撰文: 張欣民 日期:2017-12-19

2018年房市第一件大事,就是從元旦起屋簷雨遮不登記坪數,內政部對外的說法是「回應各界期待改善建物虛坪問題」,也就是房市長期存在黑心建商灌虛坪的行為,政府如此作為,真的從此可以讓黑心消失嗎?

現代建築有公共設施乃必要之惡,而且隨著消防安全、居住舒適度的不斷提高,公設比有日漸增高的情形,現在隨便一棟電梯住宅大樓,公設比動輒三成起跳,誇張點的更高過四成。

 

這裡面如果都是住戶可使用到的公共空間,大家就沒話說,但其中卻存在一些模糊空間,讓建商有大灌虛坪的機會,尤其是屋簷雨遮更是市場最詬病的地方。

 

屋簷與雨遮其實是為遮陽遮雨而設,在建築物上有它特定的實用功能,屋簷主要是在傳統建築上,現代電梯住宅大樓中少見,雨遮則是現代住宅中常見。

 

根據現行《建築技術規則》建築設計施工篇規定,「雨遮是位在外牆窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物,自窗戶或開口兩側外緣向外起算50公分內,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記」。

 

雖然法令規章對於雨遮的設置有白紙黑字說明得很清楚,但相信一般民眾是有看沒有懂,因此就給不肖建築業者上下其手,在雨遮上大做文章,出現灌虛坪的空間。

 

屋簷雨遮最常拿來灌虛坪

 

雨遮實務上無法供人使用,市場戲稱是「鳥站的地方」,但是長期以來卻是以室內同等單價計算,也就是說「草繩跟螃蟹一樣價錢」,怎樣算都不划算。

 

就以房價每坪50萬元來計算,建商只要偷偷的多設計2坪雨遮,買屋人就得多拿出一百萬晾在屋外讓鳥站,所以在天龍國台北市新住宅社區到處可看到,「屋外高掛百萬名車」的奇特現象。

 

為了改善這種高度不合理的市場現象,內政部自2011年5月1日起實施「屋簷、雨遮登記不計價」折衷措施,也就是讓業者蓋雨遮無償「送」給購屋人,雖然當年業界有反彈,但因景氣買氣都在走上坡,業者表面上是蓋雨遮「送」購屋人,實際上成本都已悄悄地灌到房價裡頭去了!

 

但因此一措施僅適用於預售屋,等到預售完工變成屋之後,該房子若轉手賣出,該雨遮又是可計坪可計價,因而讓預售屋又多了一個賣點,就有業者藉此規定漏洞而炒作預售屋進行套利,造成市場投機亂象,民眾也誤以為自己賺到了。

 

經過了五年,政府也發現相關問題點,2016年12月22日內政部於部務會報中通過「地籍測量實施規則」部分條文修正草案,將無法供人員生活實質滯留的「屋簷」、「雨遮」,刪除以附屬建物測繪的規定。

 

簡單以白話說就是,「屋簷」與「雨遮」不再以附屬建物登記計算坪數,因為這是屬制度重大變革,為讓民眾及產業界能有充分的時間因應,特別將新制實施的時間點訂為一年後的2018年1月1日。

 

市場衝擊恐怕難免

 

雖然新制實施有緩衝時間,但市場還是難免受到衝擊,首先是在今年底之前就已出現一波搶建照潮,這些搶照的新供給將會在市場中陸續釋出,為飽受空餘屋之苦的房市平添更多賣壓。

 

其次,房屋登記將出現「一國三制」現象,也就是說2011年5月1日之前屋簷、雨遮「可登記、可計價」,2011年5月1日到2018年1月1日之間是「可登記、不可計價」,2018年1月1日之後則是「不可登記、不可計價」,這麼混亂的登記制度,不只民眾搞不清楚,恐怕難免也會引發一些交易糾紛,造成房市的動盪。

 

最後,是有可能衍生房市「新三高」問題,明年起新制屋簷、雨遮一概不可登記,除非業者自行吸收5~8%的雨遮坪數,未來新預售屋的單價必然會拉高,此一高也。

 

另外房屋坪數縮水,公設比會變高,此二高也;隨之而來的就是業者的銷售難度也變高了,此三高也,這是業者搶時效要在年底前取得舊建照的主要考量!

 

話說回來,屋簷雨遮不登記坪數即將上路,業者藉此灌虛坪的歪風可望消失,甚至有市場專家猜測,往後可能會有業者蓋房子就不設計雨遮,但是少了雨遮灌虛坪,難道不肖建商就沒有其他「偷吃步」?早日實施「實坪計價」,恐怕才是根絕弊端之道!

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80392/post/201712190012

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