讓房價進入CPI圖╱本報資料照片

房價、房租走勢

消費者物價指數(CPI)包括食、衣、住、行、醫藥保健、教養娛樂及雜項,其中食物類權數25.2%,衣著3.8%、房租18.2%、交通通訊15.3%、教養娛樂16.8%,房租權數高,左右指數的力量大。

■93年第4季全國購屋單價平均每坪11.8萬元,100年第4季升至21.6萬元,這項數據編至102年止,隨後改依實價登錄資料編房價指數,由於實價登錄於101年8月上路,因此房價指數只能追溯至101年。

近年國人經常抱怨:「台灣什麼都漲,就是薪水不漲。」然而每次消費者物價指數(CPI)一發布,總是穩若泰山,波瀾不驚,這讓多數人深感疑惑。

近五年我們的CPI平均年增率0.7%,相較其他國家,這個漲幅真的不高,但何以人們會覺得這些年被物價壓得喘不過氣來呢?而這個沉重的感覺又何以沒有反映在物價指數上呢?

數據與感覺之所以有這麼大的落差,這得分兩方面來講,先從感覺來講,天天買的東西如蔬菜、便當、鮮奶一旦漲價,人們的感受特別強烈,而久久買一次的東西如家電、電腦就算大跌,感受也很淡然,這個不對稱的感覺容易放大物價壓力,以致人們老覺得CPI沒反映事實,通膨率被低估。

那麼,通膨率低估全是感覺的問題?也不盡然,物價指數本身也有問題,台灣十多年來CPI之所以穩若泰山,占CPI權數近兩成的房租是最大功臣,因為房租自本世紀以來,漲幅甚微,平穩的房租彷彿牢靠的錨,讓原本載浮載沉的CPI這艘船,得以平穩的浮行於海面。

編製CPI的目的是用以評估總體物價的變化,為求其周延,食、衣、住、行、育、樂各類價格都得查,其中房租代表的是「居住價格」,但「居住價格」為何是房租而不是房價?值得深思。房租指數過去17年才漲了3%,遠低於雞蛋漲75%、外食費漲31%、成衣漲13%,不愧是CPI牢靠的錨。然而,房租能代表國人所支付的「居住價格」嗎?有待商榷。

依主計總處自己辦的家庭收支調查,我國的自有住宅比率如今已高達九成,這代表租屋者只占一成,國人是付房租的多?還是付貸款的多?不言自明。由此可知,房租的代表性明顯不足,以不具代表性的房租做為居住價格,如此所編製出來的CPI又怎有代表性呢?難怪民眾會覺得官方一直低估物價的壓力。

更可怕的是,房租與房價、房貸的走勢是南轅北轍,房租走勢平靜無波,但房價、房貸是波濤洶湧,觀察近六年(101~106年),內政部所編製的房價指數漲了26.3%,房租僅微漲了4.1%;再往前追溯,由內政部住宅需求動向調查可以發現93~100年房價大漲83%,同期房租僅微漲1.1%,兩者如天壤之別,在這樣的情況下,還可以用房租來代表「居住成本」嗎?

房價的上揚反映在房貸的升高,我們的貸款負擔率十四年(93~106年)來已由21.3%升至38.9%,房價高漲早已是十大民怨之首,青年人不結婚、不生小孩皆與此有關,但我們竟然還昧於事實,以房租來反映「居住價格」,難怪民眾不相信這項數據。

我們波濤洶湧的居住價格,竟然成了CPI牢靠的錨,實在諷刺,然而長期以來官方總認為買房子不是消費行為,因此不宜以房價來反映「居住價格」,這更是食古不化。定義是可以變的,昔日企業購買軟體、研發支出皆不算民間投資,但今天不都算進去了嗎?務實的反映真相,永遠比僵化的思維更重要,於CPI編製更是如此。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180114000432-260209

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