莊孟翰│理財周刊911期│2018-02-08 
Q:就長期趨勢觀察,台灣房價幾乎只漲不跌,多數民眾也習以為常的喜愛以具有保值效用,又可以兼具收益的房地產當作投資工具。

惟現階段房價跌勢尚未止歇,加以空屋、餘屋數量依舊高居不下,建商為去化餘屋,不斷加大讓利促銷,去(二○一七)年買賣移轉棟數二十六萬六○八六戶,再創十六年新低。因此,想請教莊教授,當前房市景氣變動趨勢是否還能與往昔相提並論?


A:當前房市景氣看似有回升跡象,惟建商讓利促銷仍未見停歇,主要緣自二○一四年稅制結構大幅調整,加以二○一六年房地合一稅實施。

另根據商仲業調查資料顯示,二○一六至二○一七年國內商用不動產已連續兩年沒有外資買盤,主要原因在於外資購置之不動產一年內出售稅率高達四五%,持有一年以上出售稅率三五%,由此可見高稅率對於不動產投資之嚴重影響。

因此,過去「有土斯有財」以及房地產「收益兼增值」的傳統概念,應該要隨之大幅改變,俾免與現實落差過大慘遭套牢。以下謹就當前房市景氣變動趨勢分別彙整列出常見十大迷思,以供參考。

一、房價只漲不跌的迷思

─重稅後遺症不容小覷

如追溯自往昔數據,台北市自一九七三年第一波房價大幅飆漲起始每坪一.九萬元,至去年每坪八三.三萬元,四十四年間房價上漲了四三.八四倍,相當於每年平均上漲一倍。

過去房價大致依循經濟景氣「復甦、繁榮、衰退、蕭條」循環模式連動,「大漲小回」幾乎就是可以預期的財富累增模式。尤其是過去經濟持續高成長,GDP也隨之大幅增長的時空背景下,相對於同樣高漲的房價,一般民眾顯得較為無感,而這也正是投資或投機之「黃金時段」。

不過,由日本房市從高點下跌墜入失落的二十五年,美國自二○○八年金融海嘯後房價重挫三至五成,台灣自一九九一至二○○三年也曾經歷十三年不景氣,惟二○○三下半年至二○一四上半年卻又出現大幅飆漲,導致過去只漲不跌的刻板印象又再重新浮現,總認為這種概念就長期而言是對的。

其實以重稅壓抑房價各國皆然,唯一值得檢討的是自二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅後一年半期間,房地產持有稅、交易稅與資本利得稅皆大幅提高,導致整體房市生態大幅翻轉,惟截至目前為止,一般民眾大都沒有深入了解稅制變革對於房市衝擊的力道,而仍停留在房價只漲不跌的迷思。

二、土地神話的迷思

─日本經驗,前車之鑑

日本戰後從經濟高度成長到泡沫經濟時代,土地神話不斷膨脹,咸認只要擁有土地就能經由抵押貸款再購買土地,藉由財務槓桿快速創造財富,其所持論調為只要經濟成長,土地價值不滅,地價絕對不可能下跌,因此,當時就有人喊出「賣掉一個日本,可以買下四個美國」的口號,直可媲美美國的股票神話。

按日本三菱不動產於一九八九年十月買下紐約曼哈頓洛克菲勒中心(Rockefeller Center),更間接為土地神話做了背書。豈料自一九九一年房價崩盤至二○一三年跌幅竟然高達八七%,終致日本泡沫經濟拖延超過二十年以上。

同樣的,台北市精華地段的忠孝東路四段與復興南路口一樓店面約二十五坪,即目前雄獅旅行社現址,當初也曾號稱一個月租金一百萬元而名噪一時。

或許這是位於捷運金三角內土地資源稀少性的緣故,但真實金額或者是否刻意拉抬再伺機出脫,不得而知,基本上這都是土地神話的翻版。

再如美國汽車工業大城底特律,當初該地區房價也因為產業的帶動而跟著水漲船高,其後因汽車工業逐漸沒落,房價也隨之一落千丈,也正因此,土地神話在經濟衰退或產業蕭條情況下就未必靈驗。

三、跌幅超過兩成與V型反彈的迷思

─應注意觸底後之盤整期多久

現階段台灣房價跌幅普遍超過兩成,不少民眾認為房市已經觸底,而擬進場買房,卻忽略觸底並非立即V型反轉,而是會再經歷一段三至五年甚至更長的盤整期,而這也正是當前錢多利率低情勢下常見之一大迷思。
莊孟翰│理財周刊911期│2018-02-08 

四、油價、物價與房價連動的迷思

─應注意超額供給之潛在影響

二○一二年OPEC油價曾高漲至每桶一○九美元,不過後來美國油價因產量供給增加,近年皆處於平穩狀態,但根據美國能源情報署(EIA)報告顯示,汽油、蒸餾油需求大增,油價再度漲破六十美元,並朝七十美元大關邁進,過去房價常跟著油價、物價連動,因此一般民眾總擔心房價會跟著連動上漲(請參閱附表)。

然值此市場供給大於需求,又逢景氣下滑之際,即便油價再上漲,房價恐依舊無動於衷,無法再呈現過去之連動反映。一般而言,景氣好時,油價上漲的確會助長房價,不過當景氣下滑,買方跟賣方的觀點常會背道而馳,即便賣方大力促銷,買方在預期心理下仍舊會停看聽的靜觀其變,因此,如認為房價會像過去一樣跟著油價連動,恐亦不切實際。

