王進祥│理財周刊911期│2018-02-08 
很多人買房,注重的是房子的「地段」,因為它關係著未來房價「增值」的空間,此外,如果買預售屋,一般人會問坪數多少?每坪單價多少?公設是多少?最後是總價是多少?

再者,有些人會看房子是哪家建商蓋的?有沒有口碑?另有些首購族會關心總價及可貸款的成數?

買房殺價 小心建商反殺

如果,相關問題都獲得解答,另感覺這樣的房子符合居住需求,也許就「下定金」了,而中古屋則委託房仲人員開始「議價」。

就好像買東西、買水果要「殺價」般,一般人買房子也非常在意「議價」這件事,尤其是房市不景氣,建商不「讓利」,房子就賣不好;但千萬別高興,以為砍價砍了好幾十萬元,就有「揀」到便宜的心態,因為,部分黑心建商在附屬建物及公設裡面「大灌虛坪」,消費者可能肉被割了,還不知道「喊疼」。

就拿今(一○七)年一月一日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記,「屋簷」及「雨遮」則被刪除,爾後無法以附屬建物辦理測繪及登記來說,此一新規定,意謂著以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」,日後將「不登記、不計價」。

會有此修法,主要是因為過往,建商都把民眾「大多」使用不到的「屋簷、雨遮」(有人以「鳥踏」稱之)計入坪數登記,且還按「室內坪」的平均單價來銷售,大吃購屋者的「豆腐」。

而一般來說,建商蓋房子都會算「每坪營造價」,再來算合理利潤,但部分黑心建商之所以能賺取五成以上的「暴利」,除了吃購屋者豆腐外,還吃定其承包營建工程的營造商,要求「屋簷、雨遮」造價不算,等同建商沒花到錢,可說是「吃肉不吐骨頭」。

高公設比 成房價黑手

相信大家都知道,台灣房子的「公設比」非常高,以前大約二○~三○%,後來,有些竟高到三三~三五%,幾乎是房屋總價的三分之一;因此,有人就說,上億豪宅中,有三千萬元是拿來買公設。

公設如果用得到,那也就罷了,像很多豪宅的公共設施非常多,如大又氣派的門廳、社區圖書館兼接待室、宴會廳、游泳池等諸多設施,讓豪宅主人在招待親友參觀時「面子」十足,但如果,有些不必要,且用不到的附屬建物,如屋簷、雨遮,那用錢「堆砌」起來的豪華與氣派的公設,則只是不肖建商用來賺黑心錢,所包裝用的美麗「糖衣」。

試想,可登記及計價的「屋簷、雨遮」,若占到附屬建物面積的一至兩坪,或三至五坪以上,以信義計畫區豪宅每坪單價動輒一兩百萬元來說,豪宅主人可就多花了兩、三百萬元買到「不太會」使用到的雨遮或屋簷。

而就尋常人家的買房來說,若一坪單價為三十萬元、四十萬元,而屋簷、雨遮占兩坪的話,就要多花六十至八十萬元;假設總價一千萬元的房子,好不容易殺到九百三十萬元,但購屋者若不了解其買的房子,屋簷、雨遮是計價的話,就變成跟建商殺了老半天,以為成功殺價了,卻不知,建商老早就在「屋簷、雨遮」灌水、動手腳,錢早就入了建商的口袋。

屋簷、雨遮 新法上路

也就是因為一些不肖建商的「灌虛坪」,造成不明就裡的購屋者慘當「冤大頭」,因此,才會鞭策政府修改《地籍測量實施規則第二七三條》,於一○六年初通過「屋簷、雨遮不登記、不計價」,經緩衝一年,而於一○七年一月一日正式實施,也就是從今年一月一日起新取得建照的建案,其屋簷、雨遮「不登記、不計價」。

因為緩衝一年,也使得建商紛紛在去年「搶建照」,根據內政部的統計,民國一○六年一至七月的住宅類建照核發數量達四萬五三一二戶,平均每個月建照核發量約六四七三戶,不過八月開始數量衝高至九○七七戶,不僅較七月增加二五.六%,更較平均值高出四○一.二%,九月住宅類建照核發更達九八五六戶、月增八.五%,不僅寫下一○六年新高,更創下一○三年十月以來、近兩年新高紀錄。

