2017-12-04

第6度招標 商仲業不看好

〔記者徐義平/台北報導〕預計明年三月第六度招標的北市「C1、D1雙子星聯合開發案」,傳有逾三十組人馬積極評估。但房產業者潑冷水,受到前幾年北市調高每坪構造單價平均一.六倍及公告地價調漲超過三成,以完工後得標者可分回四成推估,每年光是繳納地價稅、房屋稅就超過六億元,相當於兩戶「帝寶」的價值,光是稅金就吃掉近三成租金收入,再加計建築成本、利息、人事等成本攤提,恐先嚇退一票投資者。

  • 北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

    北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

地價稅、房屋稅年逾6億

根據商仲業者推估,雙子星開發案未來可興建樓地板面積十五.八萬坪,未來每坪出售價格上看一二○萬元,開發完成後,資產價值可達一千八百億元;若以每坪建築成本四十萬元推估,未來建造成本約六百億元,以最優投資人未來可分回四成推估,可分回價值達七二○億元,若不計入其他成本,扣除六百億元建築成本,推估可獲利一二○億元,投資報酬率約兩成。

就算投資是以長期出租為主,以目前西區地標新光摩天大樓租金揭露紀錄,每月每坪約二千三百元,推估該開發案未來每月每坪租金可達三千元「高標」,年租金約二十一.六億元,租金收益率近三%。但雙子星開發案量體大,商辦去化需要好幾年時間,持有前期多數處於虧損狀態,但持有稅卻是每年要繳,當出脫或出租時間一拉長,獲利空間將被嚴重壓縮。

籌資門檻提高、私地主問題未解

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析,雙子星開發案前五度招標爭議不少,柯市府第六度招標,對投標者財務標準恐拉高,將禁絕產權提前被散賣,以確保長期經營穩定性,這將大幅提高投標團隊的籌資門檻,北市在二○一四年調整建物造價評定現值的標準造價後,新建物平均稅基至少調升一.六倍;C1、D1包含旅館、辦公室、百貨等三種商用不動產,因零售百貨、辦公室沒減免,高持有稅將讓潛在投資人卻步,且公告地價未來每年一調,也增加不確性。

高力國際調研部董事李日寶也說,還有私地主問題,就算未能在招標文件確定私地主分回比率,還得等得標後,由投資者出面談判,這也是不確定的一大因素。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1157311

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