2017/12/05 12:51

《租賃條例》日前三讀通過,房東提供的出租資訊須與事實相符,廣告不實可開罰租賃住宅服務業。資料照片

陳冠甫/律師、不動產經紀人

日前,《租賃專法》三讀通過後,應為我國住宅政策重要的一大步,筆者曾於該《租賃專法》修法通過之前,曾經於《蘋果日報》投書兩篇相關文章。之後即發生了令人遺憾的中和租屋大火事件.從而,本文擬從《租賃專法》的法制面角度,論述一些粗淺看法,闡釋該專法三讀後,可能欠缺的一些重要因素:

租賃市場普遍性的存在著締約地位不平等的狀況,有可能因為《租賃專法》的上路,而有顯著的改變.從新修法的脈絡不難看出,居住權已經儼然成為國家重視的人民基本權利,從《租賃專法》對於出租人與承租人間,租賃契約應約定及不得約定的事項給予行政主管機關制定的權限,並且賦予私法契約必須遵守法律強制規定,否則則會賦予其無效的法律效果。

不難看出國家為了居住正義的管制政策,介入了傳統私人間的租賃契約。但我們更應正視與省思的是,何以租賃人口指數近年來不斷攀升的因素。導致人民於面臨居住時,法律政策趨勢本來注重從擁有不動產所有權的保護,弱化成不動產租賃保障為重心。

再者,對於租賃住宅的重要資訊強制揭露與租金實價登錄,並沒有在本次的專法規範範圍,有無可能弱化了本次專法的功能,亦為相關評論有所討論,但我們更應該想到的是:如果今天承租人或許是為了在有限的收入下或為了其他因素考量(例如:上班通勤距離、節省開銷)選擇承租較為低廉價格且居住品質不佳的房屋,在其自主性選擇較為低劣的承租標的時,我們應該如何去建立一個標準:保障普遍性的所有承租人,居住的是一個符合居住品質與安全標準的房屋。

也就是說,如果這間房屋要出租,應該符合一個最低適合安全居住的標準,雖然內政部在立法院上說研擬「加強既存違章建築處理指導綱領草案」,但本文認為,《租賃專法》的立法目的是保障租賃當事人的權益,故在專法中應新增建立一個符合最適切居住安全標準在法律的規定。

新修訂的《租賃專法》中規定: 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,但該標準似乎與符合居住品質與安全之標準有著落差,而內政部不應僅做消極性研擬處理既存違章建築問題的宣示,《租賃專法》作為居住正義的第一哩路,國家應給所有有居住租賃需求的承租人一個有安全居住標準的承諾。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171205/1253574/

 

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