都是黑心建商惹的禍 車子停在車道邊,竟然沒違法?!
王進祥│理財周刊916期│2018-03-16 
日前網路流傳一則新聞,指一位駕駛在大賣場內,竟然把車子停在地下一樓往地下二樓的車道口,人就跑掉了;車子擋道,妨礙他人車輛進出的「三寶」停車行為,除了引來眾人開罵「沒公德心」外,也有人大搖其頭說,真是「天兵」駕駛!

天兵車主的三寶行為

在大賣場或其他公共停車場,如果遇到這種天兵,大家都可以大罵特罵,但萬一,這樣的駕駛朋友是把車子停在自家社區的停車場出入車道口,可能就不能罵他「沒公德心」喔?

因為,他既然是社區的住戶之一,也屬於大樓的區分所有權人,那麼,在他的房地持分中,也包含著地下停車場的車道及其他必要空間的使用權,而這些管理使用權,理應在住戶規約中載明;若無,就可能是建商不會告訴你的事,甚至連一些房仲業者,或公寓大廈管理委員會都可能不太了解。

我國建物登記制,採澳洲托倫斯制,為任意性登記之性質。也就是說,如果是自地自建,且口袋深,根本沒必要向銀行貸款的話,那房子蓋好後,不一定要去辦理建物所有權第一次登記(也稱保存登記)。

依據《土地法》第四十三條規定:「依本法所為之登記有絕對效力」,另參照《土地登記規則》規定,建物要有保存登記,房子才能買賣登記,加上,有登記的房子,銀行才願意貸款,因此,所有的房子大多數都會辦理建物所有權第一次登記。

建物保存登記 記載三種面積

申辦建物保存登記時,登記簿所載的面積,包括:主建物(室內之臥室、客廳、餐廳、廚房、衛浴設備等)、附屬建物(附屬在主建物四周之陽台、平台、花台、雨遮、屋簷、露台、裁植槽)及共有部分(又稱公共設施,包括樓梯、電梯、通道、走道、屋頂突出物、防空避難室、停車空間、變電室、受電室、水箱、蓄水池等)三種。

由於主建物及附屬建物各有不同功能,造價成本也不同,但三種產權面積,在買賣交易習慣上,建商卻通通以每建坪同一單價來計價,形成「草繩與螃蟹一樣價格」,相當不合理;為免吃虧,民眾在購屋前,應調閱登記謄本及建物測量成果圖等相關資料以了解主建物、附屬建物面積與位置,才不會多花錢買了使用不到的面積。

另外依據內政部九十八年十月三十日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定(九十九年五月一日生效實施):主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價,使房地產交易資訊公開透明,民眾可以進一步瞭解計價方式是否合理,減少購屋糾紛。

建商易在公設上下其手

不過,很多細節因建商不會明說,消費者又不察,往往就會讓不肖建商有上下其手,大賺黑心錢的機會。

像「公共設施」項目,依據民國一百年六月十五日「建物所有權第一次登記法令補充規定」全面修正為二十八點,其中第十二點特別將「區分所有建物」依主管建築機關備查之圖說標示為「共用部分」及「約定專用部分」,明定應以「共有部分」辦理登記。

所謂的「公共設施」,在《民法》的專有名詞用語是「共有部分」,在《公寓大廈管理條例》則叫做「共用部分」,至於《土地登記規則》修正前則叫「共同使用部分」。

顧名思義,「共有」就是原則「共用」,也就是「大家有、大家用」,但也有可能是「約定專用」,說白話些,也就是「大家的,特定人在用或別人在用」。

也許你會說,怎麼這麼複雜啊?但就是一堆規定,讓民眾「丈二金剛摸不著頭腦」,若沒搞懂,就永遠不知道,買房所付的錢,有些是不合理的,甚至被有些不肖建商大賺「黑心錢」而不自知。

另查「前述補充規定」中第十二點第四款「法定停車空間」,還特別標示「含車道及其必要空間」,顯見,所謂的「法定停車空間」,除了大家印象中該有的「停車格(位)」面積外,其實,也包括「車道及車格兩側與左右之必要空間」。

車子停在車道上 為何沒違法?
至於,前面所說,若大樓裡有車主不把車子停在停車格內,或是有車但沒買車位,卻臨時把車子停在「車道及其必要空間」時,他到底有沒有違規使用呢?

