12月24日

 文 | 楊紅旭

楊紅旭:房產稅終於摁下啟動鍵,何時能落地?

為老楊打Call

按評估值收稅,比按交易價,管理成本與技術要求更高。但就當前來看,我國一二線城市和部分三線城市,已經具備了技術能力,只需要補足人力即可。

雖然房地產稅立法推進艱難,存在很多變數,社會的質疑、反對聲音甚多,但在下一屆人大(十三屆,2018年3月開啟)通過立法的概率非常大,具體時點,2020年之前的概率較大。

國外經驗表明,在徵稅之後,對樓市的影響會漸趨淡化。歐美、中國香港即如此,不必擔心房價因此而大跌。

近日,財政部長肖捷在《人民日報》發表的署名文章,提及房地產稅,於是理所當然再次引發一波媒體炒作。

過去兩年多,部分城市房價高漲、投資投機需求旺盛的市場條件下, 在中央提出「房子是用來住的,不是用來炒的」的方針之下,被很多人視為房價「大殺器」的房產稅,一有風吹草動,就獲媒體追捧,把吃瓜群眾唬得一愣一愣的,沒房的人熱情期待,多房戶則提心弔膽、心煩意亂。

其實,老楊從業近20年,而關於房產稅的新聞與炒作,也炒作十幾年。仔細想想,還真是一件重要而奇葩之事。

楊紅旭:房產稅終於摁下啟動鍵,何時能落地?

一、解讀官方思路

根據肖捷文章,老楊對官方思路或意向的理解與判斷有三點。

其一,「立法先行、充分授權、分步推進」的原則。

這就意味著,立法通過,並不代表立即全國實施,此稅屬於地方稅種,而且全國各地樓市、房價差異大,需要因地制宜,授權地方政府,估計不同地區之間,稅率稅基都會存在明顯差異,實施時點也有先後之別。

其二,對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。

這裡的「評估值」,是相對於成交價而言的。

按1986年的房產稅暫行條例,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。這裡的原值是指當初買房價格。

2011年上海與重慶針對個人住房的房產稅試點,也是按購房成交價徵稅的。

而發達國家,征住房持有稅,多是按評估值的,這是一種更合理的做法,因為房屋價值是隨著時間推移而變化的,比如10年前買的房子成交價為200萬,當前已升值為600萬了,那麼應按600萬的估值來收今年或明年的持有稅。

按評估值收稅,比按交易價,管理成本與技術要求更高。但就當前來看,我國一二線城市和部分三線城市,已經具備了技術能力,只需要補足人力即可。

其三,肖捷文章還提到:按照黨中央審議通過的《貫徹落實稅收法定原則的實施意見》的要求,新開徵稅種,一律由法律進行規範;將現行由國務院行政法規規範的稅種上升為由法律規範,同時廢止有關稅收條例。力爭在2019年完成全部立法程序,2020年完成「落實稅收法定原則」的改革任務。

當前的房地產稅立法,總體看應是新稅種,但也涉及舊稅種,也即上文提及的1986年國務院發布的房產稅暫行條例。

如果說2020年須完成所有舊條例升級為法律,則1986年的房產稅暫行條例,就須升級,而升級成什麼?恐怕正是當前立法中的房地產稅吧。

另外,當前經營性房產持有環節的稅種,除了房產稅,還有1988年國務院出台的城鎮土地使用稅暫行條例。老楊估計,這兩個舊稅種、舊條例,將會被整合進新立法的房地產稅中。

如此分析,思路也就清晰了:房地產稅立法,是個新事物,但又不是一個全新的東西;如果趕在2020年之前將房產稅暫行條例和城鎮土地使用稅暫行條例升級為法律,則房地產稅立法就須在2020年完成!

二、預判立法進程

在《人民日報》刊發肖捷文章之後,值得關注的是:人民日報中央廚房·麻辣財經工作室發表了文章《房地產稅要來了?按評估值徵收可行嗎?》,其中提出:分為兩種情況:一是「新開徵稅種,一律由法律進行規範」,意思是以後新開徵的稅種,要先立法再開徵。二是已經開徵的這些「老稅種」,要抓緊立法。

這個時間表說的是第二種情況,指的是還沒上升到法律的「老稅種」,跟新開徵稅種沒關係!同理,房地產稅是新稅種,它要開徵的話,就不能走「行政條例批准」的老路,必須要完成立法后再開徵。2019年完成全部立法程序,不是指房地產稅立法。

這篇分析文章夠麻辣,把很多群眾都麻暈了:人民日報先是刊發了肖捷文章,說要征房地產稅;后再發了一篇文章,分析房地產稅立法節奏不受約束,不知猴年馬月會完成。著實有點玩味。

楊紅旭:房產稅終於摁下啟動鍵,何時能落地?

房地產持有稅,涉及千家萬戶,老百姓非常關心,而且常常在房價大漲時出現相關新聞。一方面讓沒房的老百姓心生希望,另一方面成為看空樓市的學者專家門的看空利器。另外,還有很多學者專家有種種理由(比如中國住宅非私產,已付過土地出讓金了)反對征房產稅。一次又一次,反覆上演,成為中國房地產史上的現象級事件

老楊的判斷是:雖然房地產稅立法推進艱難,存在很多變數,社會的質疑、反對聲音甚多,但在下一屆人大(十三屆,2018年3月開啟)通過立法的概率非常大,具體時點,2020年之前的概率較大。

三、稅收思路猜想

堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,已經寫進了十九大報告,客觀上要求對多套房持有者徵稅;正在推進中的房地產長效機制,必定包括財稅與立法等手段;地方財政收入,客觀上也需要由增量的土地財政轉向存量的房屋持有稅。

至於程序,如此重大立法,流程較長,需要經過幾次審核,其間還會徵求社會意見,可參考2007年出台的物權法。

房產持有稅,總體上利空多套房的投資投機需求,而對基本住房(比如首套)沒什麼影響。將來我國房產稅的稅基和稅率,將總體小於發達國家。國外經驗表明,在徵稅之後,對樓市的影響會漸趨淡化。歐美、中國香港即如此,不必擔心房價因此而大跌。

由此可見,房產持有稅是逃不掉了。但收稅後,錢怎麼用?老百姓是否心服口服?國外房產稅,多取之於社區,用之於社區(教育、基建、治安、保潔等),於是優質社區的房產價值形成良性循環。而2011滬渝試點房產稅文件中卻明確:稅收用於全市保障房!作為特殊的不動產稅、財產稅,老楊認為,房產稅的用途不宜沿用過往之稅收思路!

原文網址:https://www.xcnnews.com/cj/2588556.html

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