最近3年,中共中央經濟工作會議都將房地產市場發展作為下一年的重點工作之一。2015年提出要「化解房地產庫存」,2016年提出「促進房地產市場平穩健康發展」,2017年明確「加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度」。工作任務的調整,實際上映射了市場態勢的轉變。

在經歷了一輪去庫存和轉槓桿之後,房子已經由開發商轉移到居民戶手中,大陸各地也根據「房子是用來住的,不是用來炒的」定位推出一系列調控政策。隨著房地產庫存降至近3年來新低,市場調控初步收到效果,工作重心自然要向加強供給和完善長效機制偏移。

2017年的中央經濟工作會議在這兩方面都做了安排。一方面,要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支援專業化、機構化住房租賃企業發展。另一方面,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。

對於租賃市場,這幾年中央經濟工作會議雖然都有涉及,但直到2017年才獲得了更多的政策支持。先是9部委發佈「關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知」,而後國土部、住建部發布「利用集體建設用地建設租賃住房試點方案」。

未來北上廣租賃用地計畫供應面積將達3,825公頃,占同期住宅供地面積比例超26%。隨著更多支持政策推出,租賃市場的供應主體和保障管道將更為多元。

本次會議還直面租賃市場的痛點,首次提到長期租賃。大陸的租賃市場之所以遲遲難以發展,根本原因在於租房只能在一定程度上獲得房屋的部分居住屬性,卻很難獲得相應的社會公共服務、穩定居住權利以及財富增值效應,因此短租成為租賃市場主流。

2017年以來,大陸中央及地方多次提出「租購同權」,本次會議也強調保護租賃利益相關方合法權益,支援專業化、機構化住房租賃企業發展,預計這一問題有望加快解決。

至於房地產調控,此前住建部、國土部和人民銀行在武漢召開的部分省市房地產工作座談會上,已經傳遞出「堅持調控目標不動搖、保持調控政策連續性穩定性」的訊息,此次又在中央層面得到確認,意味著2018年房地產調控政策仍將保持偏緊態勢。同時在分清中央和地方事權的基礎上實行差別化調控,繼續為長效機制的完善爭取時間。從會議未提及房地產稅來看,這一稅種的推出可能還需要時間。

值得關注的是,會議在部署3大攻堅戰時,特別強調防範化解重大風險的重點是防控金融風險,提出「要服務於供給側結構性改革這條主線,促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性迴圈」。金融和房地產之間的鏈條已經引起中央的高度關注,預示著金融監管未來將繼續保持壓力,防止資金過度流向房地產市場。

總而言之,此次會議圍繞十九大提出的「加快建立多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度」,從發展住房租賃市場和完善長效機制兩個方面進行了具體部署,這兩項工作都需要慢工出細活。因此,相比2016年轟轟烈烈的去庫存和2017年的加調控,預計2018年房地產市場將會進入相對平靜的發展年份。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171231000287-260203

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