中央網路報 (2018-03-02 01:18)

(中央社資料照片)一.前言 

2018年初始,新年新氣象,內閣改組,新政策出爐,唯國內房市並無新的轉機,雖然去年的第四季,房市去化相對較佳,呈量增價穩走勢,但花蓮市大地震引發人民的疑慮,都更三法再起,老屋重建與防震措施再受到政府相關部門與購屋者的重視;另方面,2017年下半年,國內房市價量雖已呈現止跌回穩現象,但北、中、南三區的房市表現各有不同,特別是在少子化的陰影下,2018年的房市表現可能不如預期,且房市風向球仍處於不景氣的藍燈,加上國際經濟渾沌未明,升息縮表呼聲不斷,影響國際資金流動,亦影響國內經濟與房市的未來變化,今年的房市恐仍難以突破現狀。亦即2017年房市雖已緩步回升,但2018年的房市並無樂觀預期,預估房地產價量應不會有太大的變化。 

二.地震與老屋重建 

房子是家人共同生活的場所,講究安全與舒適,因此,房地產的堅固耐用是購屋者所需考量的重點,只是一般人往往不知道建物的安全與否,因而經常忽略居住的防震與防災問題,直至下一個天災人禍發生。然而,農曆新年前發生的花蓮大地震不僅對花蓮帶來重大災害,同時,也對當前已經回穩的國內房市造成相對不利的衝擊,說明如下述。 

1.台灣的地震 

台灣位於地震活躍區的環太平洋火山帶中,以及菲律賓海板塊與歐亞板塊的交界上,其中,菲律賓海板塊以每年平均0.082公尺的速度,朝西北碰撞歐亞板塊,造成台灣地區的地震頻繁。台灣地震帶主要有三,分別是人口稠密的西部地震帶、地震頻率高且震源深度較深的東部地震帶,以及屬淺層地震但伴隨有地熱與火山活動現象的東北部地震帶。而根據中央氣象局的「對台灣之災害性地震」之統計資料,從1720年10月31日的台南地震到2018年2月6日的花蓮大地震,總計約有近百個(有史可考且有統計資料的約90個)損害較大的地震,而比較嚴重的則有1906年3月17日的嘉義大地震、1999年9月21日的集集大地震、2013年3月27日的南投大地震、2016年2月6日的台南大地震,以及兩年後花蓮大地震等。 

2.花蓮大地震 

2018年2月6日 23時50分,花蓮縣近海發生規模為Mw 6.4級(地震矩規模6.4兆瓦)的地震;此次地震是臺灣繼2016年高雄美濃地震後最嚴重的一起地震,且相隔時間正好兩年,即上一次大地震發生時間為2016年2月6日上午3點57分,而高雄美濃發生大地震,是繼1999年921大地震後最嚴重的地震,芮氏規模6.6,最大震度為臺南市新化7級。而2018年的花蓮大地震不僅對花蓮造成重大損失,而且也再喚醒國內的老屋重建與都市更新問題。 

3.老屋重建 

花蓮大地震後,再度引發政府對於老屋重建政策的關注,內政部為保護人民居住的安全,乃加快推動老屋耐震評估及危老房屋的重建進度,以加強建築安全。預估未來30年內,台灣老舊建物估計約740萬戶,必須全面更新,若每年須執行5,000案,則每年平均約有25萬戶的都更。因此,內政部已將推動各地都更列為目前最重要工作,營建署也將持續推動都市更新條例修正案。另外,受地震影響較大的宜花地區,政府除促使技師協助做鑑定外,且宣示只要判斷出是「貼紅單」或屬於危險的建築,便直接符合危老資格,可加速協助辦理重建計畫。 

依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定,建築物經緊急評估結果,若有危險之虞者,將於建築物主要出入口張貼危險標誌(紅單、黃單),並限一定期限內辦理修繕、補強或拆除;唯並非貼上紅單或黃單後就一定要拆除,而是如逾期未改善或改善後仍有危害公共安全者,必要時,可依建築法第81條規定,即直轄市、縣(市) (局) 主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物,應通知所有人或占有人停止使用,並限期命所有人拆除;逾期未拆者,得強制拆除之。2018年的目標是協助500件(約一萬戶)都市計畫範圍內的危險及老舊建築物,進行重建。 

4.都更三法的積極推動 

為了確保民眾居住的安全,營建署已陸續推動都更三法,包括「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」、「都市更新條例」,目前已初步選定台北市的市政府捷運站、忠孝東路北側二個兒福中心基地,以及新北市的板橋浮洲商業區、新店榮工基地等五案的公辦都更,而花蓮大地震則是加速都更三法通過並執行的重要原因之一。 

