2018-01-04

   中央銀行彭總裁2017年10月25日表示,台灣房市已軟著陸了,交易量回溫、房價持穩,讓市場充滿期待。但永慶房產於12月中旬發布最新趨勢調查顯示,64%消費者不認同,表示房市尚未軟著陸,認為房價還有下跌空間、未來還有許多新屋供給賣壓以及交易量仍在低檔盤整、政府房市管控未完全解除等因素。

 

房市未來發展趨勢以及是否落底回升,可從下列相關指標來觀察與判斷房市發展趨勢

買賣移轉棟數:代表房市買氣重要指標,2014年買賣移轉棟數從37.1萬棟降至32萬棟,次年跌破30萬棟,2016年更下降到24.5萬棟,創下歷史新低。2017年回升預估移轉量可達到26.7萬棟連減三年後首次回升。但顏炳立於2017年12月15日演講說[成交量未衝上30萬棟之前都還是築底階段]。量是價的先行指標,若買方等待、賣方期待,量無法擴增。

 

宅類建照、使照核發量及開工量:代表建商推案信心的建照量和開工量今年都回升,2017年前10月全國建照核發約7.2萬宅,較去年同期增加10%。2017年開工量約6萬宅,也比去年同期增加了7.7%,但與前幾年相比,建照量、開工量使照核發量仍在低檔,顯示建商怕領照後賣不掉,將面臨沉重房屋稅負擔,因此延後完工或領照,賣壓只是延後而非降低。

 

建商新建餘屋:代表建商待售餘屋,內政部公布2016年底全台新建餘屋(待售)量高達7萬3,523宅,創下歷年新高。新建餘屋將是2018年房市最大關鍵,也是最大壓力來源。調查顯示明年有9.4萬戶交屋潮及新建餘屋7.4萬戶,「即將進入市場」加上「已蓋好餘屋」兩者合計,新成屋供給高達12.1萬戶。建商為消化庫存,「降價衝量」讓利明顯,價格競爭恐將加劇。新餘屋去化未減、量未增,房市未見落底。

 

住宅價格指數內政部發布最新第2季住宅價格指數,全國價格指數呈現上漲格局,且6都中有4都上漲,僅桃園、新北市續跌,其中,新北市更是連續8季下跌,跌幅超過4%。報告中指出,本季各都房價雖各有漲跌,但變動幅度都不大,顯示價格波動已持平趨穩,價格整理期間恐仍將延續一段時間。

 

法拍市場:代表景氣落後指標的法拍市場,內政部2017年統計,全台法拍移轉量僅4055棟,創歷史低檔。法拍潮沒出現,主要是利率低、建商口袋深,屋主可以承受,投資客也有充裕時間脫手,不致被查封拍賣不過一旦升息循環開始,利率升高會增加屋主還款壓力及建商土建融貸負擔,如果房價續跌,房貸斷頭情況可能就會明顯增加。當法拍爆量買方勇於承接時才是房市落底的時候。

 

房貸與建築貸款餘額:代表房市買氣指標,房貸餘額以及建築貸款餘額象徵房市上游指標。央行於2017年12月27日公布,10月全體房貸餘額達6兆5,743億元、建築貸款餘額1兆7,033億元,雙雙續創歷史新高紀錄,反映房市仍舊持穩當中。

 

銀行儲蓄存款餘額:代表民間資金買氣指標。每年持續增加當中,表示資金仍滯留低利率之銀行體系,不願積極投資或購買不動產

 

升息循環開始:中央銀行2017年12月21日宣布利率「連6凍」維持不變,重貼現率仍為1.375%、擔保放款融通利率1.75%、短期融通利率3.625%。美國二度升息基準利率至1.16%,預估明年還會升息三碼。韓國也已升息,因此明年我國升息的壓力會越來越大,腳步也將越來越近。當利息之持有成本墊高,賣方出售不動產的壓力與意願增加。至於生息至多少,壓力才產生則視屋主能力,個人認為3%以上多數人將出現明顯壓力,對銀行及購屋者壓力亦同。

 

房地稅制:交易房地合一稅實施,比舊制房屋財產所得稅,來得高又重,造成買方卻步,持有稅這幾年持續調高房屋稅與地價稅出現[養房]壓力,雖然今年公告地價與土地現值已宣布調降,但稅制仍高對市場不友善程度未解,買方對持有及交易稅過高而遲疑卻步。

 

選舉雜音:執政黨採硬幹手段強行多項通過爭議法案與兩岸緊張,如軍公教年金、勞基法、促轉條例等,造成社會普遍抗議聲浪。為選票農舍中央地方標準不一,大拆違建、裁罰商業工業宅之政治秀場出現,因此農舍、違建與商業宅及工業宅將難以在市場交易,2018年底政治氣氛不佳,買方怯步又持續觀望。

 

社會住宅與租賃專法推動:執政黨為兌現選票,社宅將在明後年大量進入市場,通過租賃專法以代租代管或包租代管方式運作,原剛性需求購屋人將持續租屋,存錢再期待房價甜蜜點,將造成買方遞延及需求,卻能激勵低總價投資市場租賃市場反而活絡房市成為另一種動能。

 

重建與都市更新:執政黨快速通過危老重建條例,對釘子戶處理及屋主參加都更誘因夠高,未來老重建與都市更新成為活絡房市成第二種動能。

 

雨遮不登記不計價與未來實坪買賣實施:2018年取得建造房屋才適用雨遮不登記不計價,最快二年後才會進入市場,但在2015年後,購買雨遮登記不計價之房屋出售時,買方知悉將扣除不計價部分來議價,造成一屋因時間差異之三制情況,造成買賣認知上差異

 

豪宅市場:兩岸關係緊繃、金融管制未除,建商捨不得降價及賣方傾向惜售,待售豪宅逾500戶待去化,尤其2018年底縣市長選舉政治雜音,研判豪宅市場不易有起色。

 

   根據以上因素判斷2018年房市發展與趨勢如下:

一、賣賣移轉棟數:2018年量溫擴增,若能連續3年量增,不論是否過30萬棟,房市持穩打底

二、建商餘屋清庫存:持續讓利,新成屋價格與中古屋無倒掛現象,房市確立回溫。

三、重劃區新成屋:跌勢加重,去化量加速,代表房市投資信心恢復

四、建照量提升:代表建商勇於推案,房市趨向熱絡

五、法拍市場量增熱絡:投資買方勇於承接,房市打底成功

六、違建公寓與頂樓、商業宅、工業宅交易清淡

七、房貸建築貸款餘額明顯增加:代表房市活絡,投機增溫

八、利率升息3%以上:持有成本資加賣壓大、買氣減

九、房地稅制仍高:仍影響購屋及投資意願

十、選舉雜音:持續影響房市買氣與投資

十一、社會住宅與租賃專法:活絡租賃市場與低總價市場交易。

十二、危老重建條例通過與都市更新修正:活絡房市高價市場

 

    國際經濟及景氣明顯成長向上,2018年縣市長選舉圓滿落幕房市將隨經濟成長順利打底成功,價格亦將隨交易量回升而止跌回溫。

 

  

 

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