莊孟翰│理財周刊908期│2018-01-19 
Q:政府推動都更至今總覺得還停留在各說各話,從上到下縱向橫向的協調整合都還沒有銜接好,除了景氣無法人為控制外,以都更戶來看,最切身的無非是可以分回多少比例?

都更議題追本溯源便是上下之間無法對接,而中央官員還常指責地方政府行政怠惰,殊不知當前景氣低迷,空屋、餘屋數量有增無減,由日本過去社會變遷所衍生之社會問題,即可知其未來發展趨勢,因此,一百個都更戶存在一千個疑難雜症一點也不為過!請教莊教授,可否針對當前都更亟待宣導的重要議題有哪些,為我們說明?


A:雖然都更議題千千結,不過大方向仍跳脫不了容積獎勵、分屋比例、稅負與代拆等相關議題,其中又以「人心」為最大變數,都更過程中的互信不足、人性貪婪等更不斷掀起社會議題,甚至司法機關也難以驟下論斷,真可謂清官難斷家務事。以下謹就最常見而又亟待宣導之十大議題,試圖從盤根錯節的各項環節,找出可資依循及解套藥方。

(1)三九七萬戶產值的迷思

截至二○一七年第三季,全國、台北市及新北市屋齡三十年以上分別為四六.五五%、六六.九%及四二.九八%,其中又以三十至四十年所占比例最高,分別為二五.五八%、三七.四六%及二六.○一%(見附表),從以上數據不難瞭解,台灣的屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大。

不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊房屋分布,雙北兩市僅占三二%,約一二七萬戶,雖然《都市更新條例》日前已完成修法,卻無法一體適用的套用在占比六八%的中南部地區,雖然中南部地區的老舊建物更具急迫性,不過當前的都更法令似乎顯得格格不入,依舊無法解決南部人情有獨鍾的透天厝情結。

另外,就南北房價來看,中南部中古房價每坪大都只有十多萬元(見附圖),雖然房價較為便宜,不過集合住宅產權複雜,多數建商寧願直接購置空地或採協議合建方式進行開發,除非地段優越,否則大都不願耗費七、八年時間去蹚都更混水。

此外,中南部的房屋型態多為透天厝,整合後規劃設計也是一大頭痛問題,究竟是興建大樓、公寓或透天厝哪一種才能兼顧價格與銷售,才可從中獲取合理利潤,尤其是當前景氣每況愈下,開發商更顯得意興闌珊。

(2)都更「3+1道防線」問題迎刃而解?

政府於去(二○一七)年底提出「三加一道防線」,急欲突破當前困境,不過,這次修法仍偏於理想,無法根本解決現實所遭遇問題,包含待拆、行政救濟等重要議題。舉例而言,不論是公聽會或聽證會,常見說者有意聽者無心,終致淪為政令宣導。

其次,原本希望都更不要曠日費時從司法途徑解決,而可直接從行政方面進行調解,不過最終還是走回行政救濟一途,三道防線也並非如同官員構想,可以畫表格打勾方式加速審查,其因在於不夠務實的法令,常令第一線執行人員無所適從,一味歸責於地方政府,徒令上下關係螺絲鬆動,顯非好事。

(3)「一坪換一坪」觀念亟待疏導─日本都更戶需出錢,也可採不動產證券化方式

只想得利不願付出,既要馬兒跑又要馬兒不吃草,幾乎所有都更戶都還停留在「一坪換一坪再加一個停車位」的思維,只想獲取最大的利潤空間,不過問題焦點在於,目前房價已大不如前,四、五層樓公寓由於土地持分較大,還有一坪換一坪的可能,至於六、七層樓幾乎不可能,既然大家都不出錢,加上容積不高,想要一坪換一坪勢必難上加難。

至於都更戶間普遍存在的心結、產權及違規使用問題要一一化解也不太容易,如係大型個案,還可模仿日本六本木都市再生模式,以不動產證券化方式推動,只要覺得有利可圖,一般民眾也可出資參與,都更戶也可以土地作價投資,或許也不失為另一由繁入簡的因應之道,惟可惜的是,現階段大家所談的基地面積都不夠大,無法引用。

(4)容積獎勵的迷思 

目前台北市容積獎勵係根據每一基地的條件差異,獎勵額度也會有所不同,獎勵上限為一.五倍法定容積,或者○.三倍法定容積加原面積,不過容積移轉還是很低。

除容積獎勵上限之外,更應兼顧回饋問題,其方式不外現金或建物,回饋建物可以當作社會住宅使用,如係代金則可挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之於社會之政策目的。

其次,倘若公權力得以彰顯,給予容積獎勵既是以公共財挹注,運用公權力拆除亦是公共利益目的,因為在整個社區裡面,每一都更戶都只是部分「持分」而已,既然享受公共財的利益,當然也要為公共利益盡一份心力。