5.地震引發危險意識 

2018年2月的花蓮大地震已造成4死、241傷、183人失聯、收容477人,以及4棟建築物倒塌(包括統帥飯店、雲門翠堤大樓,白金雙星大樓、吾居吾宿大樓),由於這些倒塌大樓都位於米崙斷層帶附近,而該斷層帶北起七星潭海岸、南至花蓮市美崙山西南側,全長約8公里,並延伸到花蓮市區,因此,此次地震發生後引發人民危機意識,購屋人急欲瞭解房地產座落地點是否就處於斷層帶上。事實上,臺灣地震帶主要有三,分別為西部地震帶、東部地震帶,以及東北部地震帶,而東北部地震帶系受沖繩海槽擴張作用影響,多屬淺層地震。且全台共有33條斷層,並有12條活動斷層,由北而南分別為新城、獅潭、屯子腳、草籠埔、大尖山、梅山、新化、觸口等八條幾層,以及東部的米崙、奇美、玉里、池上等四條斷層。而根據國科會的研究,未來50年內發生大地震的機率,以嘉義縣的梅山斷層和花蓮市的米崙斷層,發生規模七以上強震的機率都逾4成,是全台最可能發生大地震的高危險地區,而這也引發當地居民的地震災危險意識而思有所改進。 

6.房屋耐震的檢視標準 

一般而言,建築物若具有高度達到50公尺以上、不規則結構、或是公共建築物等特性,都要經相關單位的結構外審,以確保設計上的安全。另外,房子是否具耐震力,主要是依據政府建築物的耐震設計,以《建築物耐震設計規範》與《混凝土結構設計規範》的規定為準,並依民國92年受內政部建築研究所補助辦理的「耐震標章認證制度」內容,設有「耐震標章」,供購屋人參酌。而一般所謂的耐震六大檢視標準主要包括鋼筋或鋼骨結構、建商之商譽、是否為連棟式建築、排水與道路是否完整、住家採固定式裝潢,以及採用隔震系統較佳且較安全的水電瓦斯設備等。 

三.當前房市變動分析 

  有關當前房市的變動情形,可分為北、中、南三大區塊來加以分析與說明。 

(一)北區建案供給量及銷售率具升 

根據住展雜誌的統計,過去一年(2017)中,北台灣新建案總規劃戶數為 68664 戶,扣除地主戶、建商保留戶、股東關係戶等回分戶後,可售戶數為 45820 戶,年增供給量及銷售率分別為7.3%與37.88%,二者都是 2014 年以來最佳。預估2018 年,北台灣預售新案量全年可達 9000億,成長約8.3%,為持續增加的走勢。 

2017年的北台灣各縣市之房市表現中,台北市共釋出3548 戶,銷售率約 32.78%,是銷售率最低的區域,主要是萬華、大同、南港等蛋白區銷售未如預期,平均銷售率均不到 2 成;而銷售率較高者是大安區和中正區,平均銷售率均超過5成,觀其緣由,除了建案讓利,藉以吸引買方並達成交之目的外,區位亦是重要考量因素,由於其位處市中心,生活機能佳,買方意願較高。 

同年度中,新北市共釋出19939 戶,售出 7715 戶,平均銷售率約 38.69%,主要因新北市建案普遍遵守讓利原則。其中,銷售率最高的前五個行政區分別是三重、三峽、板橋、蘆洲、新莊,銷售率都超過 45%,且銷售率較佳者幾乎都是降價求售的舊建案,並得以加快新建案銷售進度。 

另外,桃、竹地區與基隆市案量同步衰退,桃園的推案量為1517.96 億,年減幅超過一成(約11.6%);新竹的案量由千億元滑落至920.08 億元,年減幅將近一成(約 8.7%);基隆案量則由2016年的271.30億大幅萎縮至2017年的82.4 億,年減幅高達約七成(-69.63%)。由於桃、竹地區明顯減量,建案削價競爭壓力減少,因此,房價表現相對較佳,但部份供給量大的行政區,如桃園、竹北等地,推案量依然龐大,價格仍處於相對低點。 

事實上,在過去一年中,宜蘭是北台灣去年銷售率最好的縣市,計推出1582 戶,平均銷售率將近四成(39.32%),唯其市況差異極大,銷售較佳的建案大多是透天厝、公寓型產品,而這類產品主要是以當地人為主要訴求,顯示宜蘭本地自住需求穩定,建案交投相對較佳。但以台北客戶為主要訴求對象的溫泉住宅、高單價大樓等,其銷售狀況則不如預期。另外,自從宜蘭建築限高陸續放寬後,現在大樓案已超越透天,並成為宜蘭地區的房市主流產品。 