這又要從車道是以「大公」登記,或是「小公」登記而有所不同。舉例來說,假設某一個大樓有一百戶,停車位(格)只有二十個的話,若:

一、採「大公」登記:則二十個車位就屬於一百戶住戶大家共同使用,實務上要輪流停,或是抽籤來停。

這種情況對建商最有利,因為他把停車位及車道與其他必要空間的面積全賣給一百戶來共有共用,大家共同的「持分比例」可能不相同(依各戶主建物面積之比或各戶主建物+附屬建物之比為之),但對所有的住戶來說,因有大小戶,但卻依戶抽籤並不見得公平。

像最近有則新聞指出,藝人「黑人」陳建州和范瑋琪所住的中正區豪宅「方念拾山」,根據實價登錄近期揭露其中的兩筆交易,低樓層一坪約一○九萬元,但頂數一坪卻要一九八萬元,高低樓層的一坪價差將近九十萬元。

若是車位是採「大公」登記的話,那假設車位分配之相關面積持分是三坪的話,住在高樓層的住戶則要比低樓層的住戶多付不少錢。

二、採「小公」登記:即二十個停車格位只賣給二十個住戶使用,就單純的賣「使用位置」,參照修正前之車位規格而言,如果是買到大車位(二.五公尺乘六公尺,約四.五坪),豪宅社區的車位總價,可能一個要價三百萬元,小車位(二.二五公尺乘五.七五公尺,約三.九坪)一個要二百五十萬元,而一般社區的車位可能是一百至一百五十萬元間。但這種情況對建商來說較不利,只收到二十個車位的錢而已。

建商不說的削錢術

因此,聰明的建商又想出第三種「變形」車位登記,也就是把二十個停車格位單獨抽出來賣給二十個住戶使用(本來是共有共用,但後來是「約定專用」)。

至於「車道及其他必要空間」則賣給一百戶,結果是「停車格賣位置,車道及其他必要空間賣面積」,形成八十戶的住戶沒車位,但有車道的產權(持分),而二十戶有車位面積(約三.九坪至四.五坪),也有車道分配之持分面積。

此對八十戶沒買車位的住戶來說,因建商把「車道及其他必要空間」的面積都賣給全部住戶,其對八十戶來說,他們所買的「車道及其他必要空間」猶如「虛坪」般,就像先前大家所批評,屋簷、雨遮計價所衍生建商大灌「虛坪」的類似爭議?

聰明買家vs.冤大頭

台北市曾經發生一起爭議案,就是沒買到車位,但有車的某住戶A君,因為下雨天,就把車子改停在大樓地下室之車道(即停車格前面之車道上邊),結果被大廈管理委員會的人告上法院,指摘他的車子「擋道」,但A君真的違法了嗎?

也許其他住戶或管委會都認為A君違法,但A君卻不這麼認為,因為,根據「共有關係及於每一點」之民法規定,他本身也有「車道及其他必要空間」的面積持分,他本來就有權利停,不應該算違規。

雖然停在車道上,似對其他車主的進出便利造成「妨礙」,惟A君大可主張「你打電話,我三分鐘就可以把車挪開了啊!」因為車道是大家所共有的,何來沒有權利可為臨時停車?

此時,就要看建商有沒有良心,如果要避開像A君這樣把車子停到車道邊的話,則一開始就要將車格之專用權及車道的使用規範(如不能停在車道)載明於「(住戶)規約」,就沒有爭議了。

但一載入,就可能變「虛坪」,則所有要買房的人難保不會知道,因為他們付了錢買到「虛坪」,必然不會甘心;反之,建商就不好賣房子。

所以,光是「法定停車空間」(含車道及其必要空間)的登記學問就如此大,消費者若不清楚,可能當了冤大頭而不自知。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21495297460&AType=1  

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