李銘松從中興紡織手上買下前中興百貨,整合10年尚未傳出好消息。(圖片來源/維基百科)

位於松山區長安東路、復興北路交叉口的芝麻大廈,在實價登錄揭露下,去年12月又傳出一筆交易,依舊是李方集團「左手換右手」的戲碼。房仲業者第一時間解讀為稅務操作,會計師卻認為,商業考量的機會更大些。究竟李方集團的葫蘆裡在賣什麼藥,外界始終丈二金剛──摸不著頭腦。

依據實價登錄最新揭露資訊,星聚點KTV所在的芝麻大廈,一、三、四樓在去年12月以3億6261萬元,悄悄轉手474.29坪,換算下來,每坪單價76.45萬元。據悉,賣方為李方酒店集團轉投資的開蘭興業,買方則是熟面孔,與8月的兩筆交易如出一轍,依然是集團董事長李銘松之子李奇璋所執掌的葛瑪蘭興業。

外界有一說法是該案正在積極整合,目標是推動都更。對此,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨不以為然,「因為芝麻大廈產權比較複雜,都更整合難度太高了,只要一戶釘子戶就喬不攏。所以我們的看法是,比較像基於稅務考量,資產提前分配,不是為了都更整合。那個案子本身也還有商業用的功能,有出租效果。」

「老實說,即使是關係企業間的交易,如果買方沒有實際需求,根本不用做這件事,因為不賣就不用被課稅,……」針對該案節稅相關推測,資誠會計師洪連盛直言,不論是土地增值稅、營業所得稅等,都是先有交易才會被課稅,因此企業為了節稅去移轉不動產的邏輯恐怕不通,「我覺得節稅是只是附帶效果,重點是商業考量。」

他進一步指出,「該案可能是家族企業裡面,希望讓關係企業進行專業分工,才決定把不動產整合開發的業務集中。所以應該是說,他們原本就有移轉規劃,只是遇到稅改,去年營所稅率17%,今年20%,才會提前動作。早做和晚做的問題,趕在去年可能是考量稅率上的差異。」

事實上,芝麻大廈之所以難以整合,全因起造人、華美建設董事長張克東當年喊出「你買我的,我租你的,五年以後統統是你的」口號,以相對前衛的「不動產證券化」概念吸引大批想花小錢當股東、房東的民眾投資;其中,3樓金像獎戲院的555個座位更被拆成獨立產權出售,導致李銘松花了近10年整合,如今還有將近100個座位仍在他人之手,甚至不乏聯絡不上的海外持有者。

星聚點年租金5172萬,李銘松打包出售有本錢

一名旅館業者便向《信傳媒》透露,多年前自己曾經找上李方集團,表明希望承租四樓開設旅店,卻得知四樓被星聚點占用,雙方正在訴訟當中,於是只好試圖尋找同樓層的其他屋主,「那時候,我們就想說去租另外一半,結果竟然連大樓總幹事都找不到屋主,後來也只好算了。不過,從這裡你就可以看出,那棟大樓有多難搞。」

另一名房地產業界人士則說,李銘松其實也知道芝麻大廈根本無法整合到足以推動都更的程度,所以早晚會獲利了結,「你看,在大樓很亂的時候,他可以買比較便宜,等整合到一定程度,因為產權漸漸單純,價格也會跟著變好,這時候就是他脫手的時機。我想,到一定的完整度後,他就要打包賣掉了。」

原文網址:https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/8506

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