就北台灣的房市而言,2017年推案量止跌回升,主要是新北市房市交投活絡,爆量成長,帶動北台灣整體案量走高,但其他縣市大多還是維持減量狀態,顯示各地建商推案信心未全面回溫。預計2018 年的房市表現,北台灣仍將以大台北地區為主,唯北市豪宅案量可能會有進一步的成長。 

整體而言,北台灣建案平均銷售率和戶數供給量在經歷連續三年下修以後,已呈現止跌回穩的情形,顯示市況正脫離谷底,惟上升幅度緩慢,預期修正期還有一段時間。 

(二).中部地區買賣移轉量增加 

一般而言,房地產的去化與人口數量的多寡成正相關,就某一區位而言,若移入人口量大,則房市交易量大,如北區的中壢、中區的北屯、南區的鳳山等,都因為移入人口多而造成房市交投的活絡;而近年來,中部地區有不少新案交屋潮,也是促使交易量增加的原因;因為移入人口對於房屋的需求是一種購屋的剛性需求,而所謂的剛性需求(Rigid Demand or Inelastic demand)是指商品供求關係中受價格影響較小的需求,即需求彈性較小的需求,這些商品一般是指「必須品」,因此,移入人口帶動房市剛性需求,而根據內政部買賣移轉棟數資料,2017年,在台中買賣移轉量數中,台中市北屯區交易量約有六千筆,是中部地區房市交易量相對較多的主要原因之一。 

(三).南區房市量增價跌 

2017年,在中古屋與新成屋的買賣交易棟數中,高雄市從2016年的31,279棟增至2017年33,975棟,成長率為8.62%,唯房價表現普遍不佳;根據實價登錄資料,南區房市只有鳳山區的大樓和華廈微幅上揚,從平均每坪11.6萬上漲到11.7萬,年漲0.86%。其餘4個交易熱絡區平均價格滑落,其中,以三民區從每坪平均16.6萬跌到14.6萬,下降幅度達一成以上(12.05%)為最大,其它如楠梓、鼓山和左營則分別下跌6.82%、6.36%及3.53%。整體而言,2017年,高雄市房市交易相對熱絡,唯量增而價跌。另外,若以建築型態來觀察,大樓、華廈的價格變動幅度較小,公寓、透天則相對波動較大。 

四.未來房市變化分析 

有關國內未來房市之變化情形,可分別就下列幾個部分來說明。 

(一).房市風向球連續轉藍 

房市風向球是用以測度當前房市活絡與否的重要依據,如以北台灣新建案市況的住展風向球為例,2017 年 12 月,房市風向球的總分為30.6 分,較上月減少2.9 分,對應燈號由黃藍燈滑落至藍燈,也是去年第 4 季唯一的藍燈,唯2018年1月的房市風向球仍處於藍燈的分數區間,亦即國內北台灣房市在連續兩個月黃藍燈之後,又再連續兩個月都為景氣更不佳的藍燈。 

根據住展風向球的統計,在六項統計指標中,預售屋與新成屋新供給量、成交組數等項目分數下滑,議價率、廣告量、來人組數等,則呈現持平走勢。主要因新建案市場步入淡季,業者推案量銳減,成交量下滑,亦為房市景氣由黃藍再連續轉藍的主因。另外,2017年 12 月推案量急速減少,預售屋推案量不到 200 億元,但建案廣告量卻明顯增加。 

2018年元月,住展風向球總分為30.2分,對應燈號仍續為藍燈。唯一月風向球分數雖微幅下降,但看屋組數、成交組數卻相對較佳,且來人組數、成交組數均比上月為佳,顯示市況並未減弱。唯因2018年2月適逢農曆年節,台海兩岸因中國大陸片面決定起用M503爭議航線,影響台商返國行程與購屋意願,再加上花蓮大地震衝擊,未來房市可能仍要保守看待。 

 (二).新年看新房增多 

春節假期,許多人喜歡新年看新房,除了解房地產的走勢外,也作為是否介入購屋行列的參酌。唯今年農曆新年前的花蓮大地震,讓潛在購屋人更注意建築的安全問題,只要經濟能力許可,可以耐震防災的新住宅是重要需求,而如何用最便宜的價格買到最好的新房子,成了購屋者的重要考量。 

