三大泡沫兩見頂 2018年房地產走向何方?

三大泡沫兩見頂 2018年房地產走向何方?

隨著美股出現高位震蕩、全球利率上漲,被投資者公認世界三個體量最大、最堅硬的資產泡沫:美國股市、日本債券和中國房地產,前兩個已經出現頂部信號並開始巨量震蕩下跌。而我國的房地產市場似乎也已拐點初現。

實際上,美股下跌主要是因為連漲九年,已經遠超上市公司的估值,股指出現調整也在所難免。而日本債券出現下跌,主要是國際債券利率的提升,推動了日本債券利率的上升,但持有日本債券的主要還是日本人,所以日本大規模拋售債券可能性也不大。而中國房地產雖然比較平穩,但實際上現在也危機四伏。

當然,很多人對此都不以為然,因為目前部分熱點城市的房地產還非常火爆,特別是三四線城市成交活躍,諸多開發商都在布局三四線城市,所以要說中國的房地產已經出現拐點,恐怕還為時尚早。

實際上,今年以來中國房地產已呈現冰火兩重天的格局。一方面,北京、上海、深圳等一線城市房價出現了調整,成交量大幅萎縮,同時這些一線城市周邊的三四線城市的房價也出現了腰斬。另一方面,像武漢、成都等二線城市房價開始止跌回穩,而部分熱門的三四線城市房價則開始快速飆升。

其實,南京、成都等二線城市房價上漲主要得益於這幾個城市拿出了吸引外來人才的新舉措,不僅是對外來人才給出優惠購房條件,一些二線城市也在引入人才的同時進行了購房補貼,這使得二線城市就此反彈。

而三四線城市,房價之所以上漲,既得益於一線城市遭遇房地產調控,大量遊資流向三四線城市,同時一些地方正在進行危棚簡屋改造,大量居民通過貨幣化進行安置。再加上春節過後的返鄉置業潮的推動,這種熱點城市房價的火爆很難持續多久。

三大泡沫兩見頂 2018年房地產走向何方?

現在問題是,中國房地產是否會繼美股、日本債券之後,又一個即將破裂的資產泡沫呢?對此,我們認為這種情況正在逐步到來,中國房地泡沫破裂只是時間的問題。

首先,房企今年將面臨前所未有的困境。不僅是房企向銀行貸款時要「四證齊全」,而且房企的融資渠道收窄,融資成本也大幅上升。更要命的是,2015-2016年多數房企在向外擴張時,都貸了很多款,而這些錢在今年開始至2020年要陸續歸還,而一旦遇到業績下滑,那房企要麼選擇倒閉,要麼只能拿樓盤打折促銷。

再者,居民部門也在降槓桿。不僅是銀行要求首付不低於30%,而且還嚴禁首付貸、消費貸等資金流向房地產市場。值得一提的是,今年以來,各地銀行已連續四次上調房貸利率,由去年同期的八五折,一下調至現在的基準利率上浮10-20%。從歷史上看,房貸利率若是連續上調到一定程度,房地產泡沫就會破裂。

最後,房地產租賃市場的開發,讓更多人有了多樣性的選擇。過去我國的房地產市場只重視商品住宅的建設,而對於租賃市場、共有產權房的建設還是不夠重視的,這就導致了房地產市場過熱,而其他的渠道亂像叢生。

隨著中央提出「租售並舉」,一些地區也推出了「租售同權」概念。未來我國居民已不需要再通過買房的形式來解決自己的居住,而是完全可以通過其他多種途徑來解決居住問題。屆時將會分散出一大批剛需購房群體,房地產供需失衡的局面將會被逆轉。

三大泡沫兩見頂 2018年房地產走向何方?

近來美股震蕩,日本債券破裂,人們就一定會想起中國的房地產泡沫是否也會步其後塵?而我們認為,房企融資難度加大、居民房貸利率的上升,以及房地產租賃市場的發展,都無一表明中國的房地產泡沫也馬上要開始破裂,只是我們的政府部門希望竭力將其穩定,避免發生系統性危機,並實行軟著陸,避免出現大的金融危機。

原文網址:https://www.xcnnews.com/cj/3503497.html

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