莊孟翰│理財周刊912期│2018-02-13 
根據《住展雜誌》之統計資料,北台灣二○一二年推案量九四二三.九二億元,二○一三年達到最高峰一三四六七.○六億元,二○一二至二○一三年銷售率皆高達七八%,二○一四年稍降為一萬一八九五億元,不過銷售率仍高達七八%,二○一五至二○一六年大幅下降至八五五七.二四億元、八一三二.五九億元,二○一七年則微升至八三一五.四三億元,惟二○一五至二○一七年銷售率都沒超過三○%。

因此,如就最近三年二兆五千億元總推案量加以推估,待售餘屋累計應高達一兆七千五百億元,可以想見未來三年新成屋數量依舊相當龐大,其對整體房價之衝擊必然很大。因此,未來市場在新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況下,議價空間依舊很大。

然而,新成屋因具有看得見摸得到,加以議價空間大,兩年來附贈品不斷加碼,又可以馬上進住之特性,在當前景氣依舊低迷下,一般咸認選購新成屋應該就是最佳抉擇。

當前購買新成屋除應實際瞭解環境、區位、交通、市場、公園、學校等各相關條件之外,更應特別注意以下各相關重要事項:

一、購屋時機:

就購屋時機而言,首應仔細觀察研判景氣何時觸底,再就谷底盤整期間多看多比較,除此之外,還得多閱讀報紙廣告,詳細了解其間所潛藏之奧妙玄機,例如「創新低價」、「限量○○戶○字頭破盤價」等,再參考實價登錄價格,最好勤做功課多做筆記,只要每月參觀二至三個建案,就能充分掌握市場脈動與房價變動趨勢。

二、空屋餘屋:

依內政部營建署統計,民國一○五年底全國低度使用住宅八六.三萬宅,與一○四年底相當,占全國房屋稅籍住宅存量比率為一○.二%,其中六直轄市低度使用住宅合計數占六都稅籍住宅存量比率為九.二%。

其次,若就屋齡五年內且低度使用住宅而言,一○五年底屬新建餘屋(待售)住宅共計七.四萬宅,較一○四年底增加一.八萬宅(三二.三%),其中北部地區四.一萬宅最多,占比逾五成,較一○四年底增加一.一萬宅,增幅三七.七%亦為最大,南部及中部地區則分占二四.七%及一八.一%,各增○.四萬宅(二六.四%)及○.三萬宅(二四.六%)。
由以上低度使用住宅與新建餘屋之數據,不難了解未來新成屋與預售屋、中古屋之競價求售發展趨勢。

三、基地不完整:

在當前三低效應,亦即低單價、低總價、低自備款之小坪數當道情況下,常見空間分割零碎以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L型基地之規劃設計,俾免縮減室內實際使用空間進而影響居家品質(請參閱照片) 。

四、結構安全:

一九九九年九月二十一日南投集集發生芮氏規模七.三大地震之後,建物耐震設計規範已大幅提高,二○一六年二月六日台南美濃發生芮氏規模五.七地震,二○一八年二月六日花蓮再發生芮氏規模六.○地震,除造成人員重大傷亡之外,建物倒塌情景更令人怵目驚心,即將準備購屋的民眾莫不將焦點集中於建物結構安全,因此,購屋之前應詳細了解建案之規劃與結構設計,另外,對於是否位處土壤液化區,以及施工品質等都應不厭其煩的詢問清楚。

五、售價與附贈品:

新成屋之售價通常都介於預售屋與中古屋之間,惟當景氣長期低迷,建商急欲出清存貨時,往往價格彈性較大,並且還會附贈停車位、裝潢或家電等。時下常見購屋者先行議價之後再將附贈品之總價扣除,不過就當前之行銷實務,建商寧可附加贈品,藉以掩飾實際成交價,主要原因在於兼顧後續餘屋去化。然在現階段議價再加上附贈品情況下,顯然買方較占優勢。

六、品牌信譽:

品牌信譽卓著公司的產品,由於施工品質與選材用料皆較講究,例如SRC鋼骨結構,一般工程造價大都介於十二、三萬之間,惟亦有超過二十五萬元者,其間也有毛胚房與精裝屋之別,通常品牌信譽良好的公司,還會提供十五年結構保固,五年建材保固,甚至還會提撥管委會高於法令規定的公共基金,以備不時之需。因此,選購品牌信譽卓著公司的產品,如同附加保險一樣,無形中又增添了一層保障。

七、實品屋: 

實品屋通常係建商於工地完工後用以招攬顧客之廣告樣本,不僅格局較佳,裝潢設計也比較講究,甚至還可能附贈室內擺設的家具及家電用品等,只要基地完整、格局方正,通風採光良好,選購時不妨列入優先考量。

八、進住率與管理維護:

白天可觀察冷氣安裝,陽台晾曬衣服,夜間則可藉著各戶燈光輕易研判其進住與銷售情況,以作為議價或購買與否之參考,此外,更應注意管理維護是否良好,以確保居家安全與環境品質。

九、賣清或買清:

景氣低迷階段,常見合建分屋地主願意折價出脫,卻又堅持以「賣清」方式交易,此時應注意的是,土地增值稅與產權移轉手續費都得由買方承擔,購買之前務必委請地政士(代書)詳細計算清楚,俾免吃虧上當。惟當賣方不輕易讓價,亦可反過頭來要求以「買清」方式交易,此時契稅及產權移轉手續費就得由賣方支付,因此,購買之前應就價格與交易方式好好盤算一番。

十、二手市場:

現階段房價依舊居高不下,不少購屋者退而求其次,選購價格彈性較大,甚至還附贈裝潢、家具之中小坪數新成屋,不過這往往只是過渡時期的權宜措施,有朝一日家庭成員增加不敷居住想換 屋時,常會因此而大傷腦筋。因此選購之前除應衡量未來需求之外,更應兼顧二手市場之流通性,俾免增添日後無謂的換屋困擾。

總之,值此景氣低迷階段,購買新成屋除上述十點之外,還應特別注意公共設施是否完備以及公設比是否超高等重要事項,俾能趁此選購到一戶物超所值的安樂窩!

值得注意的是,今年起雨遮與屋簷不登記不計價,因此應特別注意領取建造執照之時間點是在二○一八年一月一日之前或之後,否則議價大半天,卻被高公設比所稀釋,豈不白忙一場!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21435168560&AType=1

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