劉佩真
台經院產業顧問暨副研究員
職場精力湯

作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員

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2018年國內住宅市場交易結構恐呈現價格緩跌、量難大增的局面。其中制約房市景氣無法回升的主因在於2018年尚有大量交屋潮湧現,全台預計約9.4萬戶,更何況市場也持續充斥大量餘屋(根據內政部統計,2016年底全台新建餘屋量達7.4萬戶,七都中以新北市1.5萬戶最多,桃園、高雄餘屋量也接近1.3萬戶),等同2018年供給端的賣壓未除。

賣方在面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售的局面下,降價還換取成交的策略依舊是首選,自然將促使2018年住宅價格呈現緩跌態勢,成交量能的年增率在2017年基期墊高之下,2018年難有亮麗的表現,顯然國內房市雖已擺脫最悲觀的谷底,但現階段仍處於盤整階段。

至於在都更政策的推動上,2018年預計仍將是市場焦點所在,畢竟國內住宅老化的情況嚴重,且居住安全受到挑戰,截至2016年底,我國住宅總量約有845萬戶,屋齡30年以上的戶數有384萬戶,約佔整體的45.44%,內政部更預測2026年全國屋齡30年以上的戶數將達到597萬戶,2036年將進一步達到740萬戶。

有鑑於此,為加速都市更新速度,政府推動都市危險及老舊建築物加速重建條例、都市更新條例、國家住宅及都市更新中心設置條例,期望透過行政革新、專業服務、租稅優惠等層面,來進行都市更新與老舊房屋的重建。然而為免除後續的爭議,此兩項法案的前期申請門檻相對墊高,故排除拒遷戶、如何整合住戶意見仍是推行的關鍵。

再者近期因台北市政府推出健康公共住宅,吸引大批人潮湧入看屋現場,反應熱烈且頗受好評,故再度使得社會住宅議題重新受到市場的聚焦。

事實上,台灣社會住宅的占比僅有0.08%,在國際上屬於偏低的水準,遠不如荷蘭的32%,更不及鄰近國家香港、韓國、日本、新加坡比重分別為29%6.5%6.1%3%的水準

政府則是期望於2020年打造8.5萬戶社會住宅,2024年達到20萬戶的目標,占比能提升至2.34%,屆時台北市、新北市、桃園市社會住宅數目將各達5萬戶、5萬戶、3萬戶,顯然未來國內社會住宅將以北台灣的供給為主,預計社會住宅採用將政府興辦及獎勵民間興辦兩種方式,其中獎勵民辦包括租用民間建物,將空屋轉為社會住宅使用的「包租包管」方式,以及容積獎勵、都市更新分回或與軍方聯合開發等,皆是多元的方案。

社會住宅政策特色在於只租不售,以實現真正照顧弱勢族群的目的,可減緩對於整體房市所帶來的衝擊,不過社會住宅的釋出對於首購市場仍有部分的影響,主要係因有些首購族短期內將可藉由社會住宅來解決居住的需求,以待儲備能力來購置自有住宅,因而造成首購的房市需求規模有所縮減。

而在其他2018年國內政府房市相關政策方面,則包括縮短實價登錄揭露期程、建物測繪登記新制上路,屋簷雨遮不再納入登記、社會住宅包租代管計畫等。其中縮短時價登錄揭露期,主要是每月發布3次實價登錄最新資料,取代原每月1日、16日,每月發布2次的頻率,預期將有利於民眾即時查詢不動產交易資,更有助於買賣資訊的透明化。

而建物測繪登記新制上路,屋簷雨遮不再納入登記制度,主要是20115月起內政部修改《地籍測量實施規則》,明訂雨遮可登記、不可計價,爾後2016年底決議自2018年元旦起取得建照的建案,將採行雨遮不登記制,也就是2018年起國內房屋銷售,將存在以2011年建物銷售雨遮可登記及可計價、2011~2017年取得建築執照的房屋,可登記而不可計價、2018年後取得建照者不可登記及不可計價等一國三制的局面,而此引發市場混亂的情勢值得持續觀察。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E3%80%90yahoo%E8%AB%96%E5%A3%87%EF%BC%8F%E5%8A%89%E4%BD%A9%E7%9C%9F%E3%80%91%E4%B8%80%E6%AC%A1%E7%9C%8B%E6%87%822018%E5%B9%B4-%E5%9C%8B%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%B8%82%E8%B5%B0%E5%90%91-100145557.html 

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