文/張義權

在不動產買賣案件當中,依慣例賣方必須繳納土地增值稅、房地合一所得稅、房屋出售所得稅,買方必須繳納契稅、印花稅、登記規費、代書費等,但是如有特別約定者,則依其約定。

房屋買賣契約書應載明各項稅費負擔 (資料中心)買之前先學看懂 「2狀2本」還能避糾紛(大刊頭)

就以土地增值稅為例,雖然土地稅法明文規定,土地增值稅是向獲得土地增值利益者徵收,即應由賣方負責繳納,不過在不動產買賣實務上,有些賣方在約定買賣價金時,係採「賣清」之方式處理,即買方除應支付賣方買賣價金外,尚需負擔稅捐稽徵單位所開立納稅義務人為賣方之土地增值稅。如此,欲承購不動產之買方,必需先請地政士確實計算賣方之土地增值稅是採用一般稅率或自用住宅優惠稅率申報,並確實核算出一般或自用之土地增值稅稅額,再將稅額加上買賣價金即為買方應支付該不動產買賣的總價金。如果賣方符合自用土地增值稅之資格,且願意以此方式節稅,則以上之約定,買賣雙方均應確實載明於不動產買買契約書內。

除特別約定外,賣方在出售房地產時,必須繳納土地增值稅及財產交易所得稅及房地合一所得稅,而財產交易所得稅的計算,原則上是按房屋的課稅現值乘上財政部所公佈的課稅所得比例(例如:台北市現行為40%,而其餘各縣市則較低),做為出售房屋的所得,然後再併入當年度的綜合所得稅中合併申報。

買方對於承購不動產應繳納契稅,在實務上大概不會有買主提出異議,所以在簽訂不動產買賣契約書時,均援例約定由買方繳納。此外,在簽訂不動產買賣契約書時,雙方還須就尚未開徵的房屋稅及地價稅,約定其分攤方式。在處理實務上,大致均以「交屋日」做為分攤房屋稅及地價稅的基準日,即雖然稅捐稽徵單位尚未開徵,賣方仍應負擔交屋日前之地價稅及房屋稅,故賣方應按交屋日前所核算出之金額,將稅款交付買方,由買方在稅捐稽徵單位開單課稅時負責繳納。

另外,根據印花稅法的規定,送交地政機關辦理所有權移轉登記的房地產買賣契約書(即俗稱之公契),必須按房屋及土地買賣金額(通常土地按公告現值,房屋按課稅現值來填寫)的千分之一貼用印花,所以有關印花稅的負擔買賣雙方也應載明於契約書內。

辦理不動產買賣之過戶手續,通常由買方請地政士代為辦理,故代書費習慣上也由買方來負擔,不過賣方對於地政士人選也有權利提出意見,因此有關代書費用是否由買賣雙方分攤,也應於契約書中載明。辦理過戶除負擔代書費外,還須繳納各項登記規費,雖然實務上規費也和代書費一樣,均由買方負擔,不過最好還是事先言明。

房地產買賣交易金額龐大,故對於交易過程中所產生的各項稅捐及費用,買賣雙方均應事先講清楚,且詳細載明於不動產買賣契約書內,方可避免買賣雙方日後發生糾紛,順利完成房地產買賣之交易。                     

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