建商為何「搶建照」?主要是一○七年一月一日前的舊建照,「屋簷、雨遮」可賣錢,但之後的新建照,就不能賣錢,因此,才會先到建管單位「掛號」取得建照,先把要賺的錢「hold」住。

從一○七年一月一日起,「屋簷、雨遮不登記、不計價」,看似保護了購屋者的消費權益,但問題來了,現在市場上出見了屋簷、雨遮登記之「一國三區四制」的混亂場面。

一國三區四制 民眾易被混淆

「一國三區四制」是指整個台灣竟有三個時區四種制度,依據所附的圖表,可以發現,民國一百年六月十五日以前是屋簷、雨遮可「登記、計價」;而民國一百年六月十五日至一○六年十二月三十一日,預售屋是「登記、不計價」,但一完工交屋,進入二手的新成屋市場,又變成「登記、計價」;接著,就是一○七年一月一日以後的「不登記、不計價」。

這麼多制度,極其混亂,很多民眾根本就搞不清楚?而消費者也許會說,跟著該時區來看,不就可以判斷了?其實不然,因為,所有完工的建案,其「建物登記簿」上面都不會標示其建照的「取得基準日」,民眾將無從判斷起,因此,仍將是「弱勢」一族。

而趁此機會,也讓消費者能多了解一下,附屬建物中之「陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮」等房子的構造物。

所謂的「陽台、平台」,是連接於一樓主建物,直上方有遮蓋物,使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者。

「雨遮」有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功面,現行《建築技術規則》建築設計施工篇有關雨遮之規定為,雨遮位於外牆窗戶或開口上緣為中心點,左右都不超過五十公尺,而往前延伸則不得超過一百公尺。

防雨遮二次施工

因此,如果民眾在逛街時抬頭看一些建築物,就會發現,不少窗戶上緣的「雨遮」長相非常奇怪,人又不可能站上去,或使用到,但為何建商要蓋這樣長方形的「雨遮」?

其可能的情況之一是,「雨遮」可以賣錢,另外也可能是建商預留給屋主做「二次施工」,例如住在三樓的屋主,將窗戶開口往下延伸,巧妙把二樓的「雨遮」台用欄杆圍起來,該空間大小剛好可以做個小陽台使用之類的。

但這種二次施工屬於違建,等同於建商先合理化地騙到購屋者的錢後,又教購屋者「違法」二次施工,陷該二次施工的雨遮成為「違建」,一旦被人檢舉,就會被拆除,而損失財物。

而「屋簷、雨遮」因係非可供人員實質使用之空間,且未具有構造上及使用上之獨立要件,因此,在此次的修法才決定予以刪除,不得以「附屬建物」做登記,而不得計價。

露台計價不合理乎?

至於「露台」,因係可供人員實質使用之空間,得以附屬建物做登記,不過,就像過去建商在銷售「屋簷、雨遮」,每坪的價格都跟室內坪相當而引來非議外,有關「露台」的計價,目前不成文的行情都是室內坪單價的三分之一左右。

有些大樓的設計,會在某一層樓做內縮,形成一個「露台」,但該露台屬於公共設施,應是大家「共同使用」,唯因其他樓層的人不易使用,而就近讓買到該退縮層的人使用,因此,建商根據《公寓大廈管理條例》的「約定專用」規定,讓該戶「單獨使用」。

不過,建商可不會平白讓該戶「得利」,所謂「使用者付費」,想要多一些生活空間,而指定購買有露台的該樓層住戶,就得付出平均單價三分之一的價格。

問題是,如果該露台是屬於公設,是所有大樓住戶所有,為何賣掉的錢,全進入建商的口袋裡?再者,該露台的每坪單價,折價三分之一或二分之一,目前都是建商說了算,雖說是市場自由機制,但合理嗎?

至於該住戶在高興,比其他樓層戶多了一個「露台」可使用外,則要注意,如果「約定專用」未載明於住戶規約的話,就沒有保障,可能又要多當一次「冤大頭」。

因此,如果購屋者不能當個聰明的消費者,並洞悉一些黑心建商的不良手法的話,就只能「吃悶虧」而不自知了。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21417391320&AType=1

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