2018-01-14

    國內雨遮、屋簷登記制度,2011年5月以前取得建築執照的建物是「可登記、可計價」;2011年5月1日到2017年之間取得建築執照的建物為「可登記、不計價」;2018年1月1日後取得建築執照的建物則是「不登記、不計價」,今年才取得成建築執照之建商以預售方式,在市場銷售買賣,則「不登記、不計價」,與去年取得建照之預售屋與成屋以及再次出售二手屋,房地產出現三種登記與計價制度之交易市場。

 

    雨遮、屋簷登記與計價制度,僅適用於預售屋買賣,成屋交易則以登記面積計算。一般雨遮、屋簷,約占登記面積的5%上下,於2011年5月至2018年12月購買之屋主取得「可登記、不計價」房屋而言,出售房屋則具有5%登記面積的額外獲利空間。例如預售買進時雨遮不計價,交屋後可計價,房價如果一坪50萬元,交屋後計價出售,雨遮如有2坪現賺100萬元,3坪就賺150萬元,讓不少投資客趨之若鶩。可惜的事,當初購買者都是在房市高峰時間取得,如今市場反轉趨跌恐怕侵蝕這多出[不計價]空間,加上當初成交價格是以[總價]成交,可能「可登記、又計價」,不見得買到[不計價]空間。如果消費者購買這段期間「可登記、不計價」之房屋,要求將雨遮屋簷不得計算時,對原屋主造成更大的損失。但是當初登記不計價之屋主,出售時絕對不會主動告知是否登記計價,房仲亦無法查證或依據何種法令,告知買方當時屋主購入成本,買方僅能依據該屋購入時間推測不計價之可能,可預期的是中古市場則會有新一波買賣角力戰,並可能出現計價爭議。

 

    部份建商代銷表示,雨遮和屋簷取消登記和計價,無助於降低房價,不計價的成本還是會加入總價款內,不計價讓建商當做讓利宣傳廣告,消費者應多做比較附近建案及近期成交行情,觀察總價與單價關係,是否以不計價成交。現在雨遮和屋簷不能登記與計價,未來的建築設計將不會出現大量的雨遮和屋簷,消費者購屋時就不會有這麼多虛坪,購入的總價也會慢慢降低,對於這項新制來說樂觀看待。

 

   但是各國房市登記方式,只有台灣、中國及香港不是採實坪制,其他國家以實際使用面積作為計價標準,公設不登記、不計價,實際使用面積就是登記面積,計價也是。所以實坪制是國際趨勢必為台灣未來房地產改革之路,雨遮和屋簷不登記不計價問題,只是在議價問題上爭議不大,若是為實坪制鋪路,在公設不登記不計價上路前,必須做好配套措施,避免民眾財產變化或市場交易混亂。

 

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