(5)建蔽率與容積率難以兩全其美 

都更過程有關「分配不均」問題層出不窮,以老舊公寓為例,正義國宅就面臨前段商業區、後面住宅區的分屋爭議,其間雖有部分大家認為一定可以充分配合都更的國有土地,惟截至目前為止,仍停留在協商階段,這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題,面臨前段商業區容積六三○%,但後段住宅區僅二二五%,其間差距高達二.八倍。

再以舊制建蔽率為例,假設基地面臨八米巷道,依當時法令規定係以巷道寬度一.五倍加六公尺,亦即(8×1.5)+6=18公尺高度計算,可以蓋六層樓,以住宅區建蔽率六○%,一百坪基地能夠蓋六十坪,六層樓總計三六○坪。

這就衍生出另一個問題,實施容積率之後,住三係以二二五%計算容積,都更後可換得的面積與原建蔽率面積差距一.六倍,雖然舊制可以換得較多的面積,然不論是建蔽率或是容積率興建後皆不足以分回原有面積,此時都更戶不出錢也不見得可以分回原面積,導致諸多問題卡來卡去,終致停滯不前,因此,究竟要如何宣導新舊法令的差異,實仍有待後續宣導溝通。

(6)土地使用分區,地價差異影響權值

對於土地持分的認知差距,常見過去土地持分未必依建物面積比例登記,也致使數十年後都市更新衍生無謂紛爭,過去登記較大的持分可以分回較多的建物面積,使得原相同居住面積,但最後分回較小面積的都更戶忿忿不平。

以正義國宅為例,前段商業區容積六三○%,一坪地可以蓋六.三坪,不過面對後面巷道容積僅二二五%部分,就衍生出另一個問題,同樣一塊基地,前段面臨商業區,後段則是住宅區,容積差異極大。

另外,五分埔都更案也有相同的情形(見附圖),按照權利變換分回的面積不同,早期購買時價差不大,但現在估價前後權值卻差很大,此時,都更戶幾乎都會歸咎於法令太過複雜難懂,而不願意輕言簽立同意書,因此,如何摒除土地使用分區認知不足,必然也是需要大力宣導的一大議題。

(7)土地持分不一,又夾雜公私有地 

早期房地價格較低,鮮少注意土地持分多寡,尤其好地段的合建個案,常會將就地主要求而將地下室規畫單獨一個出入口,並申請獨立門牌,導致十二層樓,各樓土地持分皆為十三分之一。如今面臨都更,建物拆除歸零,依照土地持分估價結果,方才恍然大悟。

除上述問題外,也有基地夾雜公有土地、私有土地及祭祀公業等,其中最難處理的首推祭祀公業與神明會資產,前者往往人數眾多甚至散居海外,後者財產價值暴增復又派系爭權奪利,整合備加困難,此一問題就應如何解套,亦是當前都更必須面對之一大課題。

(8)違建拆除,虛應故事?

台北市政府最近規劃拆除違建的「208頂樓專案」大限將到期,建管處表示,208頂樓專案共二○八件違建戶,有一五三件陸續主動拆除,若屋主限期前不主動改善就強制拆除。

不過所謂強制拆除,是否如同去年僅是將原本六個房間的違建,縮減為兩間,就算主動改善,如此做法顯與一般認知差距太大,因此,今後政府務必言出必行,確實執行,倘若仍舊是換湯不換藥的沒有全部根除,難保日前八德路、中和及永和等頂樓違建失火情事再度發生。

而更重要的是,如何遏止新違建繼續冒出,因此,當前政府也應該認真思考,要如何針對違章建築徹底拆除,才能有助於都更之推動。  (9)協議合建,簡便易行, 稅負依舊未解

通常小面積基地,協議合建方式較容易推動,目前唯一差異在於未能與權利變換享有同樣稅負優惠,其實,就舊有建物更新角度,既然協議合建並未給予容積獎勵,為何吝於稅負優惠,唯一考量應是地方政府稅收。另外,就中南部老舊公寓、透天厝等都更案,相信以協議合建方式應該較容易推動,此就中南部龐大待推動之都更案量,實應認真列入考量為宜。

(10)多元都更─權利變換、協議合建、委建、長照兼而有之

這次都更修法,雖已給予協議合建較多的稅負優惠,惟美中不足的是未能與權利變換享有同等待遇。

多元都更可以讓更多力量同時為都更加把勁,因此,除委建之外,與長照結合,也是另一創新都更模式,二○一七年新竹市就曾有一家生技公司與新竹縣政府合作開發之個案,可惜的是未完成簽約。此際正值房市景氣低迷,以長照中心結合醫療為主軸進行都更,應是相當符合當地需求,因此,推動都更不必畫地自限,上述因應人口老化之規劃構想,應可提供都更另一嶄新思考模式,相當值得推廣。

都更始終來自於人性,溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接橫向連結,實施者與都更戶之間,都應溝通、溝通再溝通,以期都更順利推動!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21363536740&AType=1

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