北台灣 2018年是超級豪宅年,左為元利機構的「One Park Taipei信義聯勤」,位於北市精華區;上為這兩年最熱門的小宅產品,與豪宅呈現分庭抗禮「M化」現象。圖/蔡惠芳

2018年北台灣房市6大趨勢

走過急凍的2016年、解凍的2017年之後,2018年雖仍是低檔盤整年,不過也會是全新的超級豪宅年,即將在今年登場的頂級豪宅全部都是國際級名師操刀、位於精華地段的新案,總銷上看1,500~2,000億元;同時也將與這兩年一枝獨秀的小宅,形成分庭抗禮的「M化」現象。

 

今年農曆春節假期開春之後,除可觀察到頂級豪宅案將大鳴大放,和小宅同台較勁的趨勢之外,另外,台版肥咖條款上路、小宅領銜、推案集中上半年、建商推案全台挑戰重返9,000億大關、雨遮屋簷不計坪不計價效應,上述六大趨勢,有契機、也是挑戰。

其中超級豪宅年,將集中在台北市大安、信義精華區,元利機構的「One Park Taipei信義聯勤」、三圓建設正義國宅都更案「Diomond Tower」、亞太工商聯和中華工程的「陶朱隱園」、冠德建設「冠德信義」,以及寶豐隆開發「信義首席公館」等,都已邀請VIP級主力客戶賞屋,今年將同台較勁。

市場預期,企業主為置產避稅,豪宅新案量可望爆量演出,甚至出現激戰,相對也將加速豪宅的換屋潮,甚至使小宅與豪宅,在總價、坪數兩極化的「M化」現象更為明顯。

第二,台版肥咖條款上路,精華地段優質避險型產品有機會脫穎而出。財政部2017年11月已公布「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」,台灣將加入全球反避稅行列,實施共同申報準則(CRS),自2019年起台灣金融機構必須將「非本台灣稅務居民」在台金融帳戶資訊進行審查,並在2020年開始與其他國家進行稅務用途金融帳戶資訊交換,因此去年底就開始有富豪把海外資金轉移焦點到國內優質不動產上。

預期2018年受肥咖條款影響,市場上吸收到富豪資金回流置產避險的趨勢,會陸續浮現;較看好的產品為具保值功能的優質地段豪宅及店面、商辦等收益增值型不動產。

第三,小宅持續領銜,一枝獨秀。去年前三季雙北市買賣成交的住宅商品類別,25坪以下都約有47%,在交易市場接近一半;25~45坪住宅在新北市佔43%,在台北市約佔38%;大坪數豪宅部分,雙北55坪以上僅9~12%。未來1年,在少子化、總價效益下,雙北市小宅比例可望持續攀升。

第四,年底有七合一縣市長選舉,建商為避開選舉的干擾因素,普遍期待上半年推案搶市。

第五,買氣回溫,建商推案量也可能攀升15~20%,重返9,000億元大關,回到2010年水準,呈現「價穩、量增」格局。

營建署與六都不動產開發商業同業公會資料統計,2016年全台推案量只有5,932億元,但2017年全台推案量約7,455億元,成長25.7%,推案總戶數5萬754戶,也成長38.9%。預估今年全台推案總額將再成長15%到2成,有機會突破9,000億元,推案戶數達6萬戶,回到8年前的水準。

第六,「地籍測量實施規則」修正案自2018年元旦起「雨遮、屋簷不登記、不計價」正式實施,新取得建造執照的預售屋,在營建總成本不變的情況下,應不致影響房價,但是否有業者要藉機反應在每坪單價?業界人士認為目前房市景氣低迷,讓利風潮當道,要藉機喊漲,非常不容易。

雨遮和屋簷占建物面積,絕大多數比例都在5%以內,僅少數會高到5~8%,因此新制衝擊建商成本並不明顯;但買方仍需慎防不肖建商藉機灌水在單價上。

至於在觀察時間點方面,依新案取得建照時間,估計這些適用新制的新案,最快下半年到年底才可望獲發建照並推出,值得觀察。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180220000211-260210

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