五、房貸、土建融增加與房市好轉的迷思

─應與買賣移轉數量相互對照

通常房市榮枯與金融機構貸款消長息息相關,因此,一般投資者動輒以民國九十二年這一波房價起漲之購置住宅貸款三.○四兆元,及至一○六年驟增至六.六五兆元,建築貸款自四二○三億元驟增至一○六年之一兆七三八四億元來判定景氣走勢,而建商也總會據此認為係需求提高所致。

此外,除房貸之外,土融及建融的金額也不斷提高,不過探究其背後的因素,房貸金額提高跟近年房價高漲有很大的關聯,亦即當房價漲幅超過一倍,基準點提高之後的七成貸款金額也就跟著水漲船高,而造成房貸金額跟著提高的假象。

相對而言,土融及建融也是一樣,過去二○一二、二○一三年的房市景氣高峰,當需求多交易量跟著放大,不過二○一四年歷經囤房稅,房市景氣明顯轉弱。因此,景氣不一定跟著房貸、土融及建融一起連動,更何況預售市場普遍存在二至三年的落差,因此,不能因為這二大金額逐年增加,就據以判定房市回溫。

六、人口與戶量消長的迷思

─應注意少子化與老年化之衝擊

根據內政部統計處數據,二○一一至二○一七年底總人口由二三二二.五萬人增加至二三五七萬人,家庭戶數由八○五.七七萬戶增加至八六四.九萬戶,戶量則由二.八八人減少至二.七三人,少子化及高齡化的後遺症已逐漸顯現,導致戶量反而減少。現階段日本空屋高達八二○萬戶,就是此一後遺症的最佳寫照。

一般認為戶數增加,需求也應該會跟著提高,不過因為所得下降,購買力道也跟著減弱,這也是相當值得關注的一個問題。

其次,若以各縣市五年作為一個階段來看,皆可以明顯的察覺到戶數的增加及戶量的減少,就建商角度總認為戶數增加代表的便是對於房屋需求的增加,但有別於過去傳統家庭,當子女結婚家庭人口增加,必須添購較大坪數空間而會有換屋的需求,現今則是以小家庭為主,子女未與公婆同住已成常態,另立門戶的確也會有新增一戶的需求,但因為景氣低迷,兩個小夫妻所需要的棲身之地也不需要太大,因此反倒是二十幾坪兩房的小坪數較為熱門。由此可知,過去家庭結構改變導致需求會隨之增加的迷思,現階段就應隨之大幅調整。

七、軟著陸與硬著陸的迷思

─軟著陸未必觸底反彈

即將卸任的央行總裁彭淮南於去年底提及,台灣房市已呈現軟著陸(soft landing),並且除桃園以外,交易量略有回溫、房價持穩。如再就五年來高達十一兆的超額儲蓄,一般咸認房價再大幅下跌的機會不大。

不過,最近房價已自高點下跌約二至三成,所謂房價不會再下跌,仍得視經濟是否好轉,所得是否增加,否則一旦出現硬著陸,可就另當別論了。而當前亟待導正的一大迷思,便是軟著陸未必隨即觸底反彈。

八、剛性需求的迷思 

─應注意社會住宅之遞延效應

當前由於首購族負擔能力不高,因此大都只能挑選中小坪數作為購屋首選,抑或是先利用社會住宅當作中繼住宅,甚至以租金補貼作為買房前的過渡期,此一情況尤以房價較高的雙北市最為明顯,然由此所衍生購屋需求的遞延效應,必然也會使得原預期之剛性需求減緩,而延遲中小坪數的去化速度。

九、買賣移轉增加與景氣回溫的迷思

─應注意預售至交屋之時間落差

去年因買賣移轉棟數略有增加,不少業者解讀認定房市景氣已回溫,惟其間應先扣除二○一二年及二○一三年當時投機秒殺之「假性需求」,近年陸續交屋所遞延下來買賣移轉棟數的假象,實際情況是其間至少存在二至三年的時間落差,此可由現階段大量新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況見其端倪。

此外,如再就市場實務現況,當初基隆房價從一坪十幾萬元上漲至三十幾萬元,再回跌至二十萬元左右,另外,新莊中華路三段、中原路口「皇翔御花園」建案為去化餘屋,也打出三字頭促銷廣告,最近台北市環河南路「○○雲峰」餘屋再度推出每坪五十一萬元之破盤價,市場景氣是否回溫,由此顯而易見。 

十、市場供需與空屋餘屋的迷思 

─應注意讓利促銷與餘屋去化問題

研判房市景氣動向常將假性需求與預期心理混為一談,這就牽涉到投資與投機,一般係將長期持有視為投資,短期買進賣出則係投機,當景氣向上就會迸發出假性需求,景氣下滑市場轉以剛性需求為主。當前房市景氣除市場正常供需之外,仍舊存在大量投資與投機浮額,因此,如僅就未來市場供需據以研判景氣趨勢,而未兼顧待售之大量空屋餘屋,就很容易陷入景氣即將復甦的迷思。

是故,當前亟待追蹤觀察的便是讓利促銷何時結束與餘屋如何去化等問題。

以上所述皆為過去常見的景氣研判思維,但在目前不景氣的大環境之下,往昔的觀念不見得可以再套用於現今,因此建議跳脫既有窠臼,俾免重蹈覆轍,誤判進場時機!

在此必須附帶一提的是,根據美國之音(VOA)一月三十一日報導之調查資料,香港人最想移民的前兩個國家是澳洲與加拿大,約佔一七%,台灣則約一二%,值得觀察的是,未來究竟會有多少香港人移民台灣,及其所衍生住宅需求對房價之影響。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21416868460&AType=1

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