李同榮│理財周刊900期│2017-11-24 
營建署發布一○五年度第四季房價負擔能力指標,全國房屋貸款負擔率三八.三四%,等於每月所得近四成繳貸款;其中台北市房價所得比為十五.一八倍,貸款負擔率為六二.四八%,媒體大肆報導,年輕人要十五年多不吃不喝才買得起房。

這一代年輕人實在很辛苦,十七年來台灣經濟平均每年成長率在四%上下,但平均薪資卻停滯不動,經濟往上走,物價往上衝,而薪資卻倒退嚕的情況,顯見台灣的問題出在所得分配不均,造成貧富差距擴大越來越嚴重。

※「15年不吃不喝才能買房」?是媒體包裝的毒素,讓年輕人自我放棄

姑不論所得比計算方式是否正確,「年輕人十五年不吃不喝才能買得起房」這標題,是媒體最喜歡將它大肆包裝成聳動的新聞,幾乎每一年、每一季,這負面新聞都會時時刻刻在年輕人耳邊魔音傳腦,不但沒有鼓勵年輕人儲蓄,反而鼓勵年輕人放棄,所以年輕人當然就是抱著及時行樂的心態,將每月所得喝光、吃光,「月光族」就變成是新世代的產物。

而這一代年輕人最大的困惑是,到底該不該買房?如何買房?筆者給予最簡單最肯定的答案:年輕人無論如何「一定要買房」,並且「先求有,再求好」。

年輕人一定要買房有四大理由:

(一)買房是滿足客製化居住需求的行為

沒有自己的房子,等於一輩子寄人籬下,一輩子有二分之一的時間要與非自己所有權的房子共處,當然無法滿足自己客製化的居住習性與需求。

(二)買房是一種強迫儲蓄的行為

為了買房的目標,年輕人就會強迫自己每月儲蓄達成目標,每月儲蓄繳納房貸,圓一個成家的夢想。

(三)買房是一種間接理財的行為

有了房子,也許會在景氣好時獲取比其他投資更佳的增值報酬,有些人在一生中,靠一間房子賺了幾倍的財富,有些人靠房屋抵押貸款或變現,扭轉了人生的困境。

(四)買房是安家立命的基礎與家庭生活安定的精神堡壘

家,需要安定的力量,買房讓你覺得生活踏實,讓你的家人得到安定的力量,筆者曾親耳聽到友人的妻子向友人警告說:想賣房子可以,沒有房子,你就沒有妻子。可見在家人的心目中,房子代表一個家的安定力量。

※年輕人買房重要八字口訣:「量力而為,先有再好」

既然買房如此重要,那麼要如何買房?「量力而為,先有再好」八個字,提供年輕人做為買房重要參考。

首先,若你尚未籌足自備款,就不能勉強出手,要有耐心的每月儲蓄一萬五千元到二萬元,不必十五年不吃不喝,五年後,你就能以第一桶金,當做三成自備款買一間小房子,爾後再伺機換屋,這就是量力而為的道理。當你下定決心要買房同時,請用最簡單的3W1H思考邏輯輕鬆置產:

(一)買房的目的是什麼?(Why)

要自住?投資?目的不一樣,選擇標的就會不一樣。

(二)何時是買房的時機?(When)

房價已緩跌三年,都會低總價產品已止跌,是自住適合進場時機,風險不大,但卻不是投資進場的時機,因為房價短時間沒有強勢回升的動力。

(三)買什麼樣的產品?(Which)

未來十年,四十年以上屋齡老房若沒有都更利基,折舊率會很高,應避而遠之,而小房子也不適合買高公設產品,電梯華廈或公寓則依個人喜好參考小環境做選擇。至於第一次購屋就不必勉強要買蛋黃區,市郊蛋白區也有生活機能強的蛋黃產品,例如淡水的紅樹林區,市區蛋黃區也有價格較便宜的蛋白產品,例如大安區的六張犁,與敦化南路精華區價差有三成之多,主要是衡量個人的能力與偏好的地段量力而為。

(四)如何選擇房子?(How)
如何買房?可依分子分母的概念做選擇的策略。若你的預算就是六百萬無法變動,那價格六百萬就是你擺在分母不變的位置,那分子就依次為:面積大小、距離遠近、屋齡新舊、環境優劣,分子各項目就依照你的優先秩序排列選擇,這就是先求有再求好的道理。

總而言之,年輕人一輩子一定要立定目標買房,前提是量力而為,先有再好,十年後,老一代要以房養老,給小孩置產能力削弱,年輕人若薪資無法成長,就更無能力獨立置產,年輕人應掌握當下,「不猶豫、不等待、不躁進、不勉強」,買房吧!
 

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