2018-03-05 00:04經濟日報 記者吳馥馨採訪整理
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謝憲杰

花蓮地震喚起大家對老舊建物及都市更新的重視,但歷經幾件都更強拆爭議案件,都更推動遲緩。

都更的目的是促進土地價值運用,以及改善都市機能,目前的所有權戶若能各退一步,事情當然就好商量了;但問題的關鍵在權利金,以及權利變換過程中的利益分配,若我是原住戶,當然希望不動產參與都更能換到更大,或拿到更多的權利金或補償金。但建商也在商言商,不可能做賠本生意。台北市長柯文哲日前就表示,「都更一坪換一坪是不可能的」。

另一種爭議點是,「數字算出來就對,但結果弄出來就不對了」。例如都更分配過程中,有些分配方式會讓原土地所有權人不滿,都更前的地段在精華區,會被劃在不好的區域,原本住戶在十樓,可能都更完後分配到的新屋會降到三樓,便利性或價值性差很多,不動產金額又龐大,原所有權人要不要接受,會有很大問號。

因為涉及各方利益,爭執點就需要雙方坐下來談;談不攏就變成「釘子戶」,按照現行的《都市更新條例》,若不同意拆除,就主管機關代拆,反而引發更多爭議。因此行政院目前送到立法院的都更條例修正草案的修法方向是以「協調」取代現在的「調處」,兩者的差別是現行的「調處」是有強制力的,調處不服就要拆了。

據了解,本次都更條例修法大概有幾個重點。第一,都市更新和都市計畫連結,連結後送地方政府都市計畫審議委員會,排除惡意圈地。

第二,由都市更新審議委員會判定都更範圍合理否,並處理爭議。

第三,過程中,若原住戶只要有一人反對,就要強制辦理聽證程序。

第四,若不服要強制拆除,拆除前要在60日前協調拆除日期、拆除方式以及安置計畫。

第五,都市更新戶若不服還有行政救濟程序。

看起來已有五道防火牆擋住了惡意圈地等爭議,保障原住戶權利。但由於修法後程序愈趨嚴謹,以常理判斷,相對時間就愈長。新法是否可以加速都更案,讓都更推動更順利,恐怕還有待觀察。

尤其第三關中,只要有任何一人反對強制辦理聽證。一方面聽證會一定正反雙方意見都有,另一方面是,雖然都更審議委員會雖有他的權力,但除非法令很明確,否則要公務員做決斷,恐怕不容易。按照建商的態度,最終還是會走上法院訴訟,都更期程勢必延宕。

但都更也是有成功案例,例如該棟大樓的住民、所有權人「頻率對了」,大家都有共識要翻修住屋,願意自己出錢,自己找建築師規劃,送都更委員會,而不是用土地去換錢,或與建商換地。

既有此成功模式,都更是否還有另一種選項,由政府提供相對有利的貸款機制,所得貸款也強制用在都更範圍,包括拆除、新建與安置等,透過公部門協助,讓住戶都更完成後,居住環境更漂亮安全,這是最理想的方式。

問題是,由住戶發起的都更案,假設有上百戶,由誰來當代表人,協助溝通?或許各地方政府未來能加強公務人力配置,由公務員出面協調,或許行政機關壓力就會大一些,但卻有助都更推動。

(本文由杰論法律事務所主持律師謝憲杰口述)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/6710/3012182

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