【大紀元2016年09月21日訊】(大紀元記者張婷綜合整理)在世界之都紐約購買房產是很多人的夢想,無論你是來自中國大陸的新移民還是投資者或者是想為孩子上學買房減支的大陸家長,都要在買房之前做好充分準備。瞭解哪些類型房產你有權購買,哪些類型房產你可能費力申請後卻不能通過審批。掌握更多的紐約購房知識不僅會使你在購房過程中少走彎路,而且也會對購買房產的大致開銷有個足夠的心理準備,從而進行自我判斷是否買房時機已經成熟。以下是華人購買紐約房產常見的問題解答。

哈德遜河旁邊的公寓,可以欣賞落日前的美景。持有這類合作公寓或共管公寓會有哪些開銷? (Fotolia)
哈德遜河旁邊的公寓,可以欣賞落日前的美景。持有這類合作公寓共管公寓會有哪些開銷? (Fotolia)

1.外籍人是否可在紐約及美國其它地區買房?

在美國,外國人可以購買房地產。紐約房地產的有相當一部份是被外國人或者外國公司買去的。有些類型的房產比如合作公寓(Co-op)或者有一些特殊房產要求買家出示在美國的納稅申報,對於那些不在美國交稅的外國人來說購買這類房產就極其困難,甚至沒有可能購買。然而,其它類型的房產比如共管公寓(Condo)以及連排屋(Townhouse)就沒有任何限制,所以很受外國買家的青睞。

2.合作公寓和共管公寓有何區別?

合作公寓(Co-op)是由一個股份公司擁有的公寓樓。買家買到的不是公寓樓某個單元的產權,而實際上是根據單元的大小購買了這個公司的股份。公寓單元越大,買家所佔有的股份越多。因此,買家所擁有的是房產的「租賃使用權」。公寓樓中各個單元的使用者要根據其持有股份的多少來支付公寓的房地產稅、物業維護費等成本。合作公寓的購買對外國人來說比較複雜,一般來說很難通過審批,建議國外買家輕易不要去買這類房產。

對於共管公寓(Condo)來說,買家購買的是公寓的獨立產權,並與公寓樓內其它住戶共享過道、走廊等公共區域。業主需要承擔公寓每年的房地產稅以及物業管理費。

共管公寓還有一個好處就是對外國人購買沒有限制,購買後也可以出租出去,沒有合作公寓的程序那麼繁瑣。與Co-op相比,Condo在價格上更貴些,但卻更容易買賣。

3.在紐約擁有房產會有哪些開銷?

作為業主,你必須要支付房產稅,如果你擁有的是共管公寓,你每個月還必須交公共費用,如果你擁有的是合作公寓,你每個月需要支付房產的維護費。根據房產的類型和大小的不同,每年的房產稅可從幾百美元到數千美元。對於公寓樓的公共費用以及維護費用,每月的費用也可從幾百美元到數千美元不等,取決於房產的大小以及類型,還有地理位置及公共設施。公寓樓提供的額外服務越多,個體住戶每個月所支付的費用就越高。

根據伊凡地產公司(Evans Real Estate)的介紹,購買紐約的公寓,你要做好每平方英尺每個月超過1美元的準備。但是業主支付的房地產稅可以從收入所得稅中扣除。對投資者來說,大部份開銷可以從當年的收入所得稅中扣除。房地產的一般開支和房地產稅都可被看作是商業開支,從所得稅中扣除。

4.首付一般為多少?

按照常規,首付為成交價的20%。少於20%,貸款機構很可能會要求貸款者購買貸款保險。對於中低收入的首次購房者,政府也有一些首付補助計劃來減輕購房者支付首付的負擔。此外,政府也提供低首付的貸款擔保項目,比如美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration,FHA)提供的FHA貸款項目,會在很大程度上減輕購房者的首付壓力。

即使人不住在美國,或外國人,也可以獲得房產貸款(Fotolia)
即使人不住在美國,或外國人,也可以獲得房產貸款(Fotolia)

5.成交時的費用有哪些?

成交費是買賣雙方在房產的買賣交易過程中所產生的額外費用。在紐約,成交費可占房產購買價格的1-8%。買方費用包括法律和註冊費,還有州稅及市稅,這些費用需要在成交之前或者成交時支付。因此,在準備買房時一定要考慮到這些潛在的費用以及買房的首付。這些費用的詳細介紹如下:

1)對於房地產買賣,紐約州和紐約市都會收取房地產交易稅,這種稅一般由賣方來承擔,但如果是從地產開發商那裏購買新建樓盤就需要由買方支付房產交易稅。再有一種情況就是如果房市很火,賣方可能也會要求買方來承擔房產交易稅。紐約市的房產交易稅的規定是:如果成交價在50萬美元或者以下,為成交價的1%。成交價超過50萬美元,為成交價的1.425%。除了市稅外還有州稅。紐約州的房產交易稅為成交價的0.4%。此外,買家還需要支付開發商的律師費,通常為1,500-2,500美元。無論購買甚麼樣的房產,如果房地產業不很景氣,買家總是可以要求賣家來支付房產交易稅。

2)買方需要購買產權保險(Title Insurance)來保護自己的產權權利。費用的大小取決於房產所在的州以及房產價值等因素。在紐約產權保險費用大致為每10萬美元房產價格對應的是450美元的產權保險費,根據伊凡地產公司的網站。

3)如果房產的成交價格超過100萬美元,買方還需要支付豪宅稅(Mansion Tax),稅額為成交價的1%。

4)還有些樓盤收取額外費用,比如申請費(從200美元起價),管理代理費(250-500美元),搬入押金(500-1,500美元)。建議買家在買房前一定要詢問好是否所購買的房產需要支付這些額外費用。

5)買方還需要找一個律師。一個在地產方面有專業經驗的律師收費大約在2,500-5,000美元,具體金額取決於房產交易的複雜程度。

6)如果買方申請貸款的話,還需要增加更多的費用,比如,貸款手續費(Mortgage Loan Origination Fee)為貸款額的0.5%-3%。此外,還需要支付房屋評估費500美元起,貸款申請費500美元起,申請人信用報告費30-100美元,銀行律師費大約為1,000-1,500美元。

6.我不是美國居民,是否可以獲得紐約房產貸款?

非美國居民也可以貸款。很多銀行都有針對非美國居民的特殊計劃。申請者需要提供以下文件:

‧ 進入美國的有效簽證或者外國護照複印件

‧ 4個來自主要金融機構(比如你的銀行、會計師、保險公司)的信用參考

‧ 過去12個月內的貸款或者租金支付證明

‧ 證明申請人具有足夠的資金來支付成交費

‧ 工作證明

有些銀行要求提供的文件會少些但提供給申請者的貸款利率也會更高。

7.房產貸款有哪些優勢?

房產貸款不僅能夠使得購房者能夠買得起超出自己存款的房產,而且也極大的增加了你的資金回報。貸款也可帶來稅收優惠。房貸利息是可以用來扣稅。與租房不同,房貸者每月的還貸額可抵減其應納稅所得額。

8.房產權如何進行註冊?

新房主的產權信息記錄是成交的一部份,一般來說由買家的律師來執行,其律師將相關文件提交給紐約市註冊部門。從房產購買的那一刻起,所有產權相關的文件都會進行拍照、複印、進入文檔,這樣任何人想要查看這些資料的時候都可以很容易的找到。(待續)

責任編輯:麗莎

原文網址:http://ept.kan.center/b5/16/9/20/n8320488.htm

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