我國進入實價登錄時代已經滿五年了,相信很多民眾都有上網查房屋實價交易資訊的經驗,雖然實價登錄把房市資訊的主導權轉移到買方手裡,不再像過去如瞎子摸象一般。

但實際上民眾在內政部實價登錄網站上查到的資訊仍然只是冰山的一部分,還是看不出房價的真實全貌!

2012年8月1日我國不動產實價登錄正式上路,當年10月起開放民眾可上網免費查詢登錄資訊,這是我國不動產資訊透明化「登月」跨出的第一步,一改過去不動產交易都由賣方或不動產業者掌控的資訊不對稱狀態,民眾或是不動產買方只要在鍵盤前面,就可查到「較真實的」房地產交易資訊。

為什麼這裡用的是「較真實的」房地產交易資訊,因為我們離真正房地產交易資訊「全都露」還有很長一段距離,也就是說,我們還沒有達到百分百的房地產資訊透明化,你目前所看到的成交資訊就猶如還隔層紗,還隔著一片毛玻璃般,如果沒有房市專家幫你做資訊解讀或是特殊狀況判斷,你可能還是會誤判,你可能還是會做出錯誤的買賣決策!

志玲姐姐買豪宅也無所遁形

譬如說,實價登錄是採區段化、去識別化方式揭露,但是媒體上三不五時就出現周杰倫砸6.6億買「和平大苑」頂樓樓中樓戶;天母豪宅「華固天鑄」最新揭露16樓戶,總價達3億元,拆算車位單價每坪162.1萬,根據謄本顯示,買家為藝人彭于晏;志玲姐姐買中正區知名豪宅「力麒麒御」取得價格為?1.57?億,單價為?87.8?萬……等等這類知名人士的實際成交案例不一而足。

但是實價登錄不是採區段化、去識別化揭露嗎?為什麼媒體有如此神通廣大,可以讓這些原本是私底下的交易資訊在大眾媒體之前一一現形呢?但另一方面也有民眾明明是賣掉了房子,也如實去申報實際成交資訊,但過了大半年卻查不到成交資料,彷彿交通事故被警察吃案一般,這又是怎麼一回事呢?

當然,內政部也知道實價登錄實施以來浮現出來的這一些問題,刻也正廣收各方的意見,希望藉著修改相關法令,讓實價登錄與實價揭露能夠更接近市場的真實樣貌,讓民眾在買賣不動產時,也能夠簡單輕鬆的查到真實的房地產價格,就目前內政部對外提出實價登錄的一些修法方向及其存在的缺失,至少就有以下六大方向值得主管機關好好檢討並加以修正的。

一、實價成交資訊揭露到門牌號碼

當初實價資訊揭露之所以採區段化去識別化,主要是有個資的考量,更重要是很多有錢人、名人擔心大筆不動產的交易會引來社會側目、宵小覬覦,基於財不露白的原則,才採取這個折衷的方式。

但就媒體上一直以來的不斷揭露名人豪宅交易資訊,市場好像也見怪不怪,所以內政部已傾向於修法讓實價資訊揭露,不再是採區段化、去識別化,而是跟歐美日等國家接軌,讓實價資訊揭露可到門牌號碼,這樣民眾在參考實價成交資訊就不用再去猜是哪一棟、那一戶成交?判斷會更精準了!

二、不要再選擇性揭露

實價登錄之後,市場上一直有一種說法,說對於市場成交最高及最低的3%,或是特別成交案例,政府會看情形或是選擇不公開揭露,像是最近就有幾筆台北東區店面的租金行情是2014年的承租案例,就因為行情特高,累積幾筆相類似資訊之後到現在才揭露的。

但是房市當中也有一種說法,成交就是行情,因此只要是市場中的成交行情就應該如實的公開揭露,不要有另一隻市場看不見的手去干預或操作,除非是特殊交易如二等親之間的交易等等,但這特殊交易在實價登錄備註欄當中都會加以註明,不至於造成民眾的混淆。在此建議政府這次修法,應該是本著資訊完全透明化的方向,讓所有的成交全都露。

三、法院拍賣案件應該要求揭露

很多人可能還搞不清楚,到底法院拍賣的房子有沒有實價登錄?要不要實價登錄?像是台北市政府或是國產署公開拍賣名下房子,有沒有實價登錄?要不要實價登錄呢?

內政部地政司對這部分有特別解釋指出:「因公開標售案件係以買賣為登記原因之案件,故仍需申報登錄成交實際資訊;法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,故無需申報登錄成交實際資訊。」

但是很多人買賣房地產也都會參考法拍案件,特別是要投標類似法拍物件更會參考,何況在市場不景氣之際,法拍屋的數量將會大增,更具市場參考價值,建議這次修法也要求法拍案件應該做實價登錄也做實價揭露,只要註記是法拍物件就好。

四、預售屋比照中古屋同步登錄

目前中古屋要求在完成所有權移轉登記30天內申報登錄,但預售屋因為考量交易特殊性,登錄時點可以落在完工交屋後,其間差距有2~4年之久,基於房價參考時效性,這次修法方向,是希望預售屋在簽約後30天內完成登錄。據了解,香港預售屋在簽約完成一星期內就要完成實價登錄,要求比我們嚴格很多。

五、起造人或建築業者自售納入實價登錄

由於當初實價登錄修法只修了地政三法,在無法源依據情況下,無法約束起造人或是建築業者自行銷售之房屋進行實價登錄,形成一個非常大的漏洞,這回修法一定要將它補起來。

六、自行租賃物件納入實價登錄

這也是實價登錄上路五年以來非常大的一個漏洞,現行要求經過房仲出租之物件才要實價登錄,無疑間接鼓勵房東們逃漏稅,房仲業者一再呼籲內政部早日能修法補破網,但這次實價登錄第一次大修法卻似乎看不到內政部有提這一修法方向,希望內政部能夠從善如流及時補強。

 

當然,內政部這一次修法同時也有提出申報權利人回歸買賣雙方、擴大假交易調查權、罰款最高到100萬等修法內容,但這些都是比較是屬技術層次,若上述六大重點內政部都能夠全面照顧到,同時堅持到底完成修法,到時我國房地產實價登錄雖不一定達到百分百透明程度,但至少應該也有九十分吧!

原文網址:https://victor-chang.blogspot.tw/2017/11/blog-post_21.html?m=1

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