李同榮│理財周刊906期│2018-01-05 
走過三年半房市空頭,我給二○一七年下個關鍵字:「止」,二○一八年關鍵字「穩」,二○一七下半年全台幾乎籠罩在高價新成屋殺價取量的趕底陰影下,市場關注的焦點在於房價何時全面止跌落底?筆者以四十多年從事房地產實務經驗與精細的分析判斷,從二○一八年第一季起,全台房價將由北到南開始逐漸止跌,台北市已率先止跌回穩,第三季前全台房市將全面止跌落底,下半年起,房價在谷底之上開始盤整一到兩年,全年交易量溫和遞增,並上看三十萬戶,二○一八房市關鍵字:去「止」回「穩」,整體走勢:「量溫、價穩」,並進入落底三部曲格局:「止跌、打底、盤整」。

※二○一八房市回穩,八年寒冬將成歷史名詞

在二○一一年二月房市強勢飆漲的一片看好聲中,筆者曾提出「二○一四年房市反轉論」的警告,精準預測台北市房價將於三年後的二○一四下半年反轉向下,同時預測中南部反轉點將出現在二○一五上半年。這項預測事後獲得證明,房市果然在二○一四年第三季由台北市率先領跌,中南部也隨之在二○一五上半年反轉下跌,結束了全台十多年空頭市場。
而當二○一五年在市場一片悲觀聲中,到處充斥著房市將面臨「八年寒冬」的說法時,筆者同時提出「二○一七年第四季房市落底論」,預測三年後的今天,也就是二○一七年第四季台北市房價將率先止跌,全台房價也將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※二○一八年交易量上看三十萬,台北市交易量將大幅反彈,全年上看三萬戶

二○一七年從價量關係與房價走勢觀察,台北市因推案量減少,久耐不住的自住剛性需求買盤逐漸進場,低總價產品成為支撐市場止跌的領頭羊,另一方面豪宅產品的跌幅也達二五~三○%之間,趨近一般成屋跌幅的滿足點,全台素有房價指標章魚哥之稱的大安區已呈現價穩量增的現象,因此,台北市房價在高價讓利與低價支撐的效應下,的確已有止跌落底跡象(如附圖)。

同時,台北市交易量在十幾年來,在全台總交易量中平均占比約在一三~一五%之間,但此次房市由政策針對豪宅打房,引發高總價換屋市場急凍及低總價市場極度觀望,使得北市年交易量急縮至二萬戶之低點,與正常排除投資行為的交易量約四萬戶,相差近一倍之多,交易量占比也萎縮至二○一七年的六.九%。
顯然在二○一七下半年北市低總價首購買盤已逐漸歸隊,支撐房價止跌的力道,同時也開始帶動高總價換屋族群進場,因此,預期二○一八上半年,以首購自住剛性需求加上中高價五千至八千萬的換屋族群為主力,將帶動台北市交易量大幅反彈,預期台北市全年交易量上看三萬戶。

※餘屋賣壓免驚,剛性需求與觀望買盤抵銷餘屋賣壓

未來兩三年,大台北剛性需求強,累積三年多的觀望買盤約六、七萬戶將逐漸出籠,抵銷了餘屋累積量,二○一六年大量交屋潮的殺價取量,吸引換屋族群進場,成功消化不少餘屋量,新北市房價將隨台北市房價落底後,加速末跌段的趕底時間,預期二○一八年第二季有望補跌後落底,中南部因受惠地方前瞻建設啟動的利多,與「均衡南北建設」的政策風向,市場將會減緩房價的補跌空間,全台房市預期將於二○一八年第二季全面止跌落底。

※房價落底後,將進入盤整期一到兩年

各項市調顯示,購屋者對未來市場看壞的族群遞減,市場信心已逐漸提升,建商申請建照量與開工核發量已於二○一七年逐步遞增,並將與使照核發量呈黃金交叉,這是房市信心提升的重要指標。二○一八上半年全台房價此起彼落,下半年起,房市止跌後,將在谷底之上盤整一到兩年,逐漸消化餘屋後,才會有一小波陽春行情,而此波房價盤整期會有多長?端看建商案量,若建商錯估形勢過度樂觀大量推案,就會延長市場盤整時程。

針對二○一八年房市預測,筆者提出關鍵總結:

二○一八年房市關鍵字「穩」,房市格局「量溫、價穩」,房價走勢「止跌、打底、盤整」落底三部曲。

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