農曆年前的房地產市場中,在「看房人潮熱絡」,「建商殺價求售」兩大指標的相互影響,以及民眾的高點閱標的集中在實質自住需求的物件的情況下,顯示經過3年的不景氣之後,國內房市表現由沉澱、首購、換屋族的剛性需求增溫,成為2018年房地產買盤的主力。 

事實上,點燃看屋熱潮的動能主要來自建商的主動降價,主要因在這幾年中,全球各國的利率水準偏低,建商每賣一戶便可養數戶的空屋,沒有殺價求售的壓力,唯若市場利率回升,且建商養屋的利息成本顯著增加,則建商在「去槓桿」的考量下,必須減少餘屋庫存,同時拉高現金部位,用以因應未來還本付息需求,因此,在升息似已成國際間的共識情況下,降價求售已經是主流的策略。其中,所謂去杠桿化(De-leveraging)是指通過負債實現以較小的資本金控制較大的資產規模,從而擴大盈利能力或購買力,這也是建商在房市不景氣中所必須考量的問題。 

另外,房市的降價交易亦有其考量的前提,那就是不能因降價而引起早期以高價購屋者的不滿,特別是在實價登錄交易價格後,更不能因為降價求售而引爆全面房市的大跌,因此,買屋送裝潢、配送家電設備、車位價格灌進主建物…等具有創意的議價模式,就成了買賣雙方成交的主要模式。另外,在地震頻繁的台灣,選擇安全的新大樓是必然的趨勢,只要價錢是雙方都可接受,亦即房地產議價空間增大,有助於房市的活絡。 

(三).少子化影響未來房市 

依衛福部的估計,2025年,台灣將進入超高齡社會,少子化問題嚴重。2017年,新生兒出生數僅193844人,跌破20萬人大關,成了自金融海嘯影響後生育數次低的一年,同時影響房市去化,特別是國內房市步入不景氣後,豪宅市場交易清冷,房市交投俱挫,由於少子化的影響,國內房市未來十年還可能再萎縮。根據金融聯合徵信中心統計,2017年貸款買房者年齡以30到40歲佔比達約35%為最高,是房市購屋主力,但到了2030年,少子化對於房市的影響將十分明顯,藉時交易量可能從30萬棟下探20萬棟。人口少買房需求下滑,房市必然面臨銷售壓力,房價也會出現修正空間。 

(四).影響未來房市變化因素 

一般而言,2018年房市變數相對較多,主要因素包括國際間的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高,以及年底縣市長選舉等,這些不確定因素的變動都可能干擾房市,特別是政黨在必須贏得選舉的考量下,其房市政策利多必然相繼出現,在此情況下,雖然2017年房市緩步回升,但2018年的房市並無樂觀預期,預估其平均銷售率應僅能維持2017年的水準,而盤整時期的房市中,房地產價量應不會有太大的變化。 

五.結論與建議 

經由前述的分析與說明,可據以列出本文的結論與建議如下述。 

1.房地產的堅固耐用是購屋者所須考量的重點,2018年2月的花蓮大地震,不僅對花蓮造成重大損失,而且也再喚醒國內老屋重建與都市更新問題,都更三法再受重受,且地震引發居民危險意識,也讓購屋人重視房屋耐震的檢視標準。 

2.當前房市的變動情形中,北、中、南三區的變動各有不同,其中,北區建案供給量及銷售率俱升,唯北市銷售率創新低,新北市則因建案普遍遵守讓利原則,銷售較佳,而以宜蘭地區的銷售率為最佳。同段期間內,中部地區買賣移轉量增加,但以剛性需求為主,至於南區房市則是量增價跌的走勢。 

3. 預估未來一年的房市變化仍不樂觀,主要因房市風向球續呈藍燈,而農曆新年前的花蓮大地震,讓潛在購屋人更注意建築的安全問題,並成了購屋者的重要考量,加上少子化的影響,國內房市未來有可能再萎縮。 

4.2018年房市變數比去年多,包括國際市場的升息與縮表、國內央行總裁易人、兩岸對立情勢升高,以及年底縣市長選舉等,這些不確定因素的變動都可能干擾房市變化。 

5.在房市歷經三年的不景氣後,未來一年的房市變化依然渾沌不明,建議投資人仍不宜冒然搶進,多觀察並比較房市個案,然後選擇適當的區位與合宜的價位介入,應是當前購屋者所必須考量的問題。 

詳全文 本報特稿/台灣的地震與房市/智庫論壇/淡大金融研究所教授謝明瑞 國政基金會高級助理研究員周信佑-政治新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20180302/25980704.html 原文網址:http://news.sina.com.tw/article/20180302/25980704.html

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