此,房市跟股市一樣,唯量是問,有量才有價,量是價的先行指標,於是市場上有人信誓旦旦說,全年房屋交易量站上30萬件才是房市築底完成;也有人持不同觀點,從今年買賣移轉件數的表現來看,認為房市即將落底,因而又掀起了一番房市論戰,殊不知這很明顯的都掉入到上述房屋買賣移轉件數的兩大謬誤點上。

 

事實上,這也不能怪誰,識者也請不要自行對號入座,因為筆者自己長期以來也都是用此一指標,如此這般的在判斷解讀市場好壞,主要是「沒魚蝦也好」,市場上沒有其他更真實的數據可運用了,何況這是官方數字,大家都比較相信!

 

說到官方數字,最後如果要怪,最該怪的應該就是內政部了,內政部蒐集、調查、提供很多房市資訊,讓市場去研判市況、景氣好壞,特別是價量兩者,價的部分已有實價登錄,並正要修法讓其更加透明化。但量的部分,內政部為什麼不讓它也能更透明呢?在房屋買賣移轉件數統計上,明顯的區隔出中古屋與預售屋交易量有那麼困難嗎?不要讓現代人的我們,學古人一樣再去「刻舟求